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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 976
経験:  行政書士 知的財産修士
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賃貸店舗の契約解除についての質問です。店舗兼住宅を所有しており、それぞれを別の賃借人に貸しています。築50年近くで無

解決済みの質問:

賃貸店舗の契約解除についての質問です。店舗兼住宅を所有しており、それぞれを別の賃借人に貸しています。築50年近くで無理な増築を行っており耐震性に問題がある建物で、将来自分たちが住む際(5年後くらい)に建替えを計画しています。店舗部分の契約は5年間で今年の12月が更新となっており、このタイミングで建替え時の明け渡しの条件を決めておきたいと考えています。質問①自分が住むための建替えですが正当な理由となりますか(耐震性に問題があっても住居部分に住めるではないか、とされないか)、質問②店舗の場合は立ち退き料が高額になるとの話も聞きますが、どの程度が一般的でしょうか(調剤薬局のため、数年分の売り上げ金と言われると、不動産を売却しても払えない)。なお、住宅部分の賃借人は明け渡しに合意しています。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  houmu 返答済み 3 年 前.
契約解除の正当事由については、それなりの老朽化がみられる建物
で建て替えを予定されているのであれば、これに加えて一定の立ち
退き料を支払うことで、正当事由が認められるというのが現在の
裁判所の考え方です。

築50年という年数と、増築を繰り返されたというご事情から考えれば、
建替えの必要性は高いとして、この考え方で対処できる可能性が高い
でしょう。
立ち退き料の目安としては賃料の6ヶ月程度+引越し費用というのが
一般的にみられる金額ですが、建て替えの必要性の度合いによって
増減することになります。
また、店舗等の場合ですとこれに加えて営業に関する保障が必要に
なってきます。

これは、単に売り上げや利益の何年分、ということではありません。
基本的には近隣への移転を想定し、それによってどの程度の損失を
受けるかを考えることになります。

損害には大きく積極的損害と、消極的損害にわかれます。

積極的損害とは、実際に出費としてかかってしまう損害のことです。
たとえば、住所の記載された印刷物などはそのままでは利用できま
せんから、改めて作成する必要があります。また、テナント物件の
間取りが変われば、店の備品類でそのまま使えなくなるものもでて
くるでしょうし、設備の移設費用、官公庁への移転の届出費用など
が考えられます。
なお、備品類の保障については、法的には中古品としての価格、
簡易的に計算するのであれば減価償却後の価格などを参考に保障する
という主張も考えられます。一方で、中古価格で新しい物件にあう
ものが都合よく見つかるかといえばそうもなかなかいきませんから、
この点は双方の交渉によって、どの程度の価格で保障を行うかを
検討することになります。

消極的損害というのは、得られたはずの収入が得られなくなるものの
ことで、移転による売り上げの減少をさします。極端な話、移転を
しても売り上げにまったく影響がないのであれば、この点の保障は
0円ということになります。
質問者: 返答済み 3 年 前.

御回答ありがとうございます。内容についてもう少し教えてください。


①「建て替えの必要性の度合いによって増減」について。住居部分のみを取り壊すことは物理的には可能なのですが、建蔽率の規制が厳しい地区のため店舗が残っていると新たな建物は建てられない土地です(現状は既存不適格で建蔽率オーバー)。この場合、店舗部分も一緒に取り壊す必要性は高い、と判断されますか。


②「近隣への移転を想定して損失を考える」について。調剤薬局で隣に個人開業の医院があるため、売り上げへの影響を主張されると思いますが、移転先の考え方は”存在するかどうかは別として、例えば現在の場所から50m程度離れた場所に移転した場合”となるのでしょうか。それとも”実際に存在している、現在の場所から最も近い店舗用賃貸物件へ移転した場合”となるのでしょうか。


質問が解りづらいかもしれませんが、お願いいたします。

専門家:  houmu 返答済み 3 年 前.
①について
ここでいいます、高い・低いというのはあくまでも相対的なもので、
比較対象もなく○だから高い、低い、とはいいにくいものですが、
ほとんど建て替えの必要性がないだろうと判断されるケースであれば、
いくらお金を払うといっても、裁判所は立ち退きを認めません。
逆に、たとえばちょっとした地震がきただけで倒壊の恐れがあるので、
直ちに退去してもらう必要がある、というようなケースであれば、立ち
退き料は不要になるというケースも出てきます。

その点、ご質問者様の状況においては、上記のような無保障が認められる
ようなケースとは考えにくいものの、それなりの必要性が認められる
可能性が高いのではないかと考えました。
ただし、実際の建物の状況を拝見しているわけではなく、限られた文面上
の情報からの考えですので、この点はあくまでも参考程度ということで
ご容赦ください。

②この点も難しいところですが、たとえば50m圏内にまったく該当する物件
がないにもかかわらず、それを基準に算定するというのは現実的ではありま
せん。少なくとも同程度に目的を達成することのできる物件が数件はでてくる
程度の範囲内で検討するべきでしょう。
また、各種条件の中には相反する部分も出てきますのでこの点も総合的に
勘案する必要があります。

例:今の場所が表通りなどで好立地の場合
 →移転先候補も原則として同程度の好立地を想定。
 →但し、調剤薬局という性質上、医療機関との距離も関係してくることから、
  特に周辺に複数の医療機関がある場合、判断が難しくなる
例2:今の場所が裏通りなど比較的わかりにくい場所の場合
 →移転先候補も原則として同程度の立地を想定。
 →但し、裏通りゆえ、場所の移転は売り上げに大きなマイナスになる恐れが
  高いため、営業保障がかさむ可能性があるので、建替工事中を含めた一定
  期間、移転案内看板の設置などを移転保障の条件に含めることで、出費を
  抑えることが考えられます。

現事業主が、これを機会にぜんぜん違う場所への出店を考えるというケースで
あれば、近隣50mの仮想物件において要する費用を想定に支払うことも考えられ
ますが、ある程度周辺に地域での移転となりますと、現実的な話としては、実際
に移転する先の物件を特定した上でそれの実費をベースに話し合うことになるで
しょう。
その中で個別的な事情を斟酌して、たとえば現状と同程度の広さの物件があるにも
かかわらず、広い物件を借りようとしているのであれば、これに伴う内装費用の
増加といった部分については保障外とするといったことが考えられます。




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