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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 911
経験:  行政書士 知的財産修士
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マンションのオーナです。7年前に賃借人との契約時の特約として「喫煙不可物件のため、喫煙者入居時には、全室壁、天井部分

解決済みの質問:

マンションのオーナです。7年前に賃借人との契約時の特約として「喫煙不可物件のため、喫煙者入居時には、全室壁、天井部分クロス、襖張替え及びルームクリーニングを必須とする」と締結いたしました。
先日、退去することになり明け渡し確認の立会いをしたところ、タバコやにはもちろん、こども落書き、クロスのやぶれ、デコレーションシート(飾り)貼り付け等、あきらかに経年劣化を逸脱する状況でした。原状回復にかかる費用は「敷金」でまかなえる金額ではなく、賃借人に差額分の請求を要求したところ、「そもそも7年もすめば、タバコをすうすわないにかかわらず、経年劣化のためクロスは張り替えるものではないのか。それは大家が負担するのではないか」と開きなおりにもとれる発言がありました。こんな状況ですが大家として現状復帰のための差額分を請求するのは理不尽なことなのでしょうか?
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.
賃貸住宅における原状回復義務については、争いも多いため、
国土交通省がガイドラインを設けております。
これによれば、喫煙によるヤニについてはクリーニングまたは張替え費用の
請求を基本的に認めています。
しかし、請求できるのはあくまでも損害額であるというのが基本です。
入居者の方が言われる、7年もすれば、という主張も筋が通っており、
会計上も壁紙の減価償却は6年おわり、残存価値は1円となります。
国土交通省のガイドラインも基本的にこの考え方を準用しており、7年
経過した住宅での壁紙張替え費用は請求できないのが原則になります。

しかし、今回の件では、特約として負担を明記されています。
7年経過したとはいえ、実際に残存価値が1円しかないわけではなく、
きれいに利用していれば、クリーニングだけで、次の入居者をいれる
こともできたかもしれません。
『禁煙不可物件』というのが、請求のための名目的なものではなく、実態と
して事実であり、入居者もこの負担について、特別な負担であることを
十分認識して契約を締結したということであれば、全額請求は困難ですが、
一部請求は可能でしょう。やにの汚れがなければ、どの程度の期間であれ
ば利用可能であったか、という想定を元に、請求する負担割合を検討されて
みてはいかがでしょうか。
質問者: 返答済み 2 年 前.

おっしゃるとおり喫煙さえしなければクリーニングですんだかもしれません。しかし、大家としては「喫煙する人であれば貸さない。どうしても喫煙したいのなら無条件に壁紙を張り替えるのが原則」という意図があっての契約です。契約を守らないのは契約不履行にあたるのではないでしょうか?また、タバコのヤニだけでなく「壁紙のやぶれ」や「壁紙への落書き(子供が行ったもの)」「大家に承諾のない装飾の壁紙の貼り付け」は経年劣化ではなく、善感注意現状義務を怠った結果であるもであり、クロスの張替えによる費用は全額賃借者が負担するのが筋ではないのですか?また、「負担割合を検討」とは、大家も自腹をきらなければならないという意味でしょうか?


 


 

専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.
>契約を守らないのは契約不履行にあたるのではないでしょうか?
その通りです。問題はあくまでも、損害額がいくらだという論点です。

交通事故などで、自分は悪くないのに車が古かったので修理代が全額
もらえなかった、という話を聞かれたことがないでしょうか?

自分に過失がない交通事故であっても、修理代を全額請求できない
場合があります。たとえば修理代が80万円という見積もりに対して、
自動車の時価が50万円しかならない場合です。
このように、自動車の時価が修理費用を上回ってしまう場合を経済的
全損といいます。
損害賠償というのは、あくまでも受けた損害の補填を受けるものです。
修理によってかえって立派になってしまうと、賠償を受けた側が利益を
受けたことになりますし、時価を超えた修理費用はそもそもナンセンス
(買い替えのほうが安いなら、修理ではなく買い換えればいい)ため
です。

今回の場合は、自動車のように修理か買い替えるか、という話には
なりませんが、賠償を受けることで、受けた側が利益を得る結果になる
ことについては原則として認められません。
>「負担割合を検討」とは、大家も自腹をきらなければならないという意味でしょうか?
その通りです。貸主が借主に対して請求できるのは、7年間使用した中古の壁紙を
破損や汚損したことについて責任に限られるため、新しい壁紙への張替え費用を全額
請求することになると、貸主側としては新品の壁紙が手に入ることになりますから、
利益を得た結果となってしまうためです。
質問者: 返答済み 2 年 前.

破られた壁紙や落書きをされた壁紙は、張替えをする場合も同様の考え方になるのでしょうか?これは、相手の故意による過失で須賀、この場合も負担割合を検討ということになるのでしょうか。負担割合についてのガイドラインなるものはあるのでしょうか?

