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gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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質問① 貸主ですが3LDKのマンションを125、000で貸しておりますが、賃料が1年の内10回遅延します。通知書は

質問者の質問

質問①
貸主ですが3LDKのマンションを125、000で貸しておりますが、賃料が1年の内10回遅延します。通知書は1度も出しておりません。賃貸借契約書の解約条項に該当しておりますが、契約解除ができるか?

質問②
平成24年10月7日に2年更新の6年目の更新日が着ます。
解約通知書・正当事由書を平成24年8月26日に配達証明便で借主に提出しています。この状態で物件の明け渡しを要求できますか?

(正当事由)
妻(66歳)が3年 前にクモ膜下出血で入院し、退院後後遺症で自宅は1階が109.㎡2階が103㎡と夫婦2人で生活するのには広すぎて玄関の階段が非常に勾配がきつい・2階への上り下り、家事、庭の手入れ、その他の事ができません。
後遺症のためかときどきわけのわからないことを言い、行動が時々おかしのです。生活が思うようできなく生活が非常に困難です。私は目が離せなく私の仕事が全くできない状況です。
妻の症状が悪化しているようなので、私(69歳)の介護がなければ生活ができません。3LDKのマンションは平面的なので、こじんまりしており比較的安全に生活ができるようになりますので、そこで生活したいのです。

質問③
上記が正当事由に該当するのかご指導ください

以上よろしくお願いいたします、
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
司法書士です。
分かりやすい回答を心がけてはおりますが、 ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。
少しでもお力になれればと思っております。

以下を確認させてください。
質問①
貸主ですが3LDKのマン ションを125、000で貸しておりますが、賃料が1年の内10回遅延します。
→2~3か月遅れるくらいの遅延はありましたか?

質問②
平成24年10月7日に2年更新の6年目の更新日が着ます。
解約通知書・正当事由書を平成24年8月26日に配達証明便で借主に提出しています。
→相手方は更新を希望されているのでしょうか?この点何か言ってきておられますか?
質問者: 返答済み 4 年 前.

司法書士 御中


2~3か月遅れるくらいの遅延はありましたか? 以下のとうりです



































































































































取扱日付 年取扱日付 月取扱日付 日金額摘要入金月遅延
201192125000振込 ホシダ トモコ8月分×
2011103125000振込 ホシダ トモコ9月分×
2011112125000振込 ホシダ トモコ10月分×
2011121125000振込 ホシダ トモコ11月分×
20111230125000振込 ホシダ トモコ12月分 
201223125000振込 ホシダ トモコ1月分×
201231125000振込 ホシダ トモコ2月分×
201243125000振込 ホシダ トモコ3月分×
201252125000振込 ホシダ トモコ4月分×
201261125000振込 ホシダ トモコ5月分×
2012629125000振込 ホシダ トモコ6月分 
201283125000振込 ホシダ トモコ7月分×
2012829125000振込 ホシダ トモコ8月分 
質問者: 返答済み 4 年 前.

司法書士 御中 


相手方は更新を希望されているのでしょうか?この点何か言ってきておられますか



回答


借主 急に明け渡しを言われても、困ります。


    引っ越しするのには1年位の期間がほしい。



貸主 6ヶ月あれば引っ越しはできるので、退去してほしい。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

返信ありがとうございます。

上記を踏まえて回答させていただきます。
ご質問者様もご存じのとおり、更新拒絶や中途解約権があったとしても、本件の契約の場合は相手が拒否をすれば、正当事由に該当しなければ、更新拒絶や中途解約は認められません。
しかし、正当事由に該当するのかは、最終的には裁判所しか判断することができませんので、私の考えだけでは解約できますよとは残念ながら言えませんが、裁判所の考え方や実務的な取り扱いについてご説明します。

では裁判上正当事由の有無を判断する要素として、

①貸主、借主の双方が建物の使用を必要とする事情
②建物の賃貸借に関する従前の経過(賃貸料の有無、用途違反)
③建物の利用状況及び建物の現況(老朽化など)
④財産上の給付(土地の明渡しを条件として提供する立退き料)

