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jo-ban
jo-ban, 弁護士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 2613
経験:  慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
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アパートの賃貸契約金、契約前に支払いすべき?

解決済みの質問:

お世話になります。娘(大学進学予定)のアパートの賃貸契約についてお尋ねします。 昨年12月9日時点で仮の申し込みをし、預かり金を家賃半額程度納めてあります。現住居人が1月6日退去予定でしたので14日(日)に内見する予定です。物件は気に入っております。余程深刻な問題点がない限りは本申込みをしてくるつもりです。  


 


先月仮申し込みの時点で「(仮)精算書」を戴きましたが、1月の家賃(日割り)が「10日~31日分」とあります。この点が質問1点目です。


見てもいない期間も家賃対象になりますか? 契約日から家賃発生するのではないのでしょうか?


 


それから、契約金(約25万円)を契約日の前日午後3時までに振り込めとのこと。契約日についても審査通過後1週間以内と限られています。重要項目説明も受けていないのに支払いが先ですか?こちらが質問2点目です。(こちらの方が重大ですね!)


 


他の不動産でも“手続きの都合上”契約日の前に契約金を振り込むことが多いというweb上の記事も見ました。しかし、宅建業法では違法だという記事も多く見 ました。


 


こちらの不動産店では、遠方の契約者には郵送で契約書に捺印して返送し、重説は鍵を渡す時に行う、ということもしているそうです。確かに頻繁に上京することが叶わない状況では有難い対応とも言えます。 ただ、あくまでも「契約金」を支払うことになるのなら、返金要求しても「全額は無理」、とか言われる恐れがありそうな気がします。


この「(仮)精算書」の金額は「あくまでも仮の数字ですか?(今後、契約日により変更されうるもの?)」と尋ねましたが、担当からの回答は得ていません。


 


私の側の事情としましては、進学先が決定していない段階での申し込みです。ただ、その地に住む意志は変わらないので、どちらの大学にしても(例え専門学校に行くことになっても)住まいには影響しない旨、伝えてあります。担当者に「大学が決まっていない学生に貸すのを嫌がる大家さんも多いので、、、、」と言われ、特別な大家さんを紹介してもらった感がありましたが、今思えばそこに恩義を感じる必要もなかったですね。


 


それから、本人が未成年ですので私(母親)が契約者で、主人が保証人です。私は自営業ですが年収としては250万ほどなので、それで仮申し込みが通過したというのも弱み(?)に感じております。


 


物件自体は好条件ですので、出来ればトラブルなく契約し住まわせたいところです。しかし、万一の場合に契約金も戻ってこないことにならないか、心配しております。宜しくお願い申し上げます。

投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
弁護士です。


1 >見てもいない期間も家賃対象になりますか? 契約日から家賃発生するのではないのでしょうか?

 

そのとおりです。

契約してもいない期間の賃料を支払う義務はありません。


 


2 >それから、契約金(約25万円)を契約日の前日午後3時までに振り込めとのこと。契約日についても審査通過後1週間以内と限られています。重要項目説明も受けていないのに支払いが先ですか?こちらが質問2点目です。(こちらの方が重大ですね!)

 

これもおかしいです。

賃貸借契約を締結したからこそ、賃料の支払義務が生じるわけです。

事務的な理由で先後すること自体は否定しませんが、

重要事項説明もないのに契約を締結したことにして支払を先行させるのは、

法律上の観点からは問題があります。

 

 

最終的に娘さんが住むことさえできれば問題ないのでしょうが、

そこに至る過程に問題があるとはいえそうです。

ていねいな説明を求め、納得のいく回答を得た方がいいでしょう。

安い契約ではありませんから慎重に。

質問者: 返答済み 4 年 前.

ご回答ありがとうございました。 法律に照らし合わせれば自分のような疑問を多くの人が抱くのも当然であり、先生にご回答いただいた通りだと心底思います。


 


しかしながら、不動産業界では「そういう慣例で」みたいなところが通用するところがあるように見受けられます。更に、不動産会社のやり方に従うのが当たり前、という強い姿勢は前から感じておりました。肝心なところでは借主が主体にはなれない関係らしいと。


例えば、契約金の支払いにつきましても、“契約日の前日までに”というのは早い段階から示されておりまして、「ウチはこういうやり方でやってます」という印象です。そこを突っつくと「煩い客」扱いになってしまいそうで、正直こじれさせない方がいいから我慢しようか、という思いになってしまいます。


 


それに、この不動産店を蹴って他社へ行ったとしても、似たような(或いはもっと不愉快な)思いをするかもしれません。この不動産に出向く前に数件10人前後の不動産営業者と話してきております。その中で物件数の多さや説明の仕方などでこの不動産(と担当者)を選んだつもりです。


できるだけ信頼関係を結んでおきたいと思いまして、地元の農産物を贈ったりしてまいりました。〔← 竜巻の被害を受けた地域の農家を援助する意味もありまして。〕それに、契約後、子供がお世話になるかもしれないと思いましたが、先付け不動産は契約成立した後は関係ないみたいですね。入居後は管理会社(元付け)の方としかやりとりしないようで。


 


確かに、中野地区開発で物件が少なくなるかも、ということで焦っていたことは否めません。総じて供給過多であるとはいっても中野・杉並辺りは違うのでは、と思いまして安いうちに決めたいと動きました。足元見られた感はあります。


 


ご回答を拝読し、契約金支払い時期の変更は出来ないかもしれないけれど、せめて説明だけは求めようと思っております。それでも、再び解答が得られない場合(メールだけでなく対面でも)は、他店に変える方がいいのでしょうか。本当に悩んでしまいます。


 


お金を払う立場の方が弱いなんて、おかしな世界だとつくづく思います。


 


まとまりない文章で本当に申し訳ありません。決してご回答に満足しなかったからではなく、どうにも気持ちの整理がつかない、といったところです。


 

専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
おっしゃるとおりです。

法律は、借り主の立場を守るために多くの改正がなされてきましたが、
それでもまだ借り主の立場は弱いと思います。
住ませてやるんだということなんですよね。

最終的にはお金を払った分だけ、住むことができれば問題にはならないので、
訴訟等には至っていないということです。

説明まで不十分であれば、他社に変えることも構わないと思いますが、
精神的な負担が増してしまうのも心配です。
泣き寝入りしろ、というつもりは全くありませんが、
争わないことで得られる利益(=ストレスの軽減)が大きければ、
それも1つの選択肢となるはずです。
jo-ban, 弁護士
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