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gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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義母が亡くなり、家内が都内の2件の店子付きマンションを相続しました。うち1件を自分たちで使用するか、売却し自宅マンシ

質問者の質問

義母が亡くなり、家内が都内の2件の店子付きマンションを相続しました。うち1件を自分たちで使用するか、売却し自宅マンションを購入したいと考えています。私たちは一度も自宅を所有したことはありません。現在はURの賃貸(2LDK、60㎡、月額24万)で11年目になります。仲介業者に話をしたところ、立ち退き費用に敷金プラス10~12か月を請求されるといわれました。都心の築16年の分譲マンションで現在の店子は2人目、14年居住です。家賃は段階的に下げてきたようですが、特に滞納はなかったということです。また、仲介業者によると、
今年12月に更新になるので、その際に2~3万値下げが必要かと 言っています。(2LDK+W、90㎡、月額42万、駐車場無料、敷金168万)。新築時から母が世話になっている仲介業者なので信頼してきたのですが、この話をしたら以前と態度が違うと家内が言っています。私も、過去の契約を遡ってみましたが、入居者は同一ですが法人契約となっており、しかも3度法人が変わっています。仲介業者は入居者が転職したためと言っていますが、連帯保証人もころころ変わり、現在は入居者本任が連帯保証人になっています。
反社会勢力とは思えませんが、ちょっと訳ありの契約なのかなと仲介業者に不信感を抱いてしまいます。
当方の都合で契約更新をしないということになるので敷金+引っ越し、1~2か月の家賃と考えていたのですが、今後、仲介業者も含めどのように対応すべきかご相談申し上げます。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
司法書士です。
分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。
大変な状況だと思いますが、少しでもお力になれればと思っております。

念のため確認させてください。
都内の2件の店子付きマンションを相続したとのことですが、ご質問頂いている物件はそのうちの1件でご自身でお使いになろうとしているから、立ち退かせようというお話になっているということでよろしいでしょうか?
質問者: 返答済み 4 年 前.
,
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
ご返信ありがとうございます。
「,」しか入力されていなかったのですが、お手数ですがもう一度返信いただくことは可能でしょうか?
よろしくお願い申し上げます。
gyoenlegal, 司法書士
満足したユーザー: 485
経験: 中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
gyoenlegalをはじめその他名の借地借家・家賃交渉・立退きカテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 4 年 前.

パソコンに慣れていなくて失礼しました。お問い合わせの通り1件を自分たちで使用したいということです。ご回答お待ちします。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
ご返信ありがとうございます。

ご質問頂いた点について、そのテナントとの契約条項に中途解約が可能な規定がある前提で回答させていただきます。

まずテナントとの契約関係は普通借家契約と言えます。
普通借家契約の場合、基本的には契約の継続を前提としており、裁判上も借主の保護が念頭に置かれた判決が出る傾向にあります。
そのため、テナントが出て行かずに中途解約や更新拒絶をする際には、正当な事由が必要となります。

裁判上正当事由の有無を判断する要素として、
①貸主、借主の双方が建物の使用を必要とする事情
②建物の賃貸借に関する従前の経過(賃貸料の有無、用途違反)
③建物の利用状況及び建物の現況(老朽化など)
④財産上の給付(土地の明渡しを条件として提供する立退き料)
があげられます。
正当な事由にあたるか否かは、最終的には裁判所によって個別具体的に判断されますので、事案や背景によって判断が分かれるところです。

契約の経緯は複雑だったのかもしれませんが、家賃も問題なく支払われており、用途違反もなく信頼関係を破壊する行為がない場合に、立ち退かせるのであれば④をしっかりと補償しないと裁判になった時、正当事由が認められず、契約を継続せざるを得ない可能性があります。

ちなみに立退料の目安ですが、借家権価格(不動産鑑定評価基準・一般的には建物価格の30%~80%)+営業補償+移転費用(引っ越し代・移転先の確保・造作費用等)とされています。
※借家権価格は簡易なのであれば不動産屋でも見積もれるでしょうが、正確には不動産鑑定士さんに見積もってもらいます。

