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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 975
経験:  行政書士 知的財産修士
62663831
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質問お願いいたします。 現在、隣にあるお寺の土地を借り、商業兼住宅を実母が個人所有しています。 先日寺の弁護

解決済みの質問:

質問お願いいたします。

現在、隣にあるお寺の土地を借り、商業兼住宅を実母が個人所有しています。
先日寺の弁護士から電話連絡があり、63年に契約した借地についての内容を30年経ったので検討したいとの事。
寺側の申し出は
①土地を返却
②土地を買い取りしてほしい
③借地契約の継続
 (その場合は借地料の値上げ)
こちらの希望は③借地の継続です。と伝えました。

住居自体は築100年近くなり、昔の4軒長屋。
ほかに3軒つながっており、うち一軒は空き家。一軒は老夫婦が料理や。
一軒は美容院が営業中です。
うちは曾祖父が住み→祖父→父(離婚)→母名義
となっているのですが、母直接の親族からの借地にしてからは60年以上経っています。
商売は飲食店で、年商6000万円ほどです。
長く商売をやっていますので、この建物に愛着がありお客様にも愛情を持っていただいています。

寺の弁護士からは、63年に継続契約、期限の記載なし。だったため、借地法に基づいて30年目の平成29年2月で見直しとなりましたので、寺の希望は退去です。と言われました。
29年2月となっていますが、他の在宅2軒次第で29年待たずに退去となるかもしれません。と一言言われました。

ここで質問なのですが
①退去しないといけないのか。
②旧借地法の適用はあるのか。
 平成4年以前の借地契約の場合、借地継続ができると聞きました。
③もし退去となった場合、寺側に請求できる項目があれば教えてください。
④宗教法人から土地を買いあげるときは通常の土地売買となにか違う点がありますか。
他、何か注意点、アドバイスお願いいたします。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  houmu 返答済み 3 年 前.
①退去しないといけないのか。
・原則として退去する必要はありませんが、契約期間が満了する場合で、
 地主に正当理由があれば、更新拒絶が認められる場合があります。
②旧借地法の適用はあるのか。
 平成4年以前の借地契約の場合、借地継続ができると聞きました。
・旧借地法が適用されます。
③もし退去となった場合、寺側に請求できる項目があれば教えてください。
・明渡料の問題になります。具体的に○○費が請求できる、という性質のもの
 ではありません。引越し代がいくらかかるから、というような点は、明渡料
 金額算定の参考になるに過ぎません。
④宗教法人から土地を買いあげるときは通常の土地売買となにか違う点がありますか。
・宗教法人側の手続きとして、当該宗教法人の規則に沿って、役員会での決議や
 事務所の掲示板に一定期間掲示しなければならないなどの規定が定められている
 のが一般的です。したがって、宗教法人側の担当者と合意ができてから、実際に
 売買が成立するまでには、通常の取引より、やや時間を要する可能性が高いでしょう。
 実際には、宗教法人の担当者や弁護士さん、登記を担当する司法書士さんらの作業
 になりますので、ご質問者様の側で特別煩雑な手続きが必要になることはないでしょう。

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平成4年以前の契約の場合、現行の借地借家法ではなく、旧借地法が
適用されます。
旧借地法の更新契約で、期限を定めていない場合の期間は、
堅固建物で30年(石造・レンガ造・土造・コンクリート造・ブロック造など)、
非堅固建物で20年(木造など)となっています。
また、建物が朽廃すると、その借地権自体が消滅します。
いずれにしても、更新について当事者間で同意ができなければ、原則として
法定更新となりますので、建物が朽廃して、とても住める状態でなくなって
いる場合は別として、そのような事情でない限りは、引き続き居住すること
が可能です。

もし非堅固建物に該当する場合には、30年ではなく20年単位ということに
なりますので、契約期間があと10年継続することになります。もし、30年で
契約満了が迫っている場合には、地主に退去を求めるだけの正当理由があるか
どうかで判断されます。一般的には、地主がその土地をどうしても必要とする
理由が、どれだけあるのかという必要性の議論と、明渡料の問題になります。
客観的に必要性が強い場合には、少額の明渡料でも正当性が認められることと
なり、必要性が弱いと判断されれば、ある程度高額の明渡料を請求できること
になります。
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