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fplawyer, 弁護士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 ファイナンシャルプランナー(CFP)
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賃貸住宅の退去時の原状回復についてトラブルが発生し困っています。入居期間は13年7ヶ月です、入居条件にペット飼育

質問者の質問

賃貸住宅の退去時の原状回復についてトラブルが発生し困っています。 入居期間は13年7ヶ月です、入居条件にペット飼育可が付いていましたが、契約書に 特約条件が付いていたから、退去時に原状回復費用は無条件で全額負担義務有と要求され 当方 納得できませんので、ご相談いたします。国交省のトラブルとガイドラインで勉強しましたが 支払い義務はないと思います。 敷金¥80,000- 前家賃1月分支払い済みです

投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士です。
お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。
ガイドラインをごらんイナっておられるとのことですので、それを前提にお答えいたします。
ご存じの通り、通常損耗は、家賃に含まれますので、原則賃借人が負担する必要がありません。。
通常損耗も含めて、賃借人が負担する場合は、最高裁判所は次のように言っています。
「本件補修費用は、いずれも本件貸室の修復費用であり、その中に通常損耗の原状回復費用を含むものであるところ、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予測しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、本件補修費用は、いずれも本件貸室の修復費用であり、その中に通常損耗の原状回復費用を含むものであるところ、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予測しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明示されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である(最高裁平成17年12月16日第二小法廷判決・判例タイムズ1200号127頁)。

そこで、お尋ねします。
次の二点をご検討ください。
(1)賃借人が補修費用を「負担することになる通常損耗の範囲」が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明示されている。
(2)仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意したと思われる事実はありますか。
なお、ペットの事案の裁判例もいくつかありますので、検討の上、再度回答したいと思います。
よろしくお願いします。
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質問者: 返答済み 2 年 前.

(1) 鳥獣類に関する特約事項(誓約書)


 


 本物件において下記に記入されている鳥獣類以外は絶対に飼育いたしま  


 せん。もし飼育していた場合には、一方的に本契約を解除されても異議を


 申し立ていたしません。 尚 許可していただいた鳥獣類についても


 本物件内のみの飼育とし、近所もしくは地域住民に対しては一切迷惑を


 かけないものといたします。


 もし 迷惑を掛けた場合には一方的に本契約を解除されても異議を申し     立てません。          


 


 また 契約の解除に際しても必要となる原状回復にかかる費用、その他


  近隣住民に対しての迷惑料・損害賠償費用(裁判費用等)についても


  全て負担することを承諾し、敷金・保証金をこれに充当することを


  了承いたします。


  なお 敷金・保証金等で充当できない不足分が生じたときは、個別に


  お支払いすることを約束いたします。


 


  長文にて申し訳ございません。 私は今回 契約解除された立場では


  ありませんので、この特約事項は関係なしと判断しましたが、


  如何でしょうか?


(2)関しましては 契約書ファイルの裏に一般的な条文のみで変わった


  条文はございません。 よろしくお願いいたします


 

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
特約について

「許可していただいた鳥獣類についても本物件内のみの飼育とし、近所もしくは地域住民に対しては一切迷惑をかけないものといたします。」
とあり、
許可されたペットについての記載もあるので、本特約は、ペット飼育一般に関するものだ、という考え方も出来ると思います。
また、「契約の解除に際しても」という部分ですが、文言どおり「解除」の場合に限定する趣旨とも読めます。ただ、ペットに関する清掃や近隣住民に対する迷惑に関する内容の特約について、文字通り「解除」に限定する趣旨ではなく、期限による賃貸借終了や、貸主からの「解約」申入れの場合にも適用する趣旨であるとも解釈できます。なぜなら、このような内容の特約について、貸主の合理的意思として、「解除」の場合に限定する合理性がない、と言えるからです。

そこで、この特約は、本件に関係にも適用あり、と考える余地は十分あると思います。

ただ、この特約が、通常損耗を超えた費用についても負担させるものである、とは直ちにいえないと考えます。

先に示した最高裁判所のとおり、原則として、通常損耗は貸主負担です。
そして、通常損耗部分を借主負担にするのは例外であるという、原則例外の関係から、本件特約は部分は、それを確認したにすぎない、とみる余地が十分ある、といえるからです。

先の再考の通り、借主負担にするには、契約書に、本来負担しなくて良い「通常損耗」部分について負担する旨の明確にしないといけません(「全部負担」、というような記載では足りないと考えられます)

