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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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立ち退き頂くためのこちら(地主)の経済的なことを中心にした想定負担について また、現時点で、借地相続者に対して行っ

解決済みの質問:

立ち退き頂くためのこちら(地主)の経済的なことを中心にした想定負担について また、 現時点で、借地相続者に対して行っておくべき措置について (1) 借地人家族 夫A 妻B 長男C 長女D 次男E (2) 昭和32年に Aと書面をもって借地契約。A家族は木造平家を建て住んだ。 昭和46年に2階増築。 (3) 夫Aは、平成17年に死去。Cには子はなく妻のみいるが妻別居中。既にDは世帯を構えて別居。Dには2名の子がいる。Eは独身。      家屋はCが相続している。借地権の相続者は不明。(相続者登記の確認可能ですか?) (4) その後は、妻Bと長男C次男Eが住んでいた。 (5) 妻Bも平成21年に死去。 (6) 借地料は使用貸借以上の金額は頂いている。 (7)  借地契約書は土地の場所面積を記したのみで、期限等無記入。現在に至るまで契約書の新たな書き換えなし。

投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
質問者: 返答済み 4 年 前.
再投稿:まだ回答がありません。
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

まず現在の状態について、法律的な点を少しご説明します。

昭和32年に賃貸借契約を結び木造住宅の所有を目的に土地を貸していますので、期限が無記入の場合は旧借地法の規定により最初の契約期間は30年間であり、その後は期間満了の度に20年の契約期間で自動的に法定更新されるという状態になっています。
最後の法定更新は平成19年ですので、平成39年が次の更新時期となります。

 

契約期間中は借主に賃料の不払いその他の信頼関係を破壊するような行為が無い限り強制的に立退きを求めることは出来ませんので、期間満了を待たずに立退いてもらいたい場合には話し合いにより契約を合意解除し、立退いてもらうことになります。
ただ合意解除に応じてくれと言ってもなかなか応じてくれる人はいませんので、まずは立退いて欲しい理由を伝えて相手に理解を求めて、渋るようであれば立ち退き料としていくら払うので応じてくれといった形で交渉していくのが基本的な姿勢になります。
合意解除の立退料は話し合いで折り合いが付く金額であればいくらでも構いませんので、例えば引越費用+建物解体費用はあなたの方で持つといったあたりから話を始めて、応じてくれなければ家賃○か月分といった形で上乗せを考えれば良いでしょう。

 

次回更新まで待っても良いのであれば、自分や家族が使用する必要がある等の正当事由を備えて期間満了の6ヵ月前までに更新を拒絶することを相手に通知することで、契約を解除して立退きを求めることができます。
正当事由の有無については、貸主・借主双方の事情や立退きを求めた経緯などの事情を総合的に見て最終的には裁判所の判断になり、本当にケースバイケースですので、当サイトでお話をお伺いしただけで、どんな事情があれば正当事由が認められるかという具体的な回答をすることは困難です。
また、立退料を支払うことで十分な正当事由が無い場合にも契約の解除が認められることがありますが、その金額についても足りない正当事由を補完するだけの金額ということになりますので、現時点で具体的にいくらが妥当か、ということを判断するのは不可能です。

 

建物についてCに名義変更がされているかどうかは相手に尋ねるか、法務局で登記事項証明書の交付をうければわかります。
登記事項証明書は誰でも700円の手数料を支払えば全国の法務局で取ることができますので、不動産の所在地のわかるものを持って最寄の法務局に行ってください。
借地権については登記しないのが一般的ですが、家屋はCが相続したということですので、特に異なる内容の遺産分割協議(そのような遺産分割をする利益はないので、通常はありえません)を行っていない限り、借地権もCが相続したことになります。

質問者: 返答済み 4 年 前.

新たにCとはCの存命中は借地を継続するが、亡くなった際は終了というような特別の契約を結ぶことは有効ですか? Cの相続人から、更なる借地契約存続につながる、終了を覆されるような意義申し立てをされるリスクはないでしょうか。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

新たにCとの間で「Cが亡くなった際は終了というような特別の契約」を結んでも、借地借家法の規定により借主に不利な特約として無効になってしまいます。

 

立退きに関してCの相続人からの異議を防ぐために利用できるものとしては、定期借家契約を結ぶ方法があります。
この定期借家契約とは、一定の期間を定めた賃貸借で、期間満了時に正当事由がなくとも当然に賃貸借契約が終了するという契約ですので、例えば3年といった短い期間で契約し、亡くなった後は更新しないという方法でスムーズに立退きをさせることが可能です。
ただし、定期借家契約の際には「更新がなく、期間の満了により終了すること」を契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならず、契約自体も書面で締結する必要が有りますので注意してください。
必要な書面については国土交通省住宅局の作成した標準契約書がありますので、こちらを参考にされると良いと思います。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/teishaku/tc-index.html

 

なお、約13年前の借地借家法の改正によりこの定期借家制度が導入された当時、従来の住宅用の賃貸借契約については「当分の間」合意によっても定期借家契約に切り替えることができないという経過措置が規定され、この「当分の間」がいつまでかという明確な判断がまだないため、この方法によっても相手の異議を防ぐことはできない可能性がありますが、いまの法定更新を続けるよりはリスクを軽減することができます。

AE, 行政書士
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