の4点を考慮します。

「妻の症状が悪化しているようなので、私(69歳)の介護がなければ生活ができません。3LDKのマンションは平面的なので、こじんまりしており比較的安全に生活ができるようになりますので、そこで生活したいのです。」とのことですので、大変なご事情もお察しでき、正当な事由があると言えると思います。しかし、これ以上に借主に正当な事由があれば、更新拒絶は認められません。
では借主の正当な事由として、「急に明け渡しを言われても、困ります。引っ越しするのには1年位の期間がほしい。」とし、明渡しに理解をしているが、時間的に難しいと述べています。では本当にそういえるかと言うと、平成24年10月7日に2年更新の6年目の更新日が来るため解約通知書・正当事由書を平成24年8月26日に配達証明便で借主に提出しているとのことですが、これはあまりにも短すぎます。1 か月ちょっとでは現実的に新居や引っ越しの手配は難しいでしょう。また借地借家法第26条により貸主さんからの更新拒絶は最低でも更新の6か月前に行わなければなりません。この点からも貸主からの更新拒絶は認められないという判断が下されます。

上記の理由から更新拒絶ではなく、中途解約で立ち退きを求めていくことになります。ご質問者様は6ヵ月で退去してほしいとのことですが、相手の資力等にも関わってまいりますので、④の立退料をある程度出しているという背景がないと、本件では難しい様に思われます。なぜかというと今住んでいるは使いにくいというのはございますが、裁判所や相手方に弁護士が付けば1軒家をお持ちであることを前提に、売却や賃貸してそこからのお金で別の代替物件ではだめなのかと間違いなく言ってくるからです。

なお、賃料の延滞がありますので、信頼関係が失われたと言えるかも検討いたしますが、遅れと言っても少々であり、以前よりその点を指摘されてこなかった事情では裁判所は信頼関係は破たんとは判断しません。

まとめますと
質問① これは不可能だと思います。
質問② 期間が短すぎますので、更新拒絶による明渡しは難しいです。
質問③ 正当な事由に該当するように思われますが、相手方の物件を使うことについての正当な事由も相当程度ございます。

【本件の着地点として考えられること】
裁判で争うとどうしても時間がかかります。また正当な事由が認められない場合もあるため、本物件を出来るだけ早く使いたいのであれば、明け渡しの民事調停を起こして、立退き料含め、退去日を模索する方法をお取りになる方が、費用面でも少なく済む可能性がありますのでお勧めです。

分からない点や補足してほしい点があれば、評価の前に必ずご返信ください。

質問者: 返答済み 4 年 前.

質問① これは不可能だと思います。


 


① 解約通知日を平成24年8月26日と定める。


② 最終明け渡し日を解約通知日から6ヶ月後の平成25年2月26日とする。



 以上の文書を提出いています


 


 


質問② 期間が短すぎますので、更新拒絶による明渡しは難しいです


    


 *貸してから6年になりますが6年間この状態です。


 


質問③ 正当な事由に該当するように思われますが、相手方の物件を使うことについての正当な事由も相当程度ございます。


 


 *相手方の正当事由とはどのような事でしょうか?


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
質問① ① 解約通知日を平成24年8月26日と定める。
    ② 最終明け渡し日を解約通知日から6ヶ月後の平成25年2月26日とする。
以上の文書を提出 いています
→この記載がなかったのでわかりませんでした。②の部分ですが、相手方に通知が到達した日が8月26日よりも期間が足りないと言われるおそれがあります。到達日を確認いただければと思います。

質問② 貸してから6年になりますが6年間この状態です。
→本件の契約は、契約更新を前提とした普通借家契約に該当しますから、6年貸したから更新拒絶が短期間でできるわけではなく、何年貸しても借地借家法等に則って更新拒絶権を行使しなければなりません。

質問③ 相手方の正当事由とはどのような事で しょうか?
→賃借人がどんな人か頂いている情報からは読み取れませんので推測になりますが、賃借人にとってはそこを生活の本拠としているわけですから、正当な事由としてはいろいろ考えられます。まず通勤の問題としてその場所が通勤に便利だから借りているということが考えられますし、お子様がいらっしゃれば、明け渡すことによって転校を余儀なくされたり、転校しなくても学校から離れてしまうことも考えられます。また相手方の資力によってはすぐに引っ越し費用や入居の初期費用、物件を探すための時間を捻出できず、その建物に住まなければならない正当事由があると判断されます。
ですので、これらの負担を軽減させるために立退き料という考えが存在するのです。

分からない点や補足してほしい点があれば、評価の前に必ずご返信ください。
質問者: 返答済み 4 年 前.

