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mori-home, 行政書士・個人情報保護士・成年後見人・申請取次行政書士・著作権相談員
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
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経験:  埼玉県立高等学校卒業駒澤大学法学部法律学科卒業行政書士登録東京大学 後見人養成講座 在籍
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いま非常に悩んでおります。伊豆半島で先代より約60年、旅館を引き継いでおります2代目です。土地が約313坪でお寺の土

解決済みの質問:

いま非常に悩んでおります。伊豆半島で先代より約60年、旅館を引き継いでおります2代目です。土地が約313坪でお寺の土地の上に、4階建ての建物で営業してます。父(平成8年他界)の代より20年間づつの「土地賃貸借契約書・年間約65万円」を締結の上営業させてもらっております。ところが去年の9月ごろご住職と檀家総代の役員さんが見えて、次回の更新時《平成29年12月31日》には世間一般の常識で更新料を頂戴したい旨通告を貰いました。(坪1万円で313万円)その件は承知したのですが、12月になり私共の旅館(営業も厳しく)の資金提供先を見つけたため、年内に更新料と地代を払って29年を待たずに更新の手続きを依頼しましたら、新契約先ではだめだと言われました。それなら私共と早めの契約をお願いしたと頃、スポンサーがそんなにお金持ちなら土地を買い上げてほしいと言われました。その時点で、お寺(特に住職)はもう更新の意思はないとの考えに変わりまして、売買のみ交渉に応じるとの考えに変わってしまいました。その上、坪30万円で総額9,000万円と言われ、それ以外交渉の余地なしとのことです。このあたりは時価で上限8万円、下限3万円が相場です。このまま交渉不成立のまま、更新切れの場合私は、更地にして返す力もなく夜逃げしかないのでしょうか、対処法を教えてくださいませ。尚、住職は4年前に東京から来たかたです。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  mori-home 返答済み 3 年 前.

私は埼玉県で行政書士をしている者です。

 

専門は、民事法務で、紛争を未然に防ぐための予防法務や契約書の作成などを行っております。

 

ご質問者様も大変ご苦労なさっていることと思います。

 

私は、つい先日、農地を貸している地主さんから相談を受け、貸し手と借り手で立場は違えど、土地のことで悩んでいらっしゃる方のお気持ちをお伺いしました。

 

少しでも力になれればと思います。

 

今回のご質問者様のご相談内容から、法律上、検討課題となる事項を数点挙げさせていただきます。

 

①もし、更新が可能であった場合の更新料の妥当性について。

 

②売買契約を結ぶうえでの価格の妥当性について。

 

③契約を更新できなかった場合に、立ち退かなくてはならないのか否か。

 

上記が争点となる事項です。

 

さっそく、検討してみましょう。

 

①昨今、更新料の適法性が、争われた裁判が多くなってきていまして、地方裁判所レベルの判決では、更新料をとることが、そもそも、適法ではなく、よって、法律上の根拠無くして、他人から金銭を受領しており、これは、民法703条の不当利得にあたり、返還しなくてはならないとの判断がなされています。

 

しかし、この判決は、まだ地方裁判所レベルのものであり、より上級の裁判所の判決が出るまでは、統一的な司法府の見解とはならず、拘束性も弱いものなので、一応は、更新料をとることが適法であると考えられます。

 

価格については、更新料は、地域によっても異なるので、まずはお住まいの地域の慣習をお調べすることをおすすめいたします。

 

②売買契約を結ぶうえでの、価格の妥当性についてですが、この価格は、ご質問の内容から、お住まいの地域における価格の上限で三倍以上、下限で十倍という価格なので、かなり高額であると考えられます。

 

民法では、第一条で、権利の濫用を禁止する規定を置いています。

 

それでは、権利の濫用とは、どういったものなのかと申しますと、いくら権利があるからといっても、その権利を濫用することは許されないといったものです。

 

この権利の濫用規定の歴史をたどると、宇奈月温泉事件という事件にまで遡ります。

 

この事件は、明治時代の事件で、当時は、権利の濫用を禁止する明文の規定はなかった時代です。

 

この時代に、誰の土地でもなかった、山林の土地を経由して、引湯管を通して、温泉を主産業としている地域があり、この引湯管を経由する方法は、当該山林以外にはありませんでした。

 

