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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 1349
経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
62775484
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祖父・曾祖父の代から近所のAさんに土地を貸しています。 口約束で契約書などはありませんが、地代は毎年もらっています

質問者の質問

祖父・曾祖父の代から近所のAさんに土地を貸しています。
口約束で契約書などはありませんが、地代は毎年もらっています。
世代が変わる際に勘違いなどがあったのかと思いますが、Aさんに貸していない土地に、Aさんが勝手にガレージを建ててしまいました。
ガレージを勝手に建てたのは、10年以上前のことだと思います。
その際、私の父はAさんに対して何もクレームをつけず、現在まで黙認する形となってしまいました。

父が亡くなり、現在は私の代となっていますが、先日Aさんがさらに別の土地を貸してほしいと言ってきました。
この際ですから、勝手にガレージを建てた土地について もはっきりさせたいと考えています。

その土地は貸した覚えがないことを伝えた上で、次の選択肢を考えています。
①その土地について、今後こちらの提示した地代をもらう
②ガレージを撤去して土地を返してもらう
③ガレージを残したまま土地を返してもらう

①で話がつけば一番良いのですが、Aさんが「毎年支払っている地代にその土地の分も含まれているはずだから、これ以上は支払わない」と言ってくることも考えられます。
その場合、②や③を請求することは可能でしょうか。

こちらにどの程度勝ち目があるのか、どのあたりが問題になってくるのか知っておきたいのです。
②の場合の撤去費用はどうなるのか、③の場合建物(ガレージ)を買い取らなければならないのか、ということも知りたいです。

よろしくお願いいたします。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.

>1その土地について、今後こちらの提示した地代をもらう
2ガレージを撤去して土地を返してもらう
3ガレージを残したまま土地を返してもらう

 

2、3は妨害除去請求権で裁判によることが必要です。

 

2は不法占拠であって、第三者に対抗できません。

 

 
>場合の撤去費用はどうなるのか、③の場合建物(ガレージ)を買い取らなければならないのか

 

→物権的請求権を相手方の積極的行為を要求する権利と解するか否かにかかります(費用負担の問題)。

 

 判例は行為請求権説であり、その理由として、物権が侵害を受けた場合、自力救済が禁止された制度上、他人に妨害を除去することを請求しえなければ、物権は有名無実と化することを理由とします。

 

 しかし、これではAの所有地からBの所有地に土砂が崩落した場合、Aからは土砂の返還請求権、Bからは妨害除去請求権がそれぞれ発生し、早く訴えを提起し、判決を得たほうが得をする結果になるとの批判があります。

 

 そこで、忍容請求権説は、物権的請求権は、一般に回復行為を相手方に受忍させる権利であり、その費用は原則として請求者の負担であるとします。

  

 しかしこれによれば、たとえばAの土地にBが不法建築しているような場合にも、Aは自己の費用で建物を取り除くという不合理な結果となります。

 

 

 そこで、責任説は、物権的請求権を一般に肯定した上で、費用は相手方の責に帰すべき事由に基づくか否かによって決します。

 

 そのあるものは、返還請求の場合は、相手方の善意・悪意により、妨害排除請求の場合は、相手方の過失の有無によるとします。

 

 →判例によれば、相手方に費用負担を要求できます。

>Aさんに貸していない土地に、Aさんが勝手にガレージを建ててしまいました。
ガレージを勝手に建てたのは、10年以上前のことだと思います。
その際、私の父はAさんに対して何もクレームをつけず、現在まで黙認する形となってしまいました。

>Aさんが「毎年支払っている地代にその土地の分も含まれているはずだから、これ以上は支払わない」と言ってくることも考えられます。

 

→Aは他人の土地を不法に占拠しているだけですから、悪意で20年の取得時効を主張することは可能ですが、それ以外は無理です。

 

 地代に●の地代も含まれている、というのは契約書の賃貸地の表示にその係争地が含まれていなければ、失当な主張です。

 

 もちろん、係争地を含めて、地上権なり賃借権の合意をしなおして契約書も作成しなおせば、それはそれで有効です。

 

 それにしても「本来ならば不法占拠である」旨は申し述べたほうがよいでしょう。

質問者: 返答済み 3 年 前.

すばやいご回答をいただきありがとうございます。
いくつかわからない点がありましたので質問させてください。


 



>2は不法占拠であって、第三者に対抗できません。


 


これはどういう意味でしょうか?
裁判によることなくガレージを撤去してもらうと、私がAさんのガレージを不法に占拠したことになるという意味ですか?
また、第三者とは誰のことですか?