>当方の都合で契約更新をしないということになるので敷金+引っ越し、1~2か月の家賃と考えていたのですが、今後、仲介業者も含めどのように対応すべきかご相談申し上げます。
→この回答としては、上記をご参考に立ち退かせるという判断でもよろしいでしょうし、売却せず住宅ローンを組んでご自宅を購入しあがってきた賃料を住宅ローンに回すという選択肢もあるではないかと思われます。
なお、仲介業者への対応ですが、基本的にオーナーですからオーナー主導でことを運ばれるとよろしいです。不信に思われるのであれば、別の不動産屋さんのお話も聞いて、今依頼しているところ比較してもよろしいのではないでしょうか。

少々締まりのない回答になっているかと思われますので、分からない点があれば評価の前に必ずご返信くださいね。
質問者: 返答済み 4 年 前.

ご回答ありがとうございます。物件はテナントではなく住居専用分譲マンションで、通常の建物賃貸契約です。固定資産税評価額は相続の時点で5,500万。借家権割合は一般の30%を相続税の算出に用いました。貸家権価格は、固定資産税評価額×貸家権割合の1,650万ということになるのでしょうか。移転先を同一マンション内の他の物件を指定することはできますか。
また、契約申し込み書に虚偽の記載があった場合、そのことを契約解除の第一の理由にできますか。お尋ね申し上げます。


 

質問者: 返答済み 4 年 前.

ご回答ありがとうございます。物件はテナントではなく住居専用分譲マンションで、通常の建物賃貸契約です。固定資産税評価額は相続の時点で5,500万。借家権割合は一般の30%を相続税の算出に用いました。貸家権価格は、固定資産税評価額×貸家権割合の1,650万ということになるのでしょうか。移転先を同一マンション内の他の物件を指定することはできますか。
また、契約申し込み書に虚偽の記載があった場合、そのことを契約解除の第一の理由にできますか。お尋ね申し上げます。


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
回答させていただきます。

物件はテナントではなく住居専用分譲マンションで、
→この点失礼いたしました。

固定資産税評価額は相続の時点で5,500万。借家権割合は一般の30%を相続税の算出に用いました。貸家権価格は、固定資産税評価額×貸家権割合の1,650万ということになるのでしょうか。
→固定資産税の評価額はあくまで行政の評価額なので、時価の評価よりも低く見積もられます。立退料の借家権価格のベースは不動産鑑定評価基準になりますのでおそらくご提示いただいている金額よりも大きくなりそうですが、借家権価格の具体的数字を算定希望であれば不動産鑑定士さんの方で評価いただけますと幸いです。

移転先を 同一マンション内の他の物件を指定することはできますか。
→双方が納得の上であれば、立ち退き料に代わる方法も可能です。

また、契約申し込み書に虚偽の記載があった場合、そのことを契約解除の第一の理由にできますか。お尋ね申し上げます。
→虚偽の記載の度合いにもよります。反社会勢力がらみの話が出ましたので、それを例にとりますと、反社会勢力ではないと確約して書面も交付し契約をしたが実際に反社会勢力だったというくらいであれば、解除まで持って行ける可能性はあります。
申込書の虚偽記載を第一の理由にするならば、契約を維持できないほど信頼関係を破たんさせような虚偽がないと難しいでしょう。

分からない点がありましたら、評価の前にお気軽にご返信ください。
質問者: 返答済み 4 年 前.

深夜にもかかわらずさっそくご回答いただき有難うございます。


そもそも、オーナーチェンジを機に当方の事情もあるので契約を見直したいという仲介業者への一言が、退去に当たっては1年分、場合によっては数千万の立ち退き料を要求されますよという話になり、何者を入居させたのかと不審を抱いた次第です。仲介業者 がマージン欲しさに大げさなことを言っているだけかもしれません。ただ、家賃収入のために10年、20年住み続けてもらえると有難いというわけではありません。一般から見れば高額物件なので、社会的地位もあり、経済的余裕もあると思われます。紛争となれば、当然仕事にも影響が及びます。会社員ならなおさらです。とはいえ、こちらも最悪のケースに対応する準備をしておく必要があろうかと思います。


