JustAnswer のしくみ:
  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。
pote888に今すぐ質問する
pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 316
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
61446608
ここに 借地借家・家賃交渉・立退き に関する質問を入力してください。
pote888がオンラインで質問受付中

愛知県春日井市にある築40年程の長屋を解体するために、その建物の賃貸入居者と退去交渉中です。 6ヶ月の猶予期限で通

質問者の質問

愛知県春日井市にある築40年程の長屋を解体するために、その建物の賃貸入居者と退去交渉中です。
6ヶ月の猶予期限で通知を出してありますが、35年間賃貸している入居者から、居住権を理由に200万円の退去料
を請求されました。その金額は妥当(相場)なんでしょうか?
賃貸料は月額38,000円です。
尚、解体後は耐震性の高いアパートを新築する予定です。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

借地借家法では立退料のことを条文化しており、貸借人に対して財産上の給付ををする旨の申出をした場合、その申出を考慮して正当事由があると認められなければ賃貸人は解約をすることができないとあります。従って立退料の支払いは必要ですが、その算定基準として、A割合法、B控除法、C賃料差額法、D賃料差額還元法、E損失補償基準等があります。

A割合法:(更地価格×借地権割合+建物価格)×借家権割合

B控除法:(自用の建物及びその敷地の価格-貸家及びその敷地の価格)×調整率

C賃料差額法:(代替建物の新規支払賃料-現在の支払賃料)×一定期間+礼金

D賃料差額還元法:(当該借家権に係わる不動産の正常実質賃料-実際の支払賃料)×複利年金現価率

E損失補償基準:(標準家賃-現家賃)×12×補償年数、一時金の補償、移転補償

事例として

京都市にある土地60㎡建物80㎡の木造2階建居宅(昭和10年築)の借家人の月額35,000円の家賃の場合

土地価格:200,000円/㎡×60㎡=12,000,000円

建物価格:(120,000円/㎡×80㎡×残価率5%=480,000円

A割合法:(12,000,000円×60%+480,000円)×30%=2,304,000円

B控除法:12,480,000円-(35,000円/月×12ヶ月÷5%)=4,080,000円

C賃料差額法:(代替建物の新賃料60,000円-35,000円)×24ヶ月+礼金60,000×2ヶ月=720,000円に(引っ越し費用+仲介手数料)として300,000円 合計1,020,000円

D賃料差額還元法:{(60,000円×12ヶ月)-(35,000円×12ヶ月)}×7.72=2,316,000円

どの手法を重視するかが問題となりますが、Cの賃料差額法でも家賃の2.4年分となります。各試算基準を参考にご貴殿の長屋の借家人の立退料の参考にしてください。

借地借家・家賃交渉・立退き についての関連する質問