専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.
損傷の原因が、(通常ないでしょうが)嫌がらせなどの故意であっても、
過失であっても、結果が同じである以上、損害額は同じです。

負担割合については、ガイドライン上は会計上の減価償却を支持しており、
現在の減価償却基準では6年で残価1円になってしまい、事実上請求できない
といっているに等しい状況です。

但し、ご質問者様のケースの場合は、入居時にタバコを吸いたいという方に対して
リクエストに応え、十分な説明の上で、特別に条件をつけて入居を受け付けた
ということですし、ガイドラインは法律ではありませんから、これを杓子定規に適用
する必要はありません。
たとえば、会計上はともかく、破れやヤニがなければ、10~20年程度であれば、
クリーニングをして、再度貸し出すことは(家賃は多少下がるでしょうが)十分可能
かと思います。
ご質問者様に有利に交渉を進めるのであれば、実態的な利用可能期間と、
期間経過を考慮して交渉されてみるのがよいでしょう。
質問者: 返答済み 2 年 前.

実質的利用可能期間とは、どのように算出するのでしょうか。破れや屋にさえなければクリーニングをしても20年以上はそのままで貸し出すことは可能です。貸出期間は7年でした。また、両者と割合額について折り合いがつかない場合は、最終的には民事裁判になるのでしょうか?

専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.

>実質的利用可能期間とは、どのように算出するのでしょうか。
ガイドラインという通常の手法からはずれた中での提案であり、
一般的にどのようなやり方があるというものではありません。
ご質問者様の賃貸経営者としての経験的に、どの程度の期間で
あれば貸し出しができて、どの程度であれば、張替えをした場合と
比べて、この程度の価格差が発生するだろう、といった点を考慮
して、耐用年数と損害額を算定していただくことになります。
結局のところは人間同士の交渉ですので、同じ金額を提示しても、
説明のしかた、資料の出し方しだいで、まとまることもあれば
まとまらないことも当然出てきます。

>また、両者と割合額について折り合いがつかない場合は、最終的
には民事裁判になるのでしょうか?

その通りです。但し、請求する側が手続きをすれば、というのが前提です。
仮に、ご質問者様が敷金では不足するので残金を支払え、と主張し、
実際に請求しようと考えるのであれば、ご質問者様が訴訟を提起する
ことになりますし、逆に借主側が、返金額が足りないと考えて、これを
取り戻そうと考えるならば、借主側が訴訟を提起することになります。

もし、借主が30万円の返金が受けられるべきだと考えているときに、
15万円の返金をした場合、どうなるでしょうか。15万円のために訴訟を
起こすかというと、やめておこうという方も多いのではないでしょうか。
25万円返金して、差額5万円であれば、どうでしょう。法学部の学生で
あれば、一度裁判経験してみるのもいいだろうと考えるかもしれませんが、
手間と費用を考えれば、裁判をしない方のほうが多いでしょう。
そのまま裁判にならずに5年が経過すれば、時効によって返還義務は
なくなります。
質問者: 返答済み 2 年 前.

敷金は全額(26万)現状回復に充てたいと希望しておりますが、いろいろとご指導いただいているうちに敷金をオバーする差額分はオーナサイドで負担しても良い心情になってきました。元借主も心情的に不動産屋のリフォーム業者が目検討において、「敷金では足りない、差額は借主に払って頂く」といった言葉に対して、心象を害したものと思われます。借主とは人間関係ができているので、「敷金だけでOKです」と気持ちよく言って見ようと思います。相手が頭に乗って「敷金も返せ!」と切り出さないことを祈りますが、仮に「敷金も返せ」という相手からの申し出に対して、「それだけは譲れない」と突っ張り続け、交渉が平行線のまま5年経過すると,時効になるのでしょうか?また、

専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.
>仮に「敷金も返せ」という相手からの申し出に対して、「それだけは譲れない」と
突っ張り続け、交渉が平行線のまま5年経過すると,時効になるのでしょうか?

その通りです。
ただし、時効が成立する前に催告をすることで6ヶ月間時効を延長することが
可能になっています。何度も催告をすれば何度も延長、ということはありません。
従って、これも含めますと最長で5年6ヶ月ということになります。
質問者: 返答済み 2 年 前.

ありがとうございました。最後に教えて頂けますでしょうか。仮に裁判になった場合の費用というのは、どのくらいかかるのでしょうか?

専門家:  houmu 返答済み 2 年 前.
裁判所に支払う費用自体は1万円もかかりません。
ただ、弁護士に手続きを依頼すると、安くても20万円程度の
費用が必要になるのが一般的です。
houmu, 行政書士
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