そこに、誰の所有でもなかった当該山林の土地を買い、その所有権を盾に、温泉産業を主産業としていた人に、その土地を、高額で買わなければ、引湯管を撤去するとの要求をした事件で、この事件では、裁判所は、いくら土地の所有権者であり、正当な権利を有していたとしても、それをむやみに濫用することは許されないと判決を出しました。

 

これが宇奈月温泉事件で、現在では、これらの経験を踏まえ、民法で、権利の濫用は禁止されています。

 

よって、ご質問者様の様なケースでは、相手方の要求が権利の濫用を禁止する、民法の規定に反し、認められない可能性があります。

 

③契約更新できなかった場合に立ち退かなくてはならないのかについてですが、これは、以前であれば、借主の地位は、貸主よりも圧倒的に弱いものでしたが、現在では、民法に優先する規定である、借地借家法という法律があり、借主が強く保護されています。

 

おそらく、当該土地の賃貸借契約は、公正証書によるものではない、一般の私文書で作成された契約書によるものでしょうから、事業用借地権の規定は適用されません。また、一般定期借地権の規定も、五十年以上の期間の定めがないので、排除されます。

 

しかし、建物所有のための賃借権なので、借地借家法の規定が適用され、この法律によって、ご質問者様は、保護されることとなります。

 

更新請求権も、借地権者に認められる権利で、借りている土地の上に、借地権者の所有の建物がある場合には、従前の契約と同一の条件で契約の更新をしたのものとみなす規定が借地借家法五条一項で規定されており、借地権設定者(貸主)が異議を述べた場合を除いては、更新みなしです。

 

そして、この異議を述べられる場合は、限定的です。

 

借地借家法六条によると、借地権設定者(貸主)は、借地権者(借主)に対して、土地の明け渡しと引き換えに、財産上の給付を申し出るといった正当事由がなければ、異議を述べることができないとしています。

 

よって、更新の請求は原則的には認められ、立ち退きを強制されることは、ありません。

 

仮に立ち退かなくてはいけない場合でも、財産上の給付があります。

 

そして、借地権の存続期間が、更新なくして、満了した場合でも、借地権者は、建物買取請求権を有しています(借地借家法十三条一項)。

 

以上のことから、少なくとも、全くの財産上の給付なくてして、立ち退きを強制されることはなく、立ち退く場合でも、建物は買い取ってもらえます。

 

借地借家法十三条の規定は、強行規定ですので、これ異なる契約は無効です。

 

決して、法律は、不可能を強いるものではありません。

 

無料の相談先を示します。

 

国の機関の法テラスというところに、ご相談するのが、入り口としては安全であると考えられます。

 

法テラスでは、無料で、法律の一般的な相談に乗ってくれるほか、弁護士や司法書士も紹介してくれます。

 

国の機関なので、ある程度の信頼性はあるものと考えれます。

 

最後になりますが、決して、不当な要求には屈せず、正しいことを主張しましょう。

 

ただ、契約は、人と人のものなので、揉めないようにするのが両当事者にとって良いことですので、事は穏便に進めたほうが良いでしょう。

 

 

質問者: 返答済み 3 年 前.

森様、此の度は私にも大変に分かり易く、早速のご回答有難うございます。本件、年末・年始の忙しなく押し迫った時期でもあり、地元の檀家役員さんも少し頭を冷やす時間も必要だろうと云ってくれてます。平成29年の時期まで不通に粛々と過ごしていたほうがベターでしょう(木が熟すのを待つ)、其れとも当方のほうから理詰めに積極果敢に攻めて早めに解決したほうがよろしいでしょうか(スポンサーノ熱が冷める可能性が無きにしもあらず)少し迷っつております。大変申し訳ありませんがもう一度御教示願います。

専門家:  mori-home 返答済み 3 年 前.

難しい問題ですが、スポンサー様も既についているので、利益の問題を考える必要もありますよね。

 

ご質問者様の地元の檀家役員様も貴重なアドバイスをくれるので、ご意見をうかがうのもいいかもしれませんね。

 

法律としては、ご質問者様は守られるので、後は、スポンサー様との関係を調整してみてはいかがですか。

 

経営上の問題ですので、なかなか難しいですよね。

 

私も自分の事務所を運営していますが、いつも悩んでいますよ。

 

人生色々あるから大変ですよね。

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