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pote888
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カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
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賃貸借している不動産が税金滞納により公売されました。 立ち退く義務はあるのでしょうか?

解決済みの質問:

賃貸借している不動産が税金滞納により公売されました。
立ち退く義務はあるのでしょうか?
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
賃借人は、そのオーナーから建物を賃借し、引渡しを受けた時期が抵当権の登記より前であれば、競落人に対抗できるので、そのまま住んでいられますが、抵当権の登記より後に引渡しを受けた場合には、(競落人との間で新たな賃貸借契約でも締結されない限り、)競落人が所有権を取得した時(競売代金の全額を支払った時)から6か月以内に建物を明け渡さなければなりません。(民法第395条)。
なお、賃借人とオーナーとの賃貸借契約が平成16年3月31日以前のもので、その期間が3年以内のものであれば、従前の「短期賃貸借」の保護の制度の適用があるので(民法附則第5条)、そのような賃借人については、競売の開始決定の登記(差押えの登記)より前の更新の場合には、その賃貸借が存続する期間内に限り入居し続けることができますが、後の場合には、競落人の代金納付日(競落日)に賃貸借契約が終了し、建物を明け渡さなければならなります。
質問者: 返答済み 3 年 前.


今回のケースは競売ではありません。


公売です。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
滞納処分による「公売」は民間に於ける競売と同様で、賃貸不動産に平成16年4月2日以後に入居した場合、賃借人は、新所有者に賃借権を対抗することができません。
賃借人が居住を継続するためには、新所有者と賃貸借契約を締結する必要があります。
質問者: 返答済み 3 年 前.


公売と競売は違うと思うのですが・・・


競売は原則消去主義に対し公売は引き受け主義ですし、競売のように半年の猶予をもって引渡し命令がついていないし・・


 

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

公売の場合には、その対抗関係は、滞納処分の差押えの登記の日と入居者の入居の日がどちらが早いかによって決められます。入居者の入居の方が早ければ、入居者は、公売により物件を取得した者に対抗でき、そのまま住んでいられますが、滞納処分の差押えの登記の日以後に入居している場合は賃借人は、新所有者に賃借権を対抗することができません。確かに、国税徴収法に基く公売手続では、明渡しの強制執行ような制度は法定されていませんので、新所有者は、賃借人と独自に交渉し、又は、裁判手続を行い、明渡しを進めていくようになります。その場合は滞納処分の差押えの登記の日の前に入居しているのか、或いは後に入居しているのかで、新所有者に賃借権を対抗できるかどうかが決まります。

入居された日と、滞納処分の差押えの登記の日の関係を確認する必要があると考えます。

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