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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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ご質問いたします。 当方、借主になります。東京・恵比寿の地に父の代から40年ほど理容店を営業しております。10

解決済みの質問:

ご質問いたします。

当方、借主になります。東京・恵比寿の地に父の代から40年ほど理容店を営業しております。10年前に法人化して、他の場所に3店、理・美容店を持っております。
この一戸建ての賃貸物件は最初、地主→借地権持ち大家→当方借主という又貸しになっており、
2010年に1度、借地権持ちの大家が、地主に借地権を返すという事で、当方に立ち退きの話が上がりました。(築50年以上で老朽化が進み耐震強度の問題で立て直さなければいけないという理由付けも入れて)
その際は1000万円という話でしたが、最低でも1500万円ほど無いと話し合いには応じられないという事で拒否し、後に200万円の立ち退きという裁判を起こされましたが、裁判所の判決は立ち退く必要無しとの判決が出て、現在に至っていました。

借地権は当方ひも付きのまま地主に返され、地主→当方(借主)と契約を引き継いだ形になったのですが、今度は地主から「半年後に1500万円で立ち退いてほしい。半年分の家賃(1ヶ月27万円)はいらない」との話を持ちかけられました。

前の裁判の時の互いの弁護士が知り合いらしく、立ち退く必要無いと判決が出ましたが、当方の弁護士曰く「相手方がかなりいい線で話をしてきている。半年分の家賃持ちを1年持ってもらうくらいの交渉はできるかもしれないが、立ち退き料に関しては上積みは難しいと思う」と見解でした。相手方の弁護士と知り合いで、そう争うことなく程よいところで話をまとめる?というような疑念が浮かんでしまったのです。

父は40年以上この地で営業し、私も25年一緒に営業していますので、近隣に同程度の店舗が用意できれば継続も考えていますが、父もこの機に引退を考えていて他に店舗もあることもあり、この物件の継続というのも迷っています。

収益的にも1番低く、もうボチボチの営業でしかないので”この場に残る”選択と”移動して継続する”選択と”廃業”するとで迷っているのですが、
そもそも、担当弁護士が「老朽化を問題視されているので、ネバリ得にはならないと思うので、相手との金額交渉をしたほうが良い」という考えが1度立ち退か無くても良いと判決が出ていたので、また話があったからといって”立ち退く前提で話をしなければいけないのか?と腑に落ちません。

じゃあ一体いくらだったら立ち退くのか?という問題も含めて、立ち退かないという選択で不利になる事が判決出ているにも関わらずあるのか?
非常に混乱しているところです。

この話は立ち退く前提で話合うことが当方にとって有利なのか?(立ち退かないとドンドン老朽化するので不利との判断をされている)
立ち退かないという選択で徹底的に拒否することが不利になるのか?
をお聞きしたいと思います。

以上よろしくお願いいたします。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
築50年以上が経過した木造の建物であれば、メンテナンスの状態にもよりますが、耐用年数は過ぎていますので、大きな地震の際には倒壊の懸念が考えられます。そのような場合、建物が全壊し修復不可能となった場合は借家契約は当然終了し、借地権と違い借家権も消滅します。貸主が相当な立退料を提供するようであれば、立退きを前提とした話し合いの方が有利と考えます。
質問者: 返答済み 2 年 前.

pote888


 


回答ありがとうございます。


相当な立退料を提供するようであれば・・・・


というのはやはり、現地の情報や色々な要素がからんで来るので


質問した数字のみでは判断できかねますね。


前回の裁判では、残りたいという考えのもと、200万で立ち退けという裁判だったので、立ち退く必要はありませんという判決だっただけで、


今回どく、どかないの裁判になった場合どう判断すればよいのでしょうか?


ここで、どかないという意思を通すことが不利になる可能性があるということですよね?前回は200万円というおかしな裁判でしたので、どかなくて良いとなりましたが、相当額でどいてほしいという裁判だった場合、原告の訴えは正当であると判断し~円でどきなさいという判決も出るということでしょうか?


 


繰り返しになり申し訳ありませんがよろしくお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.

賃貸借契約を家主側から解約請求をする場合に正当事由が必要とされますが、借地借家法28条には、正当事由について立退料のことを条文化しております。
「裁判では、賃貸人及び賃借人双方の利害得失を比較考慮して、なお進んで公益上、社会上その他各般の事情を斟酌してこれを決す」としています。
立退料提供は正当事由の要素とされていますので、明渡しを認める判決も出る可能性はあります。

立退料の目安は

1、家賃負担の差額に対する補償、

2、引越料・移転先を確保する為に要する実費の補償、

3、賃借人が他に移転を強いられることにより被る生活上の利益の喪失に対する補償

となりますが、「半年後に1500万円で立ち退いてほしい。半年分の家賃(1ヶ月27万円)はいらない」という条件が提供されているので、話し合いの価値はあると考えます。

 

質問者: 返答済み 2 年 前.

何度もすみません。


 


話し合いの価値はあると考えます。


 


とありますが、この真意は、何が何でも一方的に立ち退かないから裁判でも何でも起こしても構わないという強硬な姿勢が有利ではなく、


話し合いの中で条件をすり合せた方が結果、良い方向に行くのではないかという見解とみてよろしいのでしょうか?


 


強硬な態度を取っても、現在提示されているもの以上の大きき変わる条件にはあまりならないだろうとの予測も入っていますか?


 


たびたびで恐縮ですがよろしくお願いいたします。


 


 


 


 


 

専門家:  pote888 返答済み 2 年 前.
強硬な姿勢で対決するよりも、話し合いでお互いの条件を摺り合わせ、お互いが納得できる条件を探ることが必要かと思います。
強硬な態度を崩さず、より多額な立退料をせしめる可能性を探ることも一つの方向かと思いますが、今はバブル経済の時代ではありませんので、お互いの妥協点を見いだす方向性の方が無難だと考えます。
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