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fplawyer, 弁護士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 ファイナンシャルプランナー(CFP)
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賃貸契約で19年3ヶ月今の物件に住んでいます。(大家さんは何度か代わり今の大家さんになって10年になります。)冷暖房

解決済みの質問:

賃貸契約で19年3ヶ月今の物件に住んでいます。(大家さんは何度か代わり今の大家さんになって10年になります。)冷暖房完備という触れ込みで借りた物件です。
先日エアコンが故障し「20年以上も使っているので寿命でしょう」と取り換えてくれることを仲介していただいている不動産屋に約束してもらいました。しかし、不動産屋が手配した電気屋さんから一向に連絡が来ずもう一週間近くになります。自分は夜勤ということもあり昼に睡眠を取らねばなりません。真夏の部屋の中は40℃を超えます。そんな中、何とか扇風機と氷を多用して今年の一番暑い1週間を乗り切りました。
電気屋の連絡のなさに業を煮やし大家さんに事の顛末を伝え「もう冷暖房なしでいいのでその代り賃料を下げてくれるよう」お願いしています。(不動産屋にもエアコン工事の連絡を致しましたが「電気屋に連絡させるようにします」の一点ばりでした。)
そんな矢先、ふとしたことから同じ建物の同じ階の物件の貸し出しの広告を目にしました。(他の不動産屋です。同じ不動産屋でも探してみましたが、どうしたわけかホームページ上の物件が全て削除されていました。)
その同じ階にある部屋は自分の部屋よりも若干広いのに家賃が1万円近く安く、そして驚いたことに管理費が2千円も安くなってました。他の部屋も調べてみましたが他の部屋も全て管理費が2千円安くなっています。
管理費には専有面積が関係していると聞きしましたが、自分より広い部屋が管理費が安いのはどうにも納得がいきません。家賃にも不服があります。
どうにかならないものでしょうか?回答を宜しくお願い致します。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士です。
お答えいたします。
よろしくお願いいたします。
借地借家法32条は、建物の賃料減額請求権を認めています。
そこで、この条文を根拠に、賃料の減額を求めて交渉するところから始めてはいかがでしょうか。
もし、交渉がうまくいかなければ、簡易裁判所に、賃料減額調停を申し立てるといいでしょう(なお、いきなり、裁判所の判決を求める手続はとれず、調停から始めないといけません)。
調停は、話し合いによる合意をする手続ですが、裁判所が仲介役をしてくれます。
また、賃貸借の増減額については、当事者が裁判所の裁定に服する旨同意した場合に、裁判所が、賃料を決定する裁定制度(民事調停法24条の3)もあります。
申立て方法は、簡易裁判所で丁寧に教えてくれます。
申立て費用は、印紙と切手が必要です。
印紙は、次のページを参照して下さい(「調停」欄をみる)
http://www.courts.go.jp/nagoya/vcms_lf/h26.7tesuryoitiran.pdf(名古屋簡裁HPより)
印紙を決定する基準となる請求額は、「差額」×(減額の始期から調停申立までの期間+12ヵ月)で計算します。
ご検討下さい。
(参考条文)
借地借家法
(借賃増減請求権)
第32条
1項 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
2項 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
3項  建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
(民事調停法)
(地代借賃増減請求事件の調停の前置)
第24条の2
1項 借地借家法 第11条 の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第32条 の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。
2項(省略)
(地代借賃増減調停事件について調停委員会が定める調停条項)
第24条の3
1項 前条第1項の請求に係る調停事件については、調停委員会は、当事者間に合意が成立する見込みがない場合又は成立した合意が相当でないと認める場合において、当事者間に調停委員会の定める調停条項に服する旨の書面による合意(当該調停事件に係る調停の申立ての後にされたものに限る。)があるときは、申立てにより、事件の解決のために適当な調停条項を定めることができる。
2項  前項の調停条項を調書に記載したときは、調停が成立したものとみなし、その記載は、裁判上の和解と同一の効力を有する。
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