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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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約3ヶ月間、知人宅の一室を借りて滞在していましたが、その知人と折り合いが合わず、引っ越しました。正式な契約書などは存

解決済みの質問:

約3ヶ月間、知人宅の一室を借りて滞在していましたが、その知人と折り合いが合わず、引っ越しました。正式な契約書などは存在せず、ただ月々の家賃を、その知人に支払っていましたが、現在、その知人から、賃貸契約を終了するために、賃借契約を終了す るという正式な書類を書くよう要求されています。
その知人は、日本では、紙の契約書は存在しなくても、家賃の支払があるという事実だけで契約は成立するので、その契約を終了するためには、書類が必要だと言います。本当でしょうか?本当に必要なものでなければ、どのような書類であれ署名はしたくありません。

どうぞ、ご助言をお願いいたします。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

期間を定めなかった賃貸借は何時でも解約の申し入れはできますが、この場合賃貸借契約が終了するのは建物については解約の申し入れをしてから3ヶ月後となります。(民法617条)

貸主は退去後の3ヶ月分の家賃請求をしたいのだと考えられます。

家賃の支払いも済ませ、明け渡しもすんでいるようですので、改めて書類を書く必要はないと考えますが、貸主からは請求はあるかも知れません。裁判上の争いになれば、1.5ヶ月分位の支払いの和解案がでると思われますが、そこまで貸主が提訴するとは思われませんので、そのままでいいと考えます。

質問者: 返答済み 5 年 前.

pote888様、


ご回答ありがとうございました。恐れ入りますが、追加で以下4点確認させてください。


 


1.解約の申し入れについて


「賃貸借契約が終了するのは建物については解約の申し入れをしてから3ヶ月後」ということですが、解約の申し入れというのは、形式を問いますか?


私は、契約書が存在しないので、形式にこだわる必要は無いと考え、荷物を運び出した当日に、携帯電話のメールで、貸し主にアパートを引っ越すと伝えました。早めに伝えると、何らかの妨害または嫌がらせを受ける恐れがあったからです。


荷物を運び出し、問題のアパートを引っ越したのは今月の7日で、今月の14日までの家賃は支払っていました。


 


2.貸主からの追加家賃請求


私が一室を借りていたアパートは、賃貸マンションであり、私が家賃を払っていた相手の所有する物件ではなく、彼がアパートの持ち主から借りていたものでした。この場合でも、貸し主から追加で家賃を請求される可能性はありますか?


 


3.契約解除の書類


改めて書類を書く必要は無い、とご助言頂きましたが、書類を書かない場合には、3ヶ月経てば自動的に契約が解除されるということでしょうか?その場合には、どの時点から3ヶ月をカウントするかを証明するものは、必要になりますか?


 


4.賃貸契約


そもそもの話になりますが、今回のように、書面で契約を結んでいない場合でも、家賃のやりとりがあれば、契約は存在する、ということでしょうか?


 


お手数ですが、以上4点につき、ご回答宜しくお願い致します。


 


 

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

1、について

解約の申し入れは口頭でもかまわないのですが、口頭ですと証拠が残りません、またメールも相手に届いているかどうかの確認ができませんので、配達証明郵便が有効です。

2、について

そもそも、本来の家主から承諾を得ないで、転貸した場合は、契約解除の対象になります。

通常、賃貸マンションの契約では転貸を認めることは稀ですので、彼は家主に無断でご貴殿に転貸したと考えられます。権限のないと思われる彼には追加で家賃の請求をすることはできないと考えます。

3、上記から考えると、ご貴殿は彼に代わって家賃を支払っていたに過ぎないので、権限のない者との契約自体が無効となり、ご貴殿が居住していた期間の分を支払えば十分と考えます。

4、権限のない者との契約は無効となります。

質問者: 返答済み 5 年 前.

的確なご返答をくださり、ありがとうございます。繰り返し失礼いたしますが、追加で、以下5点確認させてください。


 


1.この場合は、貸し主が本来の家主から承諾を得ていたかを確認すべきでしょうか?


 


2.貸し主が本来の家主から承諾を得ていた場合は、書面の賃貸契約書が貸し主と私の間に存在しなくとも、賃貸契約は成立していたことになりますか?


