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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 1355
経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
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昨年10月に11月開店予定の飲食店開業希望者と仲介業者を通じて賃貸契約をしたが、1回目の11月末の家賃から遅延

解決済みの質問:

昨年10月に11月開店予定の飲食店開業希望者と仲介業者を通じて賃貸契約をしたが、1回目の11月末の家賃から遅延   12月末家賃の支払い不能を告げられ保証会社より入金   1月中旬退去したいとの連絡が仲介業者にあり承諾したが翌日撤回 以降家賃は振り込まれているが契約書にある内装などの工事連絡もなく内装工事を数回行い現在も開業していない。他にも契約違反や電力会社とのトラブルもあり信頼関係が破壊しているので契約解除を申し入れたが家賃を払っているから信頼関係は破壊していないといわれました。   契約解除は無理ですか

投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.
 借家の場合は、3ヶ月程度の不払いでも解除の正当事由になりますが、借地の場合は6ヶ月~1年程度の不払いが(契約解除の)要件になります。もう少し滞納がないと信頼関係を破壊するに足りる程度の背信行為とは認定されないでしょう。
 

 ★民亊法務の専門家たる行政書士としての回答です(行政書士法第1条の3第3号法定外業務 法規相談)。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。
質問者: 返答済み 3 年 前.

契約では30日間使用しないときは書面で連絡する事、内外装の工事をする時も書面で連絡する事になっています。また除雪をすることも契約書にあるのですが、1度も行われず再三の連絡にも応じてもらえませんでした。やむなく当方で行った次第です。契約違反での解除は無理ですか。

質問者: 返答済み 3 年 前.
再投稿:回答が不完全.
専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.

  どうしてもというなら、解除通知を出して、異議を唱えてきたら、裁判所の調停をするしかないですね。正当事由があるかないかは裁判所に決めてもらうしかないです。
>契約では30日間使用しないときは書面で連絡する事、内外装の工事をする時も書面で連絡する事になっています。また除雪をすることも契約書にあるのですが、1度も行われず再三の連絡にも応じてもらえませんでした。
→この条項に違反したときが契約書に解除事由としてあがっているのですか?あがっていても、通りいっぺんの主張を繰り返すだけでは、裁判所はたぶん否定するように思いますし、そもそも解除事由としてあがっていない場合は、主張を維持することじたい難しいと思います。


   ★民亊法務の専門家たる行政書士としての回答です(行政書士法第1条の3第3号法定外業務 法規相談)。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。


 
 

質問者: 返答済み 3 年 前.

貸し主には意外と厳しいのですね。もうトラブルに疲れたので


売却することにします。立ち退き料の目安を教えて下さい。

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.
 借地借家法第28条は、第一に、建物賃貸人による更新拒絶の通知または解約申し入れについて、「建物の賃貸人および賃借人(転借人を含む)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況および建物の現況・・・・・・・を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」

 として、建物賃貸人が更新拒絶又は解約申し入れをするには、建物賃貸人側の建物使用の必要性等と賃借人側の事情とを比較考量して更新拒絶や解約申し入れにこれを正当化する事情を要求しています。

 第2に、正当事由の判断において、「建物の賃貸人が建物の明け渡しの条件として又は建物の明け渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出」を考慮する旨規定しています。

 借地借家法は、更新拒絶や解約申し入れに「正当事由」を要求することで、これらの更新拒絶や解約申し入れに一定の制約を加え、借家人の地位の安定を図っています。
 正当事由

 賃貸人側の事情
 イ 自己使用あるいは自己に準ずる近親者による使用の必要性
 ロ 自己使用以外の売却・解体・新築・増改築・大修繕などの必要性
ハ賃貸人の破産

 賃借人側の事情
 イ 使用継続の必要性
 ロ 転借人あるいな同居人の必要性
 ハ 賃借人の破産
  借地借家法第28条の存在にかかわらず、従前より判例は、建物賃貸人に正当事由が不足している場合に、公平の見地から、立ち退き料の提供など財産上の給付の申出を補完的に考慮することにより正当事由を認めています(最判昭32.3.28、最判昭38.3.1)。

 ただし、立ち退き料の申出はあくまでも補完的なものであり、賃貸人側に自己使用の必要性まどが全くないのに、立ち退き料の申出があったことのみをもって正当事由が認められるものでもありません。

 他方、立ち退き料などの申出がなくても、賃貸人側の事情と賃借人側の事情を比較考量して正当事由が認められることもあります。

 ★民亊法務の専門家たる行政書士としての回答です(行政書士法第1条の3第3号法定外業務 法規相談)。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。
 
質問者: 返答済み 3 年 前.

賃借人は全く建物を使用していないし、条項違反での解除も契約書に記載されています。

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.

 立ち退き料を支払って、解約申し入れをすればよいでしょう。
 認められない場合は、調停にかければいいでしょう。ただし、条項違反での解除がすべて認められるとは限りません。賃借人の無思慮・窮迫に乗じたものとして例文解釈で無効になる場合もあります。私のみるところ正当事由とされる可能性は40%以下です。

 

★民亊法務の専門家たる行政書士としての回答です(行政書士法第1条の3第3号法定外業務 法規相談)。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。

kionawaka, 行政書士
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