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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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賃貸住宅の(6月15日)契約後の入居日(7月1日以降)前(6月30日)に契約を解除しましたが、契約書のとおり1カ月前

解決済みの質問:

賃貸住宅の(6月15日)契約後の入居日(7月1日以降)前(6月30日)に契約を解除しましたが、契約書のとおり1カ月前までに退去通知をすることになっているので、契約時に支払られた敷金(6万円)、共益費(1千円)、前家賃(6万円)及び仲介手数料(6.48万円)は返却しないと言われました。
仲介手数料についてはそれなりに手間をかけたので、ある程度はやむを得ないとは思いますが、それ以外については入居前であり、かつ1か月前の通知も不可能なことからどうにも腑に落ちません。
賃貸住宅の契約は、クーリングオフの対象等には適用されないのでしょうか。
ご教示の程宜しくお願い致します。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

クーリングオフというのはご存じの通り消費者を保護するために一定期間、無条件で契約の解除を認める制度ですが、この制度の適用がある契約は法律で決まっており、不動産の賃貸契約は含まれていないため、クーリングオフによる解除というのは残念ながらできません。

 

契約というのは法律的な拘束力のある約束ですから、一度賃貸契約が成立した以上は入居前であってもその契約に縛られることになります。

したがって、もしあなたの側の一方的な事情で契約を解除することになったのであれば、契約に従い一カ月前までに退去通知をする必要があり、その一カ月分の家賃および共益費については返却しないという相手側の主張は契約という根拠に基づくものとなるため、拒絶するのは難しいでしょう。

また仲介手数料は契約の成立に向けて仲介の不動産屋動いたことへの対価の支払いであり、契約が成立した時点で支払う必要がありますので、これも契約成立後の解除の場合には支払いを拒絶するのは困難です。

 

ただし、敷金については別です。 敷金は退去時の清算に備えて大家に預けているお金ですから、何もなければ全額返金が原則です。

今回のご事情では入居前に解約し、内部は借りたときと全く変わらないまま返却できるのですから、敷金から清算するような費用が発生することは考えられず、これを返還しないという大家の言い分は理不尽なものでしょう。

したがって敷金については全額を返金するよう強く言ってください。この点、もし敷金を返還しない理由があるなら大家の側でそれを証明すべきであり、それが無いのであれば返金すべきものです。

質問者: 返答済み 3 年 前.

早速の回答有難うございます。


敷金の件ですが、当該契約において、2年以上入居したあとで契約解除を行った場合には、退去時にかかった清算費用を敷金から差し引いて返還するが、2年前に退去する場合には、敷金全額を返金せず、かつ、退去時の清算費用を別途徴収しますと説明されていました。


このような場合でも、返還を求めることができるのでしょうか。

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
なるほど。2年未満で退去するときは、敷金を全額返金しない旨の特約があるのですね。
そうすると事情は変わります。一般的に、金額が不相当に高額であるなどの事情がなければこのような敷金を償却する特約も有効ですので、契約上そのように定められいるのであれば、敷金についても返金を求めることは難しいです。
前述の通り、判断能力ある成人が自らの意思で内容に同意して契約した以上はその内容に拘束されるからです。

もし返金を争うとすれば、契約の内容が不当であるとか、相手側の説明が不十分だった・虚偽の説明をしたといった相手の落ち度を理由に契約の解除や無効を主張しなければなりませんが、それを証明する責任はあなたの側にありますのでかなりの困難が予想されます。

契約をすれば一方的に解除できないのが原則であり、クーリングオフはよく考えずに契約をしてしまいがちな一定の類型の契約について消費者保護のために特別に設けられている解除権ですので、賃貸契約の場合は残念ながらこのような結論になります。
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