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AE, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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平成22年4月賃貸契約後、雨漏りが酷く、大家は再三部分修理を行ってきました。結果的に改善せず、物件は多額の費用を出し

質問者の質問

平成22年4月賃貸契約後、雨漏りが酷く、大家は再三部分修理を行ってきました。結果的に改善せず、物件は多額の費用を出して、全面塗装をしないと改善しないという事で、管理の一切を委任された代理人を通じて、立ち退き交渉へと進み、東方が検討した結果立ち退きを承諾し転居しました。明け渡し当日、鍵の受け渡し時に、立ち退き 料及び損害賠償と、敷金返還金合計110万円を同時履行としましたが、代理人は鍵の受け渡しに来ませんでした。内容証明も大家に送っていましたが、回答が来て、大家自身は代理人に立ち退き交渉は依頼していないと言う回答書でした。費用は一切もらえず、最後の賃料も代理人は必要ないといったので未納でした。その分を敷金返還金から相殺するとも記載されていました。私にしてみれば詐欺にあった気分です。代理人とのメールのやり取りや、交渉時の会話は録音しております。大家が一切関与していないと言い切ることはできるのでしょうか?
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  AE 返答済み 5 年 前.

回答のため、いくつか確認させてください。

 

代理人を自称していた人は、どのような立場の人でしょうか。いままでにも大家の代理人として交渉などしたことはありましたか?

代理人との交渉により合意にいたったことについての証拠は録音したものがあるが書面にしていないということでしょうか。

代理人とは現在も連絡がつき、住所氏名など所在はわかっていますか。

 

以上、返信をお願いします。

質問者: 返答済み 5 年 前.


賃借物件は大阪で大家は東京在中です。そのため、大家の義父の知り合いである不動産会社の知人(対象物件近くの不動産業者)に管理業務の一切の委任をしたと通達が来ました。同時履行の抗弁権を主張し鍵を保有していましたが、長期化しそうなので、今夜、管理代理人に鍵を返還する予定です。


管理代理人の連絡は現在ではとれています。勤務先会社が移転したとはきいていますが、所在地は知らされておりません。自宅も判りかねます。携帯電話でメールや連絡を取り合っています。

専門家:  AE 返答済み 5 年 前.

返信ありがとうございました。

 

あなたが代理人との合意を大家に認めさせるための理論構成はいくつかあるので、順番に説明します。大家はあくまでも代理人との合意の効果が自分に帰属することを否定しているため、基本的にこれらの主張は裁判で争うことも視野にいれたものになります。

 

まず第一に、本当は立退交渉の代理権を大家が代理人に与えていたにもかかわらず嘘をついている場合は、大家が代理権を与えたことを証明することで代理人との合意の結果を大家に強制することができます。代理権を与えられたかどうか、というのは大家と代理人との間のことですのであなたが単独でこれを証明することは難しく、代理人と協力して大家と争うことになります。
後述しますが、代理人としても大家に合意の効果が帰属しなければ自分が責任を負う立場にありますので、協力はしてくれるはずです。

 

次に、本当に立退交渉の代理権を大家が代理人に与えていなかった場合(この代理人を無権代理人といいます)ですが、その場合に大家の責任を追及する理論として、表見代理という制度があります。
これはあなたが無権代理人が権限ある代理人であると信じたことについて無過失であり、大家が以前は無権代理人に代理権を与えていた、または現在も立退交渉以外の代理権を与えているといった場合に、主張できるものです。
今回のお話では以前に管理業務の一切の委任をしたと通達があったという事実がありますので、あとはあなたが無過失であるという主張が認められば無権代理人との合意の効力は大家に帰属します。

 

最後に、上記2つの主張が認められない場合は大家に合意の効力を帰属させることはできない代わりに、無権代理人の責任を追及することができます。
無権代理人は権限なく代理行為を行い、それによってあなたに損害を与えたわけですから、合意内容を大家に代わって履行するように請求することができます。
少なくとも自宅又は勤務先の住所がわからないと裁判で請求するのも難しくなりますので、連絡が取れているうちに確認しておきましょう。今夜会うのであれば名刺ぐらいは持っているはずですのでもらってください。

 

鍵の返還については大家が了承しているのであれば構いませんが、確認が取れないのであれば直接大家に返す方が安全です。
可能性は低いでしょうが、鍵の受領権限は与えていないと言われると困るでしょう。

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質問者: 返答済み 5 年 前.


予想していた通りのご回答を頂き安心致しました。先ずは簡易裁判所にて訴訟準備を整えたいと思います。


本日、代理人と再会し、お互いの経緯を再確認し、会話も録音しております。


 


代理人も大家側とのやり取りをメールにて保管していると申しておりました。


代理人の新しい勤務先住所は明記して頂きました。


 


鍵の受け渡しは、代理に譲渡する旨の書面を貰う様、伝えましたので、


書面を受け取ってから、鍵を代理人に返却致します。


 


有難うございました。

専門家:  AE 返答済み 5 年 前.
ご丁寧に、ありがとうございました。
無事に約束が履行されるよう、お祈りしております。

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