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gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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テナント入居申込み順位は法的に全く無意味なのでしょうか?

解決済みの質問:

京都市内でカイロプラクティック施術院の開業を目指している者です。 テナント契約するにあたって、理不尽に思える出来事が有りましたので、 ご相談させて頂きます。長文で申し訳有りません。


 


仲介業者からの紹介であるテナント物件を紹介頂き、入居申込書を提出。 当該 物件の契約条件である、全保連への審査もパスし、契約に向けて準備を 進めていましたが、入居申込の順番が当方が1番だったにも関わらず、後から入ってきた 他の入居申込者と契約したので諦めてくださいと一方的に断られました。


断られたポイントは下記の通りです。


①改装工事が要らない、即入居希望者が現れた(司法書士事務所だそうです)


②退去時の復旧工事をする際に、完全なる復元をしてもらう必要があるが、現在使用して いる床板材が外国産のため、退去時に手に入るという保証がない。


 


当該ビルオーナーは基本的に改装工事を必要としない事務所入居を希望していましたが、仲介業者を通した話し合いの中で、条件をすり合わせておりました。 ビルの築年数は古いのですが、昨年リノベーションしたばかりで、かなり洒落たデザインになっており、床材に外国産の板を使用しているのですが、当方はパーティションを立てる等、床工事が必要なため工事をさせて貰えるか仲介業者経由で確認。


オーナー側からの回答は全面張り替えが必要になった場合等に備え、敷金を家賃3カ月程度用意して貰えれば良いとのことでしたので、こちらも快く了解し、解決していると思っていました。 (当初の入居募集条件は保証金ゼロ、敷金ゼロ、礼金は家賃の半月分でした)


また、入居時期についても当方は政策金融公庫からの融資を依頼する関係上、審査終了後の契約にしたい希望は有りましたが、待って貰えないのであれば、先に審査期間分の家賃2カ月分相当は支払うことが出来ると伝えておりました。


以上が簡単な経緯です。


 


今回、入居申込順も一番だったはずであり、また内装工事についても当方側でもどうしても工事させて貰えない場合には、床に置くだけの簡易パーティションで考える等の案も出しておりましたが、敷金で解決できると先方から言われたので、その方向で進めていた訳で、全く話し合いの余地がなかったわけでもなかったはずなのに、当方に全くの打診なく、他者と契約するのは法律上問題にはならないのでしょうか?


 


まだ、契約してなかったでしょ?と言われたら、泣き寝入りするしかないのでしょうか? こちらとしては、全保連の審査が必要で有ったため、他の物件で有れば必要がなかった連帯保証人まで用意し、審査パスまでしたのにと思うと、簡単には納得できないのですが・・・。


 


何卒、御助言の程お願い致します。

投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  Ryoko-Mod 返答済み 4 年 前.
質問をご投稿いただきありがとうございます。こちらはJustAnswerユーザーサポートです。

残念ながら、ご投稿の質問への回答が現時点ではまだ寄せられていないため、質問の優先順位を上げております。また、質問内容が明瞭かや、ご設定の質問料金が適切かなども再度ご確認ください。
質問者: 返答済み 4 年 前.
再投稿:その他.
ある程度詳細内容は記載しており、どの部分が不明なのかの指示がないため
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
こんばんは。
当方は司法書士です。
わかり易い回答を心掛けておりますが、ご不明点がございましたら お気軽にご質問ください。
お力になれれば幸いです。

確認させてください。
入居申し込み後、相手方は本物件の募集は止めている状態でしたか?

相手方からは、何らかの賠償の提案すらなく、ただあきらめてくださいと言っているということでよろしいでしょうか?
質問者: 返答済み 4 年 前.

返答が遅くなり、申し訳ありません。


もう、いつまでも回答頂ける方が現れないんだと諦めておりました。


ありがとうございます。


 


御質問に返答致します。


まず、1点目の質問ですが、端的に言うとおそらく募集は止めていなかったと思われます。下記に詳細記します。


 


こちらは担当して頂いた不動産屋に入居申込書を提出し、不動産屋からオーナーに直接書類が回っていたと思っていたのですが、どうやらオーナーからすべてを一任されているという管理会社(といっても1人)に書類が回されていたようです。


 ただ、その時点では、入居申込は当方だけだったはずであり、だからこそ契約に向けて、入居契約の条件である、保証会社の申し込みが届けられ、当方もすぐに記入して申請。結果としては審査を通りました。


入居申請書を出してから、審査が通るまでの3日間ほどの間に、私がお願いしていた不動産屋以外から他の入居申し込み(司法書士事務所)が管理会社に直接あったのではないかと思われます。


 


これは、担当していてくれていた不動産屋からの情報で定かではありませんが、前述の管理会社は本職がデザイナーで、古いビルのリノベーションを提案しては、ついでに管理を請け負うという手法で手広くやっているそうですが、素行があまり良くなく、オーナーから契約を切られている案件が何件かあるとのことです。


そのような話しを聞くと、当方の入居申し込みはあくまでも、他に借り手がなかった時のための安全パイでしか考えておらず、タイミングよく、司法書士事務所の入居申込があったので、体よく断ってきたのではないかと


深読みしてしまいます。


不動産屋も少し理不尽ではないかと食い下がってくれたようですが、管理会社は『オーナー本人の強い希望でぜひ司法書士事務所に入って欲しいと言われたので、私にはどうすることも出来ない』と言ってきたようです。