質問④


立ち退き料・引越し費用を貸主が負担します。と借主に条件提示すれば


質問③と合わせれば、正当事由としては有力であるのか?


円満に明け渡しをする良い方法はありますか?

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
質問④
立ち退き料・引越し費用を貸主が負担します。と借主に条件提示すれば
質問③と合わせれば、正当事由としては有力であるのか?
→その通りです。やはり一般的には金銭的補償で納得してもらっていることが多いです。

円満に明け渡しをする良い方法はありますか?
→お話合いが難しければ、公 平な裁判所に入ってもらう民事調停がよろしいと思います。
民事調停とは通常の訴訟手続きと異なり、裁判官と調停委員(2名以上)が、双方の言い分を聴いた上で、互いの話合いを手助けし、公正な判断のもとに調整を行います。また意向に反した内容を強制的に取り決めすることはなく、納得のできる解決をはかります。
詳しくは下記に裁判所のHPを載せておきますのでご参照いただければと思います。
http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_minzi/minzi_04_02_10/index.html

分からない点があれば補充いたしますので、お気軽にご返信ください。
gyoenlegal, 司法書士
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経験: 中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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質問者: 返答済み 4 年 前.

回答有難うございました。


最後に質問致します。


立ち退き料の相場はどのくらいでしょうか?


借主からは礼金として50万円いただいております。


賃料は125,000です

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
ご評価ありがとうございます。
明確にいくらというのはないので話し合いでまとまればその金額でいいと思います。

仮に裁判になった時の立退料の目安をご紹介させていただきますと、
立退料=借家権価格(不動産鑑定評価基準・一般的には建物価格の30%~80%)+営業補償+移転費用(引っ越し代・移転先の確保・造作費用等)とされています。
※借家権価格は簡易なのであれば不動産屋でも見積ってくれるところもあります。正確には不動産鑑定士さんに見積もってもらいますが、評価だけでも数十万かかってしまいます。

但しこれで計算すればべらぼうな金額が出ることもありますので、上記はあくまで参考としてお使いください。

ご参考になれば幸いです。
質問者: 返答済み 4 年 前.

大変参考になりました。


最後に民事調停は申し込んでからどのくらいの期間がかかるのですか?


費用はどの位かかるのですか

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
最後に民事調停は申し込んでからどのくらいの期間が かかるのですか?
申立書を提出してから約1か月後くらいに一回目の調停期日がもうけられ、申し立てた方の事情を伺います。その後調停委員の方が事案を把握されましたら、その1ヶ月後くらいに相手を呼び出します。双方でお話合いをしていく場を設けられます(片方ずつ呼ばれて言い分を話すことになることが多いです)。話がそこでまとまれば2ヶ月くらいですし、話し合いがつかない場合はもう1か月後に話し合いの場をもう一度設けられます。

一般的に話し合いをすればまとまりそうなケースであれば3か月ほどです。

費用はどの位かかるのですか。
ご自身で申し立てる場合は印紙と切手代がかかります。

切手代は裁判所によって異なりますが、5,000円あれば足りるでしょう。
印紙代は、その不動産の評価額(固定資産税評価額)がわからないと算定できないのですが、評価額が1000万円くらいですと2万5千円くらいです。詳しくは裁判所に聞けばズバリ金額を教えてくださいます。
質問者: 返答済み 4 年 前.

お礼



貴重なご意見有難うございました。


先生の意見を踏まえて借主と3時間近く話をしたところ、貸主が頭にきたのかとうとう切れて脅してきました。


私はあくまで冷静に話をしましたが、貸主の脅しが止まりません。


そこで私も若いころそれなり暴れん坊だったので、逆にそれ以上脅してやりました。


貸主はビビって完全にこちらのペースで進み、合意書にサイン・捺印をもらいました。


 


今回の件は合法的でないですが、たまにはこういう方法も必要ではないかと思います。


先生にはこのやり方は非難されると思いますが、決してお勧めできませんが、1つの事例として報告いたします。


本当に有難うございました。


専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
ご連絡ありがとうございます。
お会いすればいろいろ策はお教えできるのですが、サイト上ですのでその点はご理解ください。

過程はいろいろあったのでしょうが、相手が最終的に合意し印鑑を押したわけですからね。
話がまとまって本当によかったと思いますよ。

また何かありましたらご相談ください。

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