 



> そのあるものは、返還請求の場合は、相手方の善意・悪意により、妨害排除請求の場合は、相手方の過失の有無によるとします。
> →判例によれば、相手方に費用負担を要求できます。


 


2のケースでは、私がAさんに「ガレージを撤去してほしい」と妨害排除請求をすることになるのですね。
Aさんがガレージを建てた際、借りてもいない土地に建てたこと、あるいはAさんは借りていると認識していたにしても所有者に何の断りもなく建てたことが「過失」となるため、私がAさんに撤去費用を要求できる、という理解でよろしいでしょうか。


3のようにガレージを残したまま土地を返してもらう場合は、Aさんが私に対して「建物を返してほしい(建てた費用を返してほしい)」と返還請求をしてくる可能性があるが、私は仕方なく建物付きで土地を返してもらっただけであって「悪意はなかった」ため、建てた費用を返す必要はない、という理解でよろしいでしょうか。


 



>2、3は妨害除去請求権で裁判によることが必要です。


 


2、3どちらの方法にしても、裁判で判決が出れば、法的な強制力をもって実行できるという意味ですね。
「判例によれば相手方に費用負担を要求できる」ということは、今回ようなケースでは、こちらの言い分が認められる可能性が高い、つまり裁判に持ち込めばこちらが不利になることなく返してもらえるだろうという認識でよろしいでしょうか。


 



>>Aさんが「毎年支払っている地代にその土地の分も含まれているはずだから、これ以上は支払わない」と言ってくることも考えられます。

>→Aは他人の土地を不法に占拠しているだけですから、悪意で20年の取得時効を主張することは可能ですが、それ以外は無理です。
> 地代に●の地代も含まれている、というのは契約書の賃貸地の表示にその係争地が含まれていなければ、失当な主張です。


 


口約束のため契約書はありませんが、契約書によって証明しなければならないのは私の方ではなくAさんの方であるということですね。
これはつまり、Aさんが「これ以上は支払わない」と言ったとしても、裁判にもちこめば強制的に地代を支払わせることができる、という意味でしょうか?
また、その際の地代の金額はその地域の相場となるのでしょうか?


 



長々と申し訳ございません。
ご回答よろしくお願いいたします。

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.

>2は不法占拠であって、第三者に対抗できません。

>>これはどういう意味でしょうか?
裁判によることなくガレージを撤去してもらうと、私がAさんのガレージを不法に占拠したことになるという意味ですか?
また、第三者とは誰のことですか?

→違います。Aの行為が不法占拠で、Aはなんら保護されないということです。第三者とは、ある法律要件についてこれに直接関係しない者、すなわち当事者および当事者の一般承継人(相続人等)以外の者を指します(たとえば家屋の売買契約における目的家屋の賃借人など)。

 

> そのあるものは、返還請求の場合は、相手方の善意・悪意により、妨害排除請求の場合は、相手方の過失の有無によるとします。
> →判例によれば、相手方に費用負担を要求できます。

 

>>2のケースでは、私がAさんに「ガレージを撤去してほしい」と妨害排除請求をすることになるのですね。
Aさんがガレージを建てた際、借りてもいない土地に建てたこと、あるいはAさんは借りていると認識していたにしても所有者に何の断りもなく建てたことが「過失」となるため、私がAさんに撤去費用を要求できる、という理解でよろしいでしょうか。

→そのとおりです(行為請求権説・判)。

 

>>3のようにガレージを残したまま土地を返してもらう場合は、Aさんが私に対して「建物を返してほしい(建てた費用を返してほしい)」と返還請求をしてくる可能性があるが、私は仕方なく建物付きで土地を返してもらっただけであって「悪意はなかった」ため、建てた費用を返す必要はない、という理解でよろしいでしょうか。

→そのとおりです。

 

>2、3は妨害除去請求権で裁判によることが必要です。

>>2、3どちらの方法にしても、裁判で判決が出れば、法的な強制力をもって実行できるという意味ですね。
「判例によれば相手方に費用負担を要求できる」ということは、今回ようなケースでは、こちらの言い分が認められる可能性が高い、つまり裁判に持ち込めばこちらが不利になることなく返してもらえるだろうという認識でよろしいでしょうか。

 

 →判例の流れからいってそうだと思います。

 

>>Aさんが「毎年支払っている地代にその土地の分も含まれているはずだから、これ以上は支払わない」と言ってくることも考えられます。

>→Aは他人の土地を不法に占拠しているだけですから、悪意で20年の取得時効を主張することは可能ですが、それ以外は無理です。
> 地代に●の地代も含まれている、というのは契約書の賃貸地の表示にその係争地が含まれていなければ、失当な主張です。

 

 

>口約束のため契約書はありませんが、契約書によって証明しなければならないのは私の方ではなくAさんの方であるということですね。
これはつまり、Aさんが「これ以上は支払わない」と言ったとしても、裁判にもちこめば強制的に地代を支払わせることができる、という意味でしょうか?
また、その際の地代の金額はその地域の相場となるのでしょうか?

 

→立証責任(証明責任・挙証責任)はAがわにあるということです。調停等ですと、裁判所が中に入って決めてくれるでしょうが、裁判外ですと、当事者どおしで折り合いをつけることになります。多くは近隣地区等の世間相場を参考にすることになりましょう。

 

 地主には地代増額請求権があります。土地に対する租税その他の公課の増加や土地の価格の上昇により、あるいは近隣の土地の地代との比較において従来の地代が不相当となったとき、地主は賃借人に対して地代の増額を請求できます(地代増額請求権)。そして、地主からこの請求があると、地代は増額されることになります(借地借家法11条)。

 

 賃借人のがわでこの増額に不服な場合は、裁判で増額が認められるまで賃借人が相当と考える地代を供託すればよいとされています。

 

 地代の増額について地主と賃借人との間で話し合いがつかない場合は、地主が裁判所に訴訟を提起することになりますが、その前に調停の申立をすることとなっています(調停前置主義 民事調停法第24条の2)。

 

 

 

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