 


3.もし本来の家主から、貸し主が承諾を得て転貸していた場合には、今からでも、配達証明郵便で、契約解除の書面を送付すべきでしょうか?


または、本来の家主の承諾を得ていなかった場合でも、契約解除を送付すべきでしょうか?


 


4.契約解除を書面で送付する場合には、その書類にどのような内容を含める必要があるか、ご教授くださいますか?


 


5.貸し主が契約解除の書面を執拗に要求してくるので、その書面が今後私に何らかの不利益を及ぼすことがないか心配しています。そのような恐れはありますか?


 


以上、ご助言の程お願い致します。

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

1、について

承諾を得て転貸した場合は、本来の賃貸人と転借人との間には直接の賃貸借契約が結ばれたと同じになります。従って、本来の賃貸人に転借の承諾をしたかを確認された方がよろしいかと考えます。

2、について

上記で説明したように、承諾を得ていた場合は賃貸契約は成立していたことになります。(民法613条)

3、について

本来の家主から承諾を得ている場合は、配達証明で契約解除の書面を送付した方が確実です。また、家主の承諾を得ていない場合は、不要です。

4、について

書面の内容としては、頭に解約通知書とし、日付、相手先、物件名、所在地、解約日、を記入し、「賃貸借契約を解約することを通知します。」とします。

5、について

本来、権限のない者との間には賃貸借契約は成立していないのですが、書面で解約通知を出した場合に、その解約通日を根拠として3ヶ月分の家賃の請求を彼がするかも知れません。従って、家主の承諾を得ていない転貸であるならば、書面での通知は必要ないと考えます。

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

他の専門家より指摘がありましたので訂正します。

家主の承諾のない転貸借も彼とご貴殿との間の賃貸借契約は有効となります。但し、家主の承諾のない転借は、家主側より彼との原賃貸借契約を解除できる規定がありますので、転借人であるご貴殿には不利な立場におかれる契約となります。

従って、家主の承諾を得ていない場合も契約解除の通知はしておいた方が無難でしょうが、この場合は不利な立場に置かれた転貸借ですから、その事情を加味して退去後の家賃支払い請求の有無を確認、交渉してみてはいかがでしょうか。

質問者: 返答済み 5 年 前.

お知り合いの専門家からのご指摘というのは、確実な根拠に基づくものでしょうか?


 


また、家主の承諾の無い転借の場合、家主が家主と彼の賃貸借契約を解除できるということでしょうか?


 


その場合に、私が不利な立場に置かれる、という部分がよく理解できないのですが、どのように不利な立場に置かれるのかご説明いただけますか?既に当該物件から引っ越した後であっても、私が何か不利な立場にあるのでしょうか?


 


契約解除の通知はしておいた方が無難ということですが、3ヶ月分の家賃を請求される恐れがあっても、送付したほうがよいのでしょうか?私が不利な立場にある、ということは、さらに何か請求される可能性があるのでしょうか?


 


今回の貸し主は、外国人で日本語を理解しないのですが、契約解除の通知は、日本語で書く必要がありますか?

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

不利な立場におかれるということは、居住していた場合のことで、家主が承諾していないのに転貸した場合は、彼との原賃貸借契約を解除される場合があり、その場合、ご貴殿が入居していた場合は転居を余儀なくされ、不利な立場になるという意味です。既に退去されている訳ですから、家主との間で不利な立場になることはありません。

日本語を理解しない外国人では日本文の通知書は意味をなさないと思いますので、その相手が理解できる文書を送付したほうがよいでしょう。

質問者: 返答済み 5 年 前.

ご親切に何度もご回答くださりありがとうございました。最後に1点確認したいのですが、契約解除の通知は、日本語でなくとも、例えば英語で書いた場合も、有効なのでしょうか?日本では、日本語の文書しか法的効力を持たない、ということはないでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

相手に、ご貴殿の意向を理解させる必要がありますので、英語を相手が理解するのであれば、英文で有効です。例えば、欧米人相手の賃貸借契約書の場合は英文の契約書を使用します。

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