そこで、上記特約は、通常損耗を負担させる特約としては、不明確で無効だ、と考えることができるでしょう(無効なのは通常損耗を負担させる部分のみです)。

さて、そこで、結局、通常損耗はどの程度のものをいうのか、という問題になります。

ペット可能物件の場合は、ペットによる不可避な傷で一定のものは通常損耗だ、と解する余地は十分あるでしょう。
この通常か否かは、結局、賃貸の実態を踏まえた取引慣行や社会通念判断によって決まります。
マンション等でペットを飼うこと自体が、広く一般的で通常だ、と断定できるほどではない(ペット禁止の物件もかなり多数ある)実情からすると、ペットの傷が、すべて通常とは癒えないと考えられるので、「一定の傷」という限定が入ると私は考えます。
ガイドラインも、一般にペット可物件で、ペットによる傷は通常損耗である、とは考えていないと思われます。
なお、裁判例で、ペットの場合に「通常損耗」の判断が、一般より拡張されることを明示したものはありませんでした。

あとは、傷がどの程度か、という事実認定の問題ですので、本サイトでの文章のやりとりでは判断をすることはできません。

まず、対応としては、最高裁判例にしたがって、通常損耗を含む部分については、契約で明示されていないから支払義務がない、というところを説明し、その後、ペットによる傷等がどこまで通常損耗かどうかで協議する、ということになろうかと思います。
(話し合いができなければ、最終的には裁判です)

(参考判例)

東京簡易裁判所
平成16年(少コ)第3652号
平成17年03月01日
主文
1 被告は、原告に対し、17万8665円を支払え。
2 原告のその余の請求を棄却する。
3 訴訟費用は、これを4分し、その1を原告の負担とし、その余は被告の負担とする。
4 この判決は、第1項に限り、仮に執行することができる。
事実及び理由
第1 請求
  被告は、原告に対し、23万4000円を支払え。
第2 事案の概要
 1 請求原因の要旨
  原告は、被告に対し、平成15年5月22日締結の東京都小金井市ab-c-d所在のe号室(以下「本件居室」という。)の賃貸借に係る敷金契約に基づく敷金23万4000円の返還を求める。
 2 被告主張の要旨
  被告は、原告が猫を飼育していたために、原状回復(修繕)費用として35万8050円を支出したので、これを敷金から控除すると、原告に返還すべき敷金はない。
第3 当裁判所の判断
 1 見積書(乙1)、請求書(乙2)及び領収書(乙3)によれば、被告は、本件居室を原状回復(修繕)し、修繕業者Aに修理代金37万5952円を支払っていることが認められる。
 2 ところで、被告が負担した修繕代金は、そのすべてを原告が負担すべきものではなく、当事者間に特約がなければ、原告が本件居室を故意又は過失によって毀損したり、あるいは原告が通常の使用を超える使用方法によって損傷させた場合には、その回復を原告の負担とするが、原告の居住、使用によって通常生じる損耗については、その回復を原告の負担とするものではないと解するのが相当である。
 そして、本件契約では、特約条項としてペットの飼育を許可するが、解約時に室内クリーニング代の他に原状回復費用(脱臭作業を含む。)を頂戴する旨の記載がある(甲1)が、契約の趣旨から合理的に解すると、この条項は、原告が負担すべき費用を一般的に例示したものであり、上記費用負担の趣旨を変更するものとは考えられない。
 3 そうすると、被告が原告に対して修繕代金を請求するには、原告が本件居室を故意又は過失によって毀損したり、あるいは原告が通常の使用を超える使用方法によって損傷させたことを立証する必要があるところ、被告には、原告が「猫を5匹飼育していたので、請求書(乙2)のうち「洋間壁クロス張替え工事3万7700円」及び「室内脱臭処理1万5000円」を負担する」旨供述している以外に、これを認めるに足りる証拠はない。
  被告は、上記乙1から3号証の他、修繕工事を施工したBを証人として申し出たが、退去時に当事者双方が立ち会って居室の状況を確認しなかったこと、退去時の居室状況を明らかにする証拠がないことが弁論の全趣旨から窺われるから、証人の供述によって原告の費用負担を認めることは困難といえる。
 4 以上から、被告の主張は、原告が供述している範囲において認めることができるから、洋間壁クロス張替え工事3万7700円と室内脱臭処理1万5000円の合計額5万2700円及び消費税分2635円(合計5万5335円)が原告が負担する原状回復費用となる。したがって、敷金23万4000円から差し引くと、返還すべき敷金残額は17万8665円となるから、原告の請求は、主文の限度で理由がある。
少額訴訟4係
 (裁判官 行田豊)
質問者: 返答済み 2 年 前.

ご丁寧なアドバイス、ご返事を頂き有難うございました。


頂いた文面を全部プリントしましたので、これを参考に話を進めます。


先方の管理人が体調不良等によりいまだ話し合いがとどこうっています、


明け渡し後 約一ヶ月半にもなってきます。ご指導有難うございました。


感謝しています  宮本

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
こちらこそ、ありがとうございました。

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