JustAnswer のしくみ:

  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。

AEに今すぐ質問する

AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
62985828
ここに 借地借家・家賃交渉・立退き に関する質問を入力してください。
AEがオンラインで質問受付中

初めまして。ナミヒラと申します。実は実家の屋上(屋根)に太陽光発電(ソーラー)を設置しようかと検討中ですが、業者へ見

解決済みの質問:

初めまして。ナミヒラと申します 。実は実家の屋上(屋根)に太陽光発電(ソーラー)を設置しようかと検討中ですが、業者へ見積もり依頼したところ問題ないとの返事です。只、気になることが1つありますので出来ましたらアドバイスをお願い致します。
※実家は母親名義で所有しており兄弟含め3人で生活してますが、土地の所有者は別の方が地主でおります。もし、太陽光を設置すると決まった場合、地主へ相談した方が宜しいでしょうか?現在、年間の土地代を支払いしてますが、とても地主の方が神経質で気難しい方なので恐らく相談すると反対される事が懸念致します。どうか良い方法がありましたら教えて下さい。
条件内容を抜粋しましたので確認願います。現行:土地賃貸借契約書を母親と地主(桃原)さんと締結。
第一条:賃貸人は所有する土地を住宅用建物所有目的にて賃貸し、賃借人はこれを賃借する。二条:昭和38年5月16日に賃借され現在まで期限について定めがない。五条:賃借人は賃貸人に書面において事前承諾を受けなければならない(2)本件建物を増築又は改築するとき。設置そのものが値するかがきになります。本契約は最近(平成23年4月27日)に弁護士さん立会の下、署名捺印を交わしてます。専門家の皆さん宜しくお願いします。 沖縄在中:ナミヒラ
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
法律の条文などで使われる「改築」は、建築物を取り壊してこれと位置・用途・構造・階数・規模などがほぼ同じものを建てることを意味しますので太陽光発電の設置がこれにあたらないことは明らかですが、一般的な意味での「改築」は広くリフォーム工事なども含みますので、太陽光発電の設置も含むという解釈も可能です。
契約書の「改築」が太陽光発電の設置を含むかどうかは法律で明確に決まるものではなく当事者がどのような意思で契約したかにより決まるものですので、あなたの側で含まないと主張しても地主が含むと言えば争いになるのは間違いないのですから、事前の相談は必ずすべきです。
まして神経質で気難しい方なのでしたら、仮に法律で「改築」に当たらないので問題無いという結論であっても、無断で工事を始めてしまうのは危険でしょう。
契約はお互いの信頼関係に基づくものですから、話し合いのできることは話し合いで解決した方が良いです。

なお、もし地主に相談しても承諾してもらえない場合には、裁判所に増改築許可の申立てを行うことで、裁判所に地主に代わる許可をしてもらうという方法があります。
また、あくまでも「改築」にあたらないという主張で承諾無しに工事を強行して地主と徹底的に争うというのも選択肢としてはありですし、十分に勝ち目のある主張だと思いますが、今後も地主との関係は長く続く訳ですからあまりおすすめのできない方法だと思います。
専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

回答をお読みになり、疑問は解消できましたでしょうか。

より詳しい説明が必要な点がありましたら、返信にて続けてご質問ください。

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
疑問が解消されましたら、下記署名欄をお読みになり適切な対処をお願いします。
質問者: 返答済み 3 年 前.

アドバイス頂戴しありがとうございます。話し合いによる解決が何よりですよね。私もそう思います。只、築45年以上経過している建物(外人住宅)な為、雨漏りが一部あり5年程前に一度、悪い箇所の修繕工事及び全面塗装するなど手を施しています。(最低上、住める環境を整える為ですが・・)
今回も同様な状態が発生(雨漏り)していて、出来れば防水処理の上、その後太陽光設置することで対策を図ろうと考えております。


地主さんへ相談すると出来れば立ち退いて貰いたいような感じが受け止められ相談すると多分反対される可能性が高いです。


長い目で地主さんとはお付き合いしなければならないのは良くわかりますが、最後にもし争った場合、どのような理由で勝ち目はあるのでしょうか?済みませんが宜しくお願いします。


 

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

住宅用に建物所有を目的とした土地の賃貸借契約を結んだ場合、リフォームをしたりご質問のような太陽光発電を設置することは借主が自由に行っても良いのが原則です。
しかし、法律の規定により増改築によって借地期間の延長がされたり、土地の利用状況への影響や価格への影響があることもあるため、契約内容として現実には地主の承諾が必要だと定めることが多く有り、このような特約も有効に成立します。
しかし、そもそもこのような特約が必要なのは地主に不利益が生じないようにするためであるため、地主が不利益を被るおそれがないにもかかわらず許可をしない場合には裁判所が代わりに許可できるという法律の規定が置かれているわけです。

 

