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AE, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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昭和40年代に私の祖父が、親戚夫婦に年間4万円弱の地代で土地を貸し、親戚夫婦は住宅を建て暮らしておりました。昨年始め

質問者の質問

昭和40年代に私の祖父が、親戚夫婦に年間4万円弱の地代で土地を貸し、親戚夫婦は住宅を建て暮らしておりました。昨年始めに夫婦ともにお亡くなりになり、息子さんが 取り壊しの準備をしていたようですが、その息子さんも体調を崩し、昨年秋にお亡くなりになりました。その後、その息子さんの奥様とお子さん(大学生)が手続きを引き継いでいるようですが、なにかと理由をつけて取り壊しをしてくれません。手続きの書類は揃っているようですが、一向に行政書士等に提出する気がないようで、先の親戚夫婦がなくなってから1年経とうしております。
契約についてですが、貸す期間はその1代限りのものと明記してあります。しかし、いつのまにか勝手に亡くなった息子さんの名義に書き換えてあります。(二重線で先の親戚名を消した後、追記。修正印はなし)口約束ですが、先の親戚が亡くなった時には更地にして返すと約束があるようで、今も相手方はそのようにして返す意志はあると言います。先の夫婦が亡くなってから地代は一切払ってもらっておらず、家は無人のままです。1年以上家の管理がなされていないため、建物および周辺にかなり傷みが目立ってきており、周囲の住人に迷惑がかかることがないか心配です。
何か目論みがあるのではないかと、皆心配しはじめましたので、早急に解決したいと思うのですが、よい方法はありますでしょうか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
まず現在の状態について、法律的な点を少しご説明します。

他人に土地を貸す契約には法律上いくつかの種類がありますが、今回は賃貸借契約か使用貸借契約のいずれかであると考えられます。
基本的に地代の授受がある場合は賃貸借契約なのですが、親族間の貸借で土地を貸して収益を得るというよりも好意で使用を認めるような、固定資産税相当額以下のごく低額の地代しか受け取っていないような契約については使用貸借契約であると判断されることもあり、今回のご相談ではその点が微妙で重要な部分です。

何故この点が重要かというと、使用貸借契約であれば契約のとおり一代限りといった約束もそのまま有効なのですが、もし賃貸借契約であった場合、住居という生活の基盤を守るために法律で借主が強く保護されているため一代限りといった約束は無効とされてしまうほか、契約期間も木造住宅であれば最低30年、さらにその期間が満了する際には貸主の側で土地の返還を求める正当な事由のもとで必要な手続きを取らないと、自動的に20年延長する形で契約が更新されます。
そして契約が更新されていれば相手は正当な権限に基づいて建物を所有していることになりますから、土地の所有者が返還を求めたり建物の取壊しを求めることはできなくなってしまいますし、契約期間の途中で退去を求める場合は相手の要求により立退料を支払う必要が出てくることもあります。

幸い相手はいまのところそういった主張はしていないようですし、一代限りという約束通り更地にして返還する意思もあるようですから、そのことを書面にして相手方二人の署名押印をもらっておきましょう。
最低でも、土地の貸借契約は合意により解除すること、相手方が費用を負担して更地にして返還することを明記し、可能であれば返還の期限も設定します。
細かい条件はお互いの事情や今後のご親族関係も考えて決める必要があるのでここで詳しくご案内することはできませんが、期限内に更地にして返還すればそれまでの地代は免除するといった条件を提示したり、場合によっては解体費用を一部援助するとか貸与するといった形にしてでも早めに解決した方が良いですね。
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

回答をお読みになり、疑問は解消できましたでしょうか。

ご不明な点がありましたら、続けてご質問ください。

質問者: 返答済み 4 年 前.

詳しい回答ありがとうございました。もう少し質問させてください。


 


再度書類を確認させてもらったところ、昭和48年に祖父所有の農地を転用し、住宅敷地として貸しているようです。書類のタイトルは「農地法第5条第1項第3号の規定による農地転用届出書」とあります。その一部に、権利の種類「賃借権」、権利の設定「設定」、権利の存続期間「永久年間」とありました。一代限りは口約束のようです。これでは使用貸借契約は認められないかもしれませんね。


 


更地にして返すという約束は、親族以外に地元の不動産を交えて話し合いをした時に、これもまた口頭ですが明言しておりました。しかし近く改めて、土地の貸借契約は合意により解除すること、相手方が費用を負担して更地にして返還することを書面にして署名押印を貰おうと思います。


 


また、地代についてですが、先の親族が亡くなってから、年2回盆暮にいただいていた分が滞納しています(盆1回分、暮1回分)。続けて主が亡くなったことや、更地にして返すという言葉を信じて(先の親族が亡くなったあと、すぐに解体するような態度でしたので)、好意で請求していません。このことは今後こちらに有利に働くことはありますでしょうか?


 


最後に、相続された方にはすでに持ち家があり、生活の基盤はそちらにあります。先の親族が亡くなったあと、亡くなった息子さんと娘さんが必要なものは持ち出し、解体の意志は見られました。当該の家はまったくの空き家です。その後相続した、息子さんの奥様、お子さん(大学生)の意志が見えません。


逆に、解体される家の隣の土地も祖父の持ち物であり、私の母が住んでおりますが、更地にするという言葉を信じて、昨年より、二世帯を建てようと同居をはじめています。合意の上で借地権解除を要求する場合に、正当な理由が必要とお聞きしましたので参考までに記載させていただきます。


 


まとまりなく申し訳ありませんが、新たに教えていただけることがありましたらご回答お願いいたします。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
農地法の許可で権利の種類を賃借権としたことだけをもって賃貸借契約だったと決まるわけではありませんが、争ったときには1つの判断材料になるのは確かです。

地代の支払いは賃借人の義務ですから、これを怠っていることは相手方の債務不履行として一方的に契約を解除する理由になります。
ただし賃貸借契約は継続的な双方の信頼関係に基づく契約であることから、地代の滞納があっても未だ信頼関係が破壊されていないと裁判所が判断した場合契約の解除が制限されることがあり、1年間2回の不払いで直ちに解除が認められるかどうかは裁判官によって微妙でしょう。
相手には他に持ち家があり、契約を解除されても影響が少ないという事情は解除を認める方向に働きますし、個人的には解除が認められる可能性の方が高いと思いますが断定はできませんので、なるべくなら裁判などにならないように合意により解除した方が安全です。

合意により解除する場合には理由は何も必要ありません。双方が合意していればそれだけで良いのです。
正当な理由が必要となるのは、契約期間満了時に更新を拒絶する場合等です。
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質問者: 返答済み 4 年 前.

大変わかりやすく説明いただきありがとうございました。とても助かりました。なるべく裁判などにならないよう、穏便にことを進めていきたいと思います。またよろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 3 年 前.

とても詳しい回答で非常に満足しており、解決もしているのですが、なぜか未解決のままで、プラスの評価も反映されずにいます。事務局に問い合せてみます。申し訳ありません。


 

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
こちらではきちんとプラスの評価が表示されていますので、大丈夫です。
ご丁寧にありがとうございます。

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