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gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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賃貸契約と立ち退きについてご相談します。 東京中野区の一戸建て住宅の一部を15年以上借りています。 家主との直接

解決済みの質問:

賃貸契約と立ち退きにつ いてご相談します。
東京中野区の一戸建て住宅の一部を15年以上借りています。
家主との直接契約で、賃貸契約書などはありません。
2年前家主が亡くなり、その後も家主の親族了解のもと居住を継続していました。
今回その物件を売却したい意向で、不動産業者から連絡がありました。
居住場所は仕事でも使用しており法人登記もそこにしております。
こうした事情もあり、立ち退きにはかなり問題があるのですが、どのように話をしていけば良いでしょうか。
家主の方が亡くなった後には、出来れば使用中の家屋と土地をこちらに売却してほし旨も伝え了解済みでしたが、親族の方の方で事情があり不動産業者への売却を希望していると思われます。
よろしくお願いします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
司法書士です。
分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。
少しでもお力になれればと思っております。

回答を作成するにあたって確認させてくださ い。
>家主との直接契約で、賃貸契約書などはありません。
→とのことですが、一度も作られたことはないということでよろしいでしょうか?賃料は家主が亡くなった後も毎月怠りなく支払われてますか?相続人との間で契約期間の定めはなされておりますか?

>こうした事情もあり、立ち退きにはかなり問題があるのですが、どのように話をしていけば良いでしょうか。
→ご質問者様でこの点何か希望はありますか?立退きよりも使用中の家屋と土地をこちらの買い取りを希望なのでしょうか?

よろしくお願いします。
質問者: 返答済み 4 年 前.

よろしくお願いします。


>家主との直接契約で、賃貸契約書などはありません。
→とのことですが、一度も作られたことはないということでよろしいでしょうか?賃料は家主が亡くなった後も毎月怠りなく支払われてますか?相続人との間で契約期間の定めはなされておりますか?


 


 契約書の作成を行った事はありません。もともと現在の場所の近くに住んでおり、亡くなった家主さんとは知りあいでした。老齢という事もあり、知り合いが住んでいてくれれば安心という事で借りていました。


 


 家賃は毎月支払っております。相続人は元の家主の弟さんで、長野県に住んでいるため、この方とも賃貸契約書や契約期間の取り決めをした事はありません。


 


 


→ご質問者様でこの点何か希望はありますか?立退きよりも使用中の家屋と土地をこちらの買い取りを希望なのでしょうか?


 


 これについては考慮中ですが、法人登記の存在が一番の問題で、買い取りも考えています。またそれに関しては相続人の了承も受けていました。


 


 仮に立ち退きをするとなれば、どの程度の料金が妥当であるかもお願いします。


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
ご返信ありがとうございます。

回答させていただきます。

今回の賃貸借契約は期間の定めのないと言えます。その場合貸主は、6ヶ月前に解約申入れをする必要がありますが、借主が出て行かずに中途解約や更新拒絶をする際には、正当な事由が必要となります。


裁判上正当事由の有無を判断する 要素として、
①貸主、借主の双方が建物の使用を必要とする事情
②建物の賃貸借に関する従前の経過(賃貸料の有無、用途違反)
③建物の利用状況及び建物の現況(老朽化など)
④財産上の給付(土地の明渡しを条件として提供する立退き料)
の④つを満たしていないといけないとされています。

正当な事由にあたるか否かは、最終的には裁判所によって個別具体的に判断されますので、事案や背景によって判断が分かれるところです。

家賃も問題 なく支払われており、用途違反もなく信頼関係を破壊する行為がない場合に、立ち退かせるのであれば④をしっかりと補償しないと裁判になった時、正当事由が認められません。

ちなみに立退料の目安ですが、借家権価格(不動産鑑定評価基準・一般的には建物価格の30%~80%)+営業補償+移転費用(引っ越し代・移転先の確保・造作費用等)と言われています。
(※借家権価格は簡易なのであれば不動産屋でも見積もってくれるところはあります。正確には不動産鑑定士さんに見積もってもらいます。すみませんが、どの程度の料金になるかというのは、鑑定の範疇になってしまうのでこのサイト上ではお出しできません。)


このように借主側が住み続けたいという意向がありながら解約権を行使する場合、家主側に立退料が発生しますので、家主側でこの不動産を完全に売却するのが最終目標であるならば、じゃあ買い取ってくださいという提案もなされる可能性は十分あるのではないかと思います。

分からない点がありましたら、必ず評価の前にご質問ください。
質問者: 返答済み 4 年 前.


ご回答ありがとうございます。


 


裁判上の正当事由という事については概ね理解できました。


しかしそのような事態とする前に、出来る限り話し合いで解決したいと考えています。


 


 相続人から依頼されたと思われる不動産業者から連絡があり、近々会う予定になっているのですが、経験が無いためその時どのような対応をすれば良いか分かりません。何かアドバイスがあればよろしくお願いします。


 


 またこの件を専門家に依頼するとすれば、費用などについてもよろしくお願いします。


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
裁判上の正当事由という事については概ね理解できました。
相続人から依頼されたと思われる不動産業者から連絡があり、近々会う予定になっているのですが、経験が無いためその時どのような対応をすれば良いか分かりません。何かアドバイスがあればよろしくお願いします。
→失礼いたしました。一応借主は 保護されているんだ程度に思っていただければと思います。
ご質問者の希望で回答が左右されるところですが、
仮に立退料がもらえれば立ち退いてもいいんであれば、「私も支払いをずっと滞りなく今日まで来ています。私はこの場所は非常に好きであり、仕事もここで営んでいるからできる限り賃貸借の継続を希望します。ただどうしても出て行けというのであれば致し方ないけど、私もお金があるわけでないし、仕事関係でいろいろな方に連絡をしたり迷惑をかけることになるのでその点の補償はいただけますか」というスタンスで臨めばいいでしょうし、
買い取りたいのであれば、上記と似てますが「私はこの場所は非常に好きであり、仕事もここで営んでいるからできる限り賃貸借の継続を希望します。やはり移転することで仕事にも支障でてしまう。先代の方も了承しておりましたし、家主さんの方で最終的に売却を予定しているのであれば、金額の折り合いはあるでしょうが、私の方に売ってはいただけないでしょうか」というスタンスになるかと思われます。

専門家に依頼するとすれば、費用などについてもよろしくお願いします
→これは裁判になった時の費用でよろしいでしょうか?
着手金としては30万~で、成功報酬としては経済的利益(立退料)×15%、あとは実費が相場だと思いますが、これらの費用は立退き料から差っ引かれると思います。

分からない点があれば、評価の前にご返信くださいね。
gyoenlegal, 司法書士
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