 


要するにこちらはあくまでも個人、相手は法人かつ司法書士さんですから、


オーナーに気に入られるような入居者をコントロールしていたような気がしてなりません。


 


2点目の質問に関しては、おっしゃる通り、ただ諦めてくださいの1点張りでした。


 不動産屋も同情してくれた感じはありましたが、当方から管理会社に内容証明でもなんでも、書類で回答を貰わないと納得できないというと、翻って


『その管理会社は京都市内で他の物件も管理しているので、余計にテナント探しにくくなりますよ』と暗に脅しともとれるような返答をしてきました。


 結局不動産屋も他の物件で付き合いがあるので、自分が引っ張ってきた客に騒がれて、仕事しにくくなるのを避けたいのだと思います。


 


以上のような回答で御理解頂けたでしょうか?


他にご不明点があれば、御質問ください。


何卒宜しくお願い致します。


 


 


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

ご返信ありがとうございます。

事案の概要はわかりました。

「まだ、契約してなかったでしょ?と言われたら、泣き寝入りするしかないのでしょうか? 」について回答させていただきます。

本件のトラブルについて法的な請求権に置き換えると、建物賃貸借契約前に貸主からの一方的なキャンセルに入居申込者の損害賠償請求は認められるのかということになります。

本件に似た事例で損害賠償を認めた東京高等裁判所平成20年1月31日判決があります。
簡単に裁 判の概要を申し上げます。
「借主予定者が、ある建物の賃貸借契約の申込みをしました。その後、契約締結に向けての合意書を作成し、契約の始期を当初予定日よりも1ヶ月先送りしたり、貸主予定者が費用を負担してセキュリティ扉を設置するなどの対応をしたり、本件建物に係る賃貸借契約の賃料・共益費、契約期間、保証金額等についての具体 的提案を行うなど、当事者間の賃貸借契約成立に向けての交渉等の期間が5ヶ月余りに及んでいました。またその間、貸主予定者は、すでに目的物件を借主募集対象からはずす社内手続きをとっており、借主予定者もそのことを承知していたところです。ところが、契約締結直前になって、借主予定者側が突然、賃貸借契約の締結を拒絶したことから、貸主予定者が、借主予定者に対し、損害賠償を請求した事案です。」
そこで裁判所は、
(1)貸主予定者が借主予定者の要請に従い、セキュリティ扉の設置などを対応することなどを内容とする合意書が作成されて以降は、貸主予定者側において、目的物件に係る賃貸借契約が成立することについて強い期待を抱いたことには相当の理由があるべきであること
(2)貸主予定者が目的物件を借主募集対象からはずしていたのは、借主予定者のそれまでの行為と交渉経過にかんがみ、目的物件に係る賃貸借契約が成立すると期待し、借主予定者への賃貸目的物の引渡しを円滑にするためであったということができるが、この期待は無理からぬものということができること
などからすれば、借主予定者としては、信義則上、貸主予定者のこの期待を故なく侵害することがないように行動する義務があるというべきであるとしました。
 そして、借主予定者は結局、賃貸借契約を締結せず、これを締結しなかったことについて正当な理由をうかがい知る証拠はないとして、借主予定者には契約準備段階における信義則条の注意義務違反があると判断し、貸主予定者からの損害賠償請求を認めました。

つまり何が言いたいかといいますと、契約成立に向けての期待が生じている以降であれば、貸主の一方的なキャンセルは「契約締結上の過失」として、損害賠償請求が可能であるということです。

本件では、
「当該ビルオーナーは基本的に改装工事を必要としない事務所入居を希望していましたが、仲介業者を通した話し合いの中で、条件をすり合わせておりました。 ビルの築年数は古いのですが、昨年リノベーションしたばかりで、かなり洒落たデザインになっており、床材に外国産の板を使用しているのですが、当方はパーティションを立てる等、床工事が必要なため工事をさせて貰えるか仲介業者経由で確認。
オーナー側からの回答は全面張り替えが必要になった場合等に備え、敷金を家賃3カ月程度用意して貰えれば良いとのことでしたので、こちらも快く了解し、解決していると思っていました。 (当初の入居募集条件は保 証金ゼロ、敷金ゼロ、礼金は家賃の半月分でした)」や、
「担当して頂いた不動産屋に入居申込書を提出し、不動産屋からオーナーに直接書類が回っていたと思っていたのですが、どうやらオーナーからすべてを一任されているという管理会社(といっても1人)に書類が回されていたようです。
 ただ、その時点では、入居申込は当方だけだったはずであり、だからこそ契約に向けて、入居契約の条件である、保証会社の申し込みが届けられ、当方もすぐに記入して申請。結果としては審査を通りました。」
とのことですので、双方が契約に向けて動いていたといえますし、その裏付けもできます。
上記の裁判例と違うのは募集を止めていたか否かと交渉が数か月に及んでいたかですが、本件のオーナーも敷金3ヶ月ならばという妥協点まで提案していたのですから、募集と止めていなかったとしても、一方的に態度を覆しているのであれば、入居するためにかけた費用分の賠償請求は可能ではないかと存じます。

なお、ご質問にはありませんが、ちなみにこの場所でカイロプラクティック施術院を運営していたら得られたであろう営業利益は賠償できないのかと言うと、これは法的には難しいです。

gyoenlegal, 司法書士
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