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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 1375
経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
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賃貸事務所の契約更新についてお伺いします。①契約満了が2014年4月7日②期間満了で契約更新をしないつもりでいたので

解決済みの質問:

賃貸事務所の契約更新についてお伺いします。①契約満了が2014年4月7日②期間満了で契約更新をしないつもりでいたのですが借りている事務所の契約満了を6月と勘違いしていて貸主に通知していなかった。③貸主も契約更新日を忘れていたらしく契約更新日が過ぎた4月28日に連絡がありました。④契約更新しない旨をつげましたが契約を更新して1か月分の更新料を払って解約金6か月分の家賃を払ってくださいといわれました。この場合全額の7か月分の賃料を払わないといけないのでしょうか?
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.
 期間満了前1年~6ヶ月のあいだに賃貸人が賃借人に対して更新拒絶の通知をしない限り、自動的に更新されたものとなります(法定更新)。
 
>契約を更新して1か月分の更新料を払って解約金6か月分の家賃を払ってくださいといわれました。

  更新料を支払うべきかについても、契約書に更新料の支払いの合意がない限り支払う必要はありません。
 
 法定更新の場合は更新料支払いの義務はありません。本件では賃貸人の過失により更新拒絶の通知を懈怠した事例ですから、更新した上で更新料を支払えというのははなはだしい自己矛盾です。
  
 ★民亊法務の専門家たる行政書士としての回答です(行政書士法第1条の3第3号法定外業務 法規相談)。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈を論ずるものにあらず。
 
質問者: 返答済み 3 年 前.

回答ありがとうございます。追加で申し訳ありませんがお伺いいたします。


 


契約書を確認しましたところ(期間満了時には甲乙協議の上更新も可能です。)とありました。


 


詭弁かもしれませんが文面から読み取れるのは※更新も可能※ですから3年の期日を持っていったん終了を前提の契約ではないのでしょうか?


 


通常の賃貸契約書は(甲乙協議の上更新するものとする。)です。


 


契約書には更新前のいつまでに意思表示をしてくださいとは書かれていません。


 


通常の不動産業者であれば2か月近く前に確認の連絡が入ります。


 


この一文は減額交渉に使える文面と思うのですが意見をお聞かせください。

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.

>契約書を確認しましたところ(期間満了時には甲乙協議の上更新も可能です。)とありました。

>詭弁かもしれませんが文面から読み取れるのは※更新も可能※ですから3年の期日を持っていったん終了を前提の契約ではないのでしょうか?

→そうではありません、借地借家法26条には「賃貸人」ではなくて、「当事者」とあります。

 期間満了に伴い借家契約を終了させる場合(更新拒絶)は、更新拒絶の事前通知をしなければならない当事者には、賃貸人のみならず賃借人も含まれています(法第26条1項「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は定めがないものとする。」)。

 よって、期間満了の1年から6ヶ月までの間に、賃借人が賃貸人に対して更新拒絶の通知をしなければ、賃借人が契約を更新したくなくても、借家契約は法定更新され、賃借人は従来どおりの賃料を支払わねばなりません。
 

>契約を更新して1か月分の更新料を払って解約金6か月分の家賃を払ってくださいといわれました。

→自動更新と解する場合は、更新料の請求はともかく

 

 (更新料については、慣習上当然認められるものではありません。契約締結時に更新料の支払いについて当事者間で合意しれいない限り、更新料支払いの義務はありません。当事者間で更新料を支払うとの合意があった場合、その後に借家契約が法定更新されたときは、賃借人が更新料を支払う義務があるのか否かについては見解が分かれるが(肯定:東京地判昭61.10.15、否定:東京地判平2.7.30)、更新料の不払いを理由に契約解除をされることのないように、賃貸人に更新料は支払っておいたほうが、信頼関係を破壊せず、うまくいくだろうといわれています)、

 

 

 解約金の請求は理由がありません。

 

  詭弁以下の質問者の主張ですが、以上のように借地借家法の条文(同26条、32条(増減請求権))にしたがって処理されルト解されます。

 

 

 

 >この場合全額の7か月分の賃料を払わないといけないのでしょうか?

→1ヶ月分の更新料のみでよいと思います。

 

 ★民亊法務の専門家たる行政書士としての回答です(行政書士法第1条の3第3号法定外業務 法規相談)。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈を論ずるものにあらず。
 

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