今回のご質問で行おうとしている工事は屋根の上に太陽光発電を設置するだけの軽微なものですから、特約で定める改築にあたるものではないという主張は十分に説得的なものですし、設置により借地期間に影響を及ぼすことはなく、地主さんになんらかの不利益を及ぼす可能性というのも通常考えられないようなものですから、裁判所に判断を委ねれば許可がされない可能性というのは極めて低いです。


また立退きについても、契約期間を定めていない場合には旧借地法の規定により最初の契約期間は30年間であり、その後は期間満了の度に20年の契約期間で自動的に法定更新されるという状態になっています。
地主から立退きを求める方法としては、契約違反により契約を解除するということがありますが、ここに言う契約違反とは形式的に文言に反するといったことだけでは足りず、相互の信頼関係を破壊するような重大な違反があることが必要ですので、今回の工事を強行したからといって契約の解除が認められる可能性も同様に極めて低いでしょう。
ほかにも契約期間満了時に更新を拒絶する方法もありますが、更新を拒絶するには地主自ら使用する必要があるとか、立退料支払うなどの「正当な事由」があることが要求されますので、現実的に借主を強制的に立退かせるというのは非常に困難です。
住宅と言うのは生活の基盤として非常に重要なものですから、貸主の都合で簡単に立退かせることができないように、法政策的に借主が非常に強く保護されています。

 

最終的な判断は裁判所が下すことになりますので可能性~というようなやや曖昧な書き方になってしまいますが、以上のような理由で法律的には十分に勝ち目があるという回答をしているわけです。

ただ法律で争って相手に強制的に認めさせるというのは結局のところ、武器を相手に突きつけて言うことを聞かせるのとあまり変わりがないものですので、やはり関係の継続する相手とは出来る限り話し合いで解決するのが望ましいですね。

AE, 行政書士
満足したユーザー: 748
経験: 民事法務専門
AEをはじめその他名の借地借家・家賃交渉・立退きカテゴリの専門家が質問受付中

ユーザーの声:

 
 
 
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
< 前へ | 次へ >
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
  • 自分の意向に添う回答がいただけたので、、安心して自分で答弁書を作成し、知人に紹介された司法書士に相談したところ、十分訴状に対抗できるとの判断をされました。それを参考に、細部を詰める点も有り、答弁書を確実なものとする為、最終的に司法書士に依頼しましたが、安価に受けてもらえることとなりました。 東京都 梅村
  • 法律などの専門家や弁護士が身近に居なかったわけではありませんが、事案発生が連休中や土休日、深夜早朝にかかるなど、次の行動に移る前に冷静な判断が必要な場合があり、また個人的なことでありますが、深刻化、長期化し、また経済的に家族にも迷惑をかけることで、結果として自身の公務に影響が及ぼすことを大変危惧いたしました。結果、このたびの利用となりまして、貴社より、迅速な回答をいただくことができました。事案発生後一両日のうちに、先方と連絡をとり、適宜支払い手続きへと話をすすめております。またこの経験を同業の者とも共有し、今後ネットを通じた活動へ生かせるように務めます。 山形県 青木
  • まずは親身になって回答をして頂ける専門家であったこと。説明が簡潔でわかりやすく、質問者が気持ちの整理をしやすい配慮が伺えた。 岐阜県 石川
  • 短時間で的確なアドバイスを受けることができ、かつ、回答に対する質問に対しても直ちに真摯な回答が得られました。 大阪府高槻市 川嶋
  • 専門知識のある経験豊富な方に出会う機会のない人でも、このサイトで実現出来ることは素晴らしいことだと思いました。 専門家が辛抱強く回答をしてくださる姿勢にも感謝いたしました。 茨城県日立市 池田
 
 
 

専門家の紹介:

 
 
 
  • houmu

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    30
    行政書士 知的財産修士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/HO/houmujp/2014-1-5_72819_00.64x64.jpg houmu さんのアバター

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    30
    行政書士 知的財産修士
  • /img/opt/shirt.png gyoenlegal さんのアバター

    gyoenlegal

    司法書士

    満足した利用者:

    28
    中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
  • /img/opt/shirt.png AE さんのアバター

    AE

    行政書士

    満足した利用者:

    21
    民事法務専門
  • /img/opt/shirt.png kanekiyo さんのアバター

    kanekiyo

    司法書士

    満足した利用者:

    16
    大手司法書士事務所での勤務を経て独立。現在は司法書士事務所を経営。
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SU/supertonton/2011-9-7_64453_nakano.64x64.jpg supertonton さんのアバター

    supertonton

    行政書士

    満足した利用者:

    3272
    中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/RI/rikonnsouzoku/2012-4-28_141443_066960x1280.64x64.jpg rikonnsouzoku さんのアバター

    rikonnsouzoku

    行政書士

    満足した利用者:

    181
    弁護士事務所事務員行政書士事務所所長
 
 
 

借地借家・家賃交渉・立退き についての関連する質問