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fplawyer
fplawyer, 弁護士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
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(株)レオパレス21と「30年一括借り上げのサブリース契約」をしております。この契約が「定期借家契約」に該当するかお

解決済みの質問:

(株)レオパレス21と「30年一括借り上げのサブリース契約」をしております。この契約が「定期借家契約」に該当するかお尋ねします。
1.当該契約書は公正証書の書面によるものではありません。定額借家契約の必要条件として公正   証 書が必ず必要というのでなく、通常の書面による契約でもよいという事をきいておりますが・・・
2.「更新がなく、期間の満了により終了する」旨の書面をあらかじめ、契約書とは別に、取り交わし    ておりません。但し当該契約書には「本契約は甲乙いずれかが一方的な解約の申し入れは出来な  いものとする」と記載されており、契約期間も明記されており、その間一括賃貸の目的で使用する
  と明記されております。
3.この質問をする理由は当該契約の特約として「賃料の値下げをしない」をとりかわしているのです   が、この特約が有効か無効かをしりたいためです。           以上 香西甲矢夫
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士です。

お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。

まず、前提の確認です。
普通借家契約では、借地者家法32条1項但書(の反対解釈)により、賃料を減額しない特約は無効です。
定期借家契約であれば、この32条を排除できる(同法38条7項)ので、賃料を下げない特約も有効です。

そこで、本件賃貸借契約が、普通借家契約か、定期借家契約かが問題となります。
ご質問はこのような意図でよろしいですね。

そこで、定期借家契約の条件を検討します。

1 まず、書面が必要ですが、公正証書である必要はありません。

2 次に、期間の定めがあることは当然ながら必須です。
  また、更新がないので、更新しない旨の明示する条項があるのは通常です。

3 定期借家となるためには、契 約書とは別の文書としての事前説明書が必要です。
  また、この書面による説明(の事実)が必要です(同法38条2項)。この書面による「事前」説明がなければ、定期借家としては無効(38条3項)、普通借家になります。

 (1)事前説明書は、契約書とは別個の文書であることが必要です(最高裁判所平成24年9月13日判決)
 (2)書面の説明は、口頭でもいいですが、相手が、定期借家であることを理解できる程度に行っていることが必要です(もちろん、争いとなって、相手方か否定してくれば、説明したことを立証する必要があります)
 文書を読み上げて聴かせただけでは説明とはいえないとする裁判例があります(東京地方裁判所平成24年3月23日判決)。

  このような厳密な要件が必要とされているのは、更新がない、賃料の増減額ができなくなる場合がある等、効果が著しく異なり、通常借家人に不利益に働く場合が多いからです。

 そこで、定期借家契約の場合、契約書にも、明確に「定期借家契約」であることの記載もなされることが通常です。

さて、以上を前提に検討いたしますが、
本件では、質問者様がそもそも定期借家契約を知らなかったということですから、上記のように、契約書とは別個の書面による事前説明をされていなかったのではないかと推察いたします。
また、「「更新がなく、期間の満了により終了する」旨の書面をあらかじめ、契約書とは別に、取り交わしておりません」との記載からも、そのように判断できますし、立証も困難と思われます。

そこで、残念ですが、本契約を定期借家契約であったと認定すること〈争いなった場合に裁判所にみとめさせること)は困難であると考えます。

いかがでしょうか。ご検討ください。





==============================

参照条文

(借賃増減請求権)
第32条  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2  建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3  建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。


(定期建物賃貸借)
第38条  期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。

2  前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

3  建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

4  第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。

5  第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。

6  前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

7  第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
質問者: 返答済み 3 年 前.

早速のご回答有難うございます。当該契約が定期借家契約ではなく、普通借家契約であるということは、理解いたしました。つきましては、普通借家契約の借賃増減請求権についてお尋ねいた します。当該物件は立地条件が良く(駅に近い、日当たりが良い、見晴らしが良い)、近隣の物件より、家賃が高く設定されております。(但しこれは一括借り上げ契約当初レオパレスが設定したものです)このような状況でも、入居率は高くほぼ満室の状態です。(例えば2008年4月から2013年3月までの5年間の平均入居率は96.7%で当該60ケ月のうち41ケ月が満室です。このデータはレオパレス作成のものです)


このような状況下で賃料減額の請求が来ています。当方としては入居率の高さで対抗しようとしているのですが、相手側は「将来は不確実」という主張をしてきそうな雰囲気です。協議が調わない場合、当方は「入居率が下がったら減額請求に応じる」で対抗しようと思ってます。このような対抗手段は有効でしょうか? また裁判になった場合、サブリース契約での「入居率の高さ」というのは、武器になるでしょうか?


 


 


 

専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.
関連はしますが、当初の質問とは独立した質問を思われます。
そこで、別途質問を立てていただきたいのですが、お答えいたします。
次回からはよろしくお願いします。

まず借地借家法で、賃料増減額請求は、次の様に定められています。

(借賃増減請求権)
第32条  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

このように、次のような事情の変動が必要です。
租税等の負担の増減、
建物の価格上昇下落、
近傍同種の賃料変動

そもそも、賃料増減額が認められているのは、長期間の契約の最中に、当事者が合理的に予期できない事情があれば、賃料を変更させないと酷だという考えに基づきます。

予期できる場合には、予めそれを織りこんで契約すべきで、それは自己責任ですが、予期できない場合は仕方ないよ、ということです。

そこで、上記のような事情の変更が要件となっています。

本件では、そのような事情はないのではないでしょうか。
そもそも、当初の賃料設定が高かったというのは、レオパレスの判断ミスで、相談者様が負うべきリスクではありません。
また、将来は不確実、というのは不動産賃貸借では当たり前のことで、それを織りこんで契約するのがプロですし、予期できない事情がある場合は、賃料増減額請求があります。

以上を前提に考えれば、入居率がほぼ100%であれば、何ら予期しない事情の変動もないのであるから、減額する必要性はない、と突っぱねてしまっていいと考えます。
(ただ、同種建物の賃料相場の変動等があるのかもしれませんが、本質問ではそこまでわかりませんので、なんともいえません)

ご検討ください。

専門家:  fplawyer 返答済み 3 年 前.

本サイト規約に従った回答に対する評価をお願いいたします。
よろしくお願いいたします。
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