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fplawyer
fplawyer, 弁護士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 372
経験:  弁護士 ファイナンシャルプランナー(CFP)
71156846
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定期借家で賃貸契約を締結している者です。 中途解約につきご質問させて頂きます。 中途解約を進めるにあたり、退去事

解決済みの質問:

定期借家で賃貸契約を締結している者です。
中途解約につきご質問させて頂きます。
中途解約を進めるにあたり、退去事由により1か月前予告か、2か月前予告が必要かが分かれ、支払う金額が大きく変わります。借地借家法や契約内容による1か月前予告の条件にあります「やむを得ない事情」の解釈をご教示頂きたく思っております。
今回の退去事由は新居の購入(マンション)となります。
賃貸借契約から1年3か月経過、契約時に購入の意思はありませんでした。
他で少し調べましたところ、新居購入がやむを得ない事情に該当する内容を目にしましたので、法律上の解釈、判例から可能なのかご教示お願いしたいと思っております。

「契約内容」
・4年の定期借家
・賃貸面積200㎡未満
・中途解約は賃貸借面積200㎡未満で転勤、療養、親族の介護その他やむを得な事情により、貸室を自己の生活の本拠として使用することが困難となった時、解約申入れ可能で1か月経過後終了。(借地借家法38条と同様)
・上記のやむを得ない事情によらないときは2か月前に予告

以上となります。よろしくお願いいたします。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士です。
お答えいたします。よろしくお願いいたします。

お答えいたします。
結論としては、契約時予定していない自宅の購入は、やむを得ない事由に該当すると考えます(但し裁判例はありません)。
そこで、これを前提に交渉すべきと考えます。

以下詳しく説明します。

借地借家法38条5項は、定期借家契約における賃借人の中途解約権を一定の要件で認めています(本契約の2ヵ月前予告は、賃借人の選択肢を拡げ有利なので有効です)。

この「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情」に、賃借人が住宅購入をした場合を含むかですが、まったく同様の事例に関する裁判例はないようです。

解釈上、一般的には、契約締結時に的確に予測して契約期間を賃借人を定めることを賃借人に期待することが困難又は不可能な事情であり、賃借人にそのリスクを全面的に負担指させることが適切でない事情を言うとされています(立法の際の理由がこのようでした。法務省民事局参事官室 借地借家法制研究会編 一問一答新しい借地借家法)。

そもそも、賃借人が賃貸物件の使用を必要としなくなる自由は非常に多岐にわたり、38条の列挙事由は余りに限定しすぎているので、「その他やむを得ない事由」は広く解すべきと考えられています(澤野順彦「論点借地借家法」180頁)。

そこで、賃借人の経済的事情の他(リストラによる解雇、勤務先の倒産)住居環境の変化(マンション内で自殺等があった、暴力団がいる)などおよそ当該賃貸借契約を継続することが賃借人にとって著しく困難となる場合を含むと解すべきとされています(同書、稲本洋之助編「コンメンタール借地借家法」第3版300頁)。

そこで、契約時に予定していない自宅の購入は含むと解釈する余地は十分あるといえます。

ただ、他方で、契約時に予想できない事由として考えられているのは、主に外的な事由です(列挙事由の転勤や、倒産、自殺、暴力団の入居等)。
そこで、自宅購入のような自己の判断で左右できる事由は含まれないと解釈する余地もあります。

以上の様に、契約時予定していない自宅購入はやむを得ない事由に該当しない、という余地もあるのですが、私としては、やむを得ない事由に含めていいと考えます。

そもそも住居用建物賃貸は、自宅等が購入されれば当然賃借人にとっては不要となるものです。また、物件の発見、家族の増加や収入の変化等の偶然にも影響されますし、ローン金利、金融機関の審査条件の変化等外的な経済上の環境によっても左右されるからです。

このような事を考えると、すでにしている定期賃貸借の終期に併せて、自宅物件の購入を賃借人に迫ることが適切とはいえないと考えます。

以上のとおりです。ご検討下さい。

※※※※※※※※※※※
借地借家法38条5項
 第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
※※※※※※※※※※※
fplawyer, 弁護士
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