契約延長の意思がないことを私どもの弁護士に言わせれば、相手も法人契約なので顧問弁護士を使ってくるでしょうし、お互い痛くもない腹の探り合いになるでしょう。仲介業者がお互いの事情を一番理解しているので、しっかりしろといいたいところですが。次の契約に向け、今しておくべきポイントをご教授ください。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
私も家主さんとお話をよくしますので、そのお気持ちは非常によくわかります。

契約更新となれば基本的には従前の内容がそのまま引き継がれます。借主側にとって不利な条項を入れるというのは非常に難しいのが実情です。

>次の契約に向け、今しておくべきポイントをご教授ください。
→今しておくポイントをすぐには思いつきませんが、更新時に契約見直しの余地があるならば、現在の借家契約を 一旦合意解除して、新たに定期借家契約を締結するという手段もあるかなと思います。あなたも居住用として使ってるから今すぐ立ち退けとは言わないけど、私も使いたいから定期借家契約期間分の立退きの猶予を上げますよというようなやり方ですね。
定期借家契約の要件は厳しいですが、契約更新がない契約ですので、次のプランも立てやすい契約ともいえます。

(余談ですが現在のところ、平成12年3月1日以前に締結された居住用建物の普通借家を定期借家へ切り替えることは出来ません。)

ご参考になれば幸いです。
質問者: 返答済み 4 年 前.

情報不足のなか、毎回、丁寧なご回答ありがとうございます。


入居者が同一人にもかかわらず、契約法人がころころ変わるのはどんな理由が考えられますか。一般社員のために会社がそこまでしてくれるとは考えにくいのですが。


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

その法人の登記事項証明書(登記簿謄本)や契約書を見ないと何とも言えませんが、一般的には下記が考えられます。

 

1.単純に商号変更を繰り返している。
2.一般社員と思っていた方が、実はそれぞれの会社の役員(または実質的なオーナー)等になっており、経理上か何かの理由で契約を変更している。
3.それぞれの会社の代表者等に対して何らかの利害関係を有している。

分からない点があれば、さらにご質問頂ければと思います。ます。

質問者: 返答済み 4 年 前.

契約の特約についてご質問します。
借主の法人が変わる際に、特約事項として約款の削除が3点なされています。「抵当権に関する事項」「法人契約による組織変更など」「連帯保証人」。


いずれも賃貸契約書の核になる部分と思うのですが、意図的なものを感じます。


次回の契約更新で個人契約に切り替える旨通告することは可能でしょうか。


個人契約の審査に通りにくい訳ありの人物を入居させるため、書類上は社員として偽装するような会社が存在するのでしょうか。


ここまでくると、仲介業者の関与が疑われるのですが。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
>借主の法人が変わる際に、特約事項として約款の削除が3点なされています。「抵当権に関する事項」「法人契約による組織変更など」「連帯保証人」。
いずれも賃貸契約書の核になる部分と思うのですが、意図的なものを感じます。
→大変申し訳ございませんが、具体的にどのような記載の文言だったのかを見ないと、オーナー側、借主側、仲介業者側からの持ちかけだったのか、誰に優位なのかが何とも判断がつかないところではあり ます。

>次回の契約更新で個人契約に切り替える旨通告することは可能でしょうか。
→通告自体は可能ですが、応じるか否かは向こうの自由になります。本件のような普通借家契約の場合、従前の契約にそった更新が原則になりますので。

>個人契約の審査に通りにくい訳ありの人物を入居させるため、書類上は社員として偽装するような会社が存在するのでしょうか。
ここまでくると、仲介業者の関与が疑われるのですが。
→保証会社を利用する場合などはたまにあります。例えば、転職したばかりとか現在の収入は高いけど前年度の源泉徴収票の額だと要件を満たさないとかの場合、ダミー会社の社員と偽装させて審査を通すということをします。
ただ上記を行っても、オーナー側としては保証会社を利用するので、仮に滞っても回収容易には可能なため、そこまで気にされているオーナーさんがいないのもこれがなされる背景だと思われます。

わからない点があれば、お気軽にご質問いただければと思います。

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