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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 955
経験:  行政書士 知的財産修士
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私は山形市内中心部の12階建てマンションの1階店舗をある不動産屋に賃貸していますが、慢性的滞納に悩んでいます。賃借人

解決済みの質問:

私は山形市内中心部の12階建てマンションの1階店舗をある不動産屋に賃貸していますが、慢性的滞納に悩んでいます。賃借人は催促してもない袖は振れないと居座っています。
そこで少額訴訟を申し立て勝訴による債務名義を獲得し、強制執行 をかけようと思いますが、費用がかさみ何も滞納家賃相当する財産はないだろうと判断します。そこで不動産を開業するとき当地の不動産協会に営業保証金を積んでいることを知りました。
いくらくらいかは不明ですが滞納家賃(50萬円)くらいはあるでしょう。
これを強制執行をかけて回収できるものでしょうか?
お尋ねします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  houmu 返答済み 4 年 前.

営業保証金は、法律上の定めに基づいて供託しなければならないもので、
宅建業の許可を受けるために必要なものです。
この供託金の額は1000万円(事務所が1箇所の場合)となっており、法務局へ
供託するのが原則となっています。

大変高額で、事業者の負担となるため、多くの不動産事業者は法律で
定められた団体へ加盟することでこの負担を軽減することができるように
なっています。

ご質問者様のおっしゃる不動産協会というのが、この団体に当たるのですが、
この場合に支払うのは、60万円の営業保証金分担金とよばれるもので
渡切りの費用となっています。
イメージとしては、テナント借りる際に、1000万円の保証金を預ける代わりに
信頼出来る保証会社に依頼して、60万円の保証料を支払ったと考えると
わかりやすいでしょうか。

営業保証金は、当該事業者が顧客との取引において損害を与えた際の保証
にあてられるもので、例えば重要事項説明違反などで賠償責任を負った場合
には、加盟している協会が営業保証金相当額を立て替えることになっていますが、
その他営業に関する債権などについては制度対象外となります。

まとめ
協会に加盟している場合、分担金を支払うことで、営業保証金の供託は免除されて
います。従って、差し押さえられる保証金はありません。


質問者: 返答済み 4 年 前.


ご回答のメールありがとうございます。


営業保証金の差し押さえが不可能であれば家賃を回収する手立てがないことになります。


例え少額訴訟で勝訴しても相手が自発的に支払わければ取るものも取れないってことですか?


もっとも相手も滞納家賃を敷金でカバーしてくれなどと私を素人とみて侮った主張をしています。


ちょっと不合理ですね。


このまま泣き寝入りは非常に悔しいです。


今後の法的手続きについて教えて下さい。


極端な話し相手のライセンス(宅建業資格停止処分)とか請求可能でしょうか?


 

専門家:  houmu 返答済み 4 年 前.
回答に誤りがありましたのでお詫びと訂正をさせて頂きます。

先ほど、分担金は渡切りであるとご説明いたしましたが、この点誤っており、
1事務所の場合で60万円の分担金が預けられている状態にあります。
従って、この分担金の返還請求権を差し押さえることは可能であると考えられます。

しかし、テナントの敷金が退去後でないのと返還されないのと同様に、分担金も
宅建業を廃業し、さらに6ヶ月+αの据置期間経過後、ようやく返還されます。
もし、退去について話し合いができたとしても、移転先で宅建業を再度始める
つもりであれば、免許については維持しようと考えられるでしょうから、いつまで
たっても返還は受けられないことになる上、差し押さえというのは債権の額面の
範囲になりますので、こちらで差し押さえをしてしまっている分、別の財産を
見つけても(こちらの差し押さえを解除しない限り)次の差し押さえはできないという
問題が生じます。

以上、訂正させて頂きます。

------
>例え少額訴訟で勝訴しても相手が自発的に支払わければ取るものも取れない
ってことですか?

裁判に勝訴しても、相手が自発的に支払いをしない場合には差し押さえを
検討することになります。しかし、差し押さえをする財産がどこあるのかということは、
裁判所は探してくれません。
ただ、裁判をした場合のメリットとしては、支払い義務を明確にすることができること
のほか、時効が10年に伸びるという点があります。
現在は財産が無さそうであっても、5年後に好転していれば、預貯金や売掛金を
差し押さえるというような可能性も出てきますし、廃業して就職しているケースで
あれば、給与を差し押さえることも可能です。
(給与の差押えは、個人事業主として借りているか、法人で借りているが、個人で
連帯保証人になっている場合に限られます。)

>極端な話し相手のライセンス(宅建業資格停止処分)とか請求可能でしょうか?
不動産業者としての不正や、顧客からの預かり金を使い込んでしまって返還でき
ないというようなケースや、無関係であっても詐欺などの犯罪に関するケースであ
れば、免許の停止や取り消し処分などの可能性もあるのですが、その他の
滞納・未払いの類で、処分を求めるのは難しいでしょう。



質問者: 返答済み 4 年 前.

ご説明よくわかりました。


賃借人の滞納総額は(50萬円)であり、差し入れている営業保証金の金額もそのようなものでしょう。


その後に発生する債権はあきらめるしかないのでしょうね。


少額訴訟(60萬円)を起こし、勝訴後強制執行で営業保証金は差し押さえ可能ということでしょうか?


実は賃借人の所属している宅建協会にも事情を説明して品位を汚した行為により協会を除名するよう文書で求めています。


そうすれば賃借人の立場も悪くなり退去したあと再営業を開始するのも難しくなると思います。


後は明け渡し要求を一日伸ばしにするのであれば強制執行かけてみようと思います。


損得勘定は除き正当な債権を回収できないなんてこんな不正義を許すわけにはいかないというのが私の結論です。


只、裁判所が差し押さえをすんなりと許可するのかが不安です。

専門家:  houmu 返答済み 4 年 前.
勝訴判決がでれば、差し押さえは可能です。
但し、前述もしましたとおり、差し押さえできるのは不動産屋さんが、保証金を
返してくれという権利であって、敷金の返還を求める権利と似たような性質の
ものです。

入居者の債権者から家主宛に、敷金差し押さえの通知が来たとしても、
家主としてはその目的にそって、取り扱えばいいわけであり、入居期間中は
当然預かり続けることができ、退去した際にも必要があれば修繕費用等を
相殺することができるわけです。そして、最後に残った残額を、通常入居者に
返却するわけですが、これの行き先が入居者ではなく、差し押さえをした人に
なるに過ぎません。
従って、50万円分差し押さえをしても、その返還はいつになるかわからない
上に、場合によっては業務上のトラブル等があれば、そちらにあてられて
無くなってしまう可能性もあるということです。


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