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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 310
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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所有している分譲マンションを、一番新しい賃借人の方に1年半前に賃貸借契約を結んでおります。給与の減少によって、ロ

質問者の質問

所有している分譲マンショ ンを、一番新しい賃借人の方に1年半前に賃貸借契約を結んでおります。 給与の減少によって、ローンの支払いが滞ってしまうと思い、売却を決意しました。 賃貸契約は今年の6月末で満期になりますが、定期借家契約ではないため、先日、契約解除の通知をFAXにて出しましたが、受けいれられないとの回答でした。 概要としましては、ローンの支払いが難しく、所有し続けることが難しくなってきたことから、売却を決定したため」としております。 ちなみに、今回は賃借人の方は個人ですが、法人による借り上げ住宅としての契約になりますので、通知は法人に出しました。 また、こちらも家賃保証のための管理会社を経由してのやり取りとなっています。 現状では、賃借人の方には「契約書に沿ってであれば対応する」とはご回答いただいております。 ただし、その旨が法人に伝わっているかは不明です。 おそらく伝わっていないものと思われますので、伝わった時点で法人側がどう反応するかが気になるところではあります。 賃借人の方に、立ち退く必要は無いと話される可能性も十分にあります。 ちなみに、2日前から管理会社に賃借人の方に連絡を取ってもらうように動いていただいておりますが、いまだ連絡がついていないことから、やりとりを拒絶していることも懸念されます。 以上から、今後、どのような交渉をしていけばよいものか困っております。 1.法人側との交渉について 2.賃借人の方がやりとりを拒絶していた場合の対策・対応について 現状の考えとしましては、先述の、賃借人の方に退去の意思がある旨を法人に伝えたうえで、再度退去を検討してもらうことを考えています。 また、内容証明による再通知を考えております。 内容としましては、前回のFAXでの通知内容と同様しかないと考えていますが、こちらも良い案があればと考えております。 ちなみに、金銭的にはかなり切迫しているため、立ち退きに費用よ要するとしても、できるだけ抑えたいと考えております。どうか有効なアドバイスをいただければ幸いです。 宜しくお願いします。

投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

家主の都合による賃貸借契約の更新拒絶や中途解約は家主側の正当事由に該当しなければ認められません。

裁判上の正当事由の判断として

1、貸主、借主が建物の使用を必要とする事情

2、賃貸借中の経過状況(家賃の遅延や使用方法等)

3、老朽化

4、立ち退き料の有・無その金額

などを勘案して判断されます。

売却を前提とする、更新拒絶は裁判に提訴しても、借家人に有利に裁定されると思いますので、オーナーチェンジ物件として賃借人付きでの売却を考えてみてはいかがでしょうか。

オーナーチェンジ物件は単純利回りが7%~10%が動いていますので、現在の家賃額から売却額は逆算できます。

裁判になった時の立ち退き料は借家権価格(建物価格の30%~80%)+移転費用が目安ですので、高額になる場合もあります。立ち退き料を払って空き家としての売却額と

賃借人付きのオーナーチェンジ物件としての売却額を比較し、どちらにするか検討されてみてはいかがでしょうか。

質問者: 返答済み 3 年 前.

早速のご回答ありがとうございます。


実は、すでに不動産業者には相談しており、居住用での売却時の相場、オーナーチェンジでの売却時の相場については伺っております。


その結果、ローンの残債を考慮しますと、オーナーチェンジでは残債の額が大きすぎて現実的ではないと結論付けております。


あくまで、空家にしてからの居住用としての売却を前提としております。


ご提示いただいた正当事由の中でも、現実的に提示可能なものは自己使用のみと思われますが、すでにFAXにてローン支払い難航の旨を提示していることから、自己使用に切り替えることに不自然さを懸念しております。


理由としましては、毎月の支払いが厳しいのに、わざわざ家賃収入を放棄して自己使用するというのは矛盾しているような気がするためです。


 


裁判になった場合に関してですが、これは相手側から裁判を申し立てられることもあるのでしょうか?また、その場合、立ち退き請求自体をこちらが引き下げれば、賠償請求などは回避できるものなのでしょうか?


 


あと、先述での賃借人の交渉拒絶の場合に対する対処についても知りたいです。


 


すみませんが、ご回答宜しくお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

借家人は家主からの解約通知に対して、拒絶をし、期間満了後も居住し続ければ家主が遅滞なく異議申し立てをしないときは契約は更新したとみなされます。相手側は特別、裁判を申し立てなくても借主に有利にできていますので、立ち退き料の提示をすれば、相手側は裁判を申し立てることはできますが、必要性の問題で、たぶんしないと思います。

相手側が交渉拒絶をしてきた場合は、「正当事由」をローンの支払い不安があり、売却せざるを得ないが、賃借人が入居していると売却に際して、非常に損をするという特別な事情を裁判所に訴えて調停を申し立てられてはいかがでしょうか。調停では調停委員が間に入って話し合いが行われ円満解決の結論を導きだすように努力してくれます。

JustAnswer メディア掲載:

 
 
 
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