JustAnswer のしくみ:
  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。
gyoenlegalに今すぐ質問する
gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
70015703
ここに 借地借家・家賃交渉・立退き に関する質問を入力してください。
gyoenlegalがオンラインで質問受付中

賃借人の退去についての相談です。 私の母が築49年のアパート所有しています。 かなり老朽化しており、今後リフォー

解決済みの質問:

賃借人の退去についての相談です。
私の母が築49年のアパート所有しています。
かなり老朽化しており、今後リフォームの予定もありません。
地震による倒壊等の懸念もありますので、取り壊しを検討しています。
土地は父が死去した際に、私が相続しております。

全8部屋ありますが、現在1部屋しか入居者がありません。
この現在唯一の入居者に問題があります。
・他入居者とトラブルをおこす。
・雨漏りやアパートの消耗についてクレーム多数。
なお、仕事も何をしているのか不明ですが、家賃の支払いについては一切滞納がありません。
不動産屋に管理を依頼しておりますが、ほとんど機能していません。
賃貸契約については、数年間更新しておりません。

母はこの入居者を病的に恐れており、直接の退去要求が出来ない状況です。
積極的に退去要求をした場合に、報復があるので はないか、と心配しています。
私が窓口になって、話を進めてもよいのですが、私は当事者ではないため、
結局は母へ危害が及ぶことを母は心配しております。

よって、以下のような手順で進める事を検討しています。
手順1.アパートを母から私へ贈与する。これによって、私が当事者となり、母はこの案件からは切り離される。
手順2.私から、退去の依頼を伝える。ある程度の金銭補償には応じる前提。
手順3.金額の折り合いがつかない場合は、調停に持ち込む。
手順4.調停が不調となった場合は裁判とする。

質問A.贈与税の見積は、どこへ相談すればよいでしょうか?
質問B.賃借人への通達、交渉、調停への出席、これら全てを弁護士を代理人として進めることは可能でしょうか?
(当方は表にはでないで進めたい)
質問C.退去に関する金銭補償額ですが、一般的にはどのくらい金額で折り合いがつくのでしょうか?
質問D.築49年の風呂無し木造アパートです。退去要求の正当理由となりうるでしょうか?
質問E.退去要求の手順として、何か他にアドバイスがありますか?

よろしくお願い致します。

大友
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  gyoenlegal 返答済み 5 年 前.
司法書士のgyoenlegalと申します。
他の専門家の方がお答えになっていらっしゃいませんでしたので、もう遅いかもしれませんが回答させて頂きます。
なお、分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。

質問A.贈与税の見積は、どこへ相談すればよいでしょうか?
→見積もりであれば税理士さ んですが、計算方法は税務署でも教えてもらえます

質問B.賃借人への通達、交渉、調停への出席、これら全てを弁護士を代理人として進めることは可能でしょうか?
(当方は表にはでないで進めたい)
→基本的には可能です。ただし、どこの事務所も取り扱っている業務ではないので、確認してから、ご依頼ください

質問C.退去に関する金銭補償額ですが、一般的にはどのくらい金額で折り合いがつくのでしょうか?
→具体的に本物件の立退料がいくらというのは資料を目の前にしないと算定しがたいですが、根拠ある立退料を算定する材料として①借家権価格(不動産鑑定評価基準)、②事実上失う利益(営業補償)③「移転費用」の補償、④プラスアルファ(差額の賃料、造作買取等)があげられます。

質問D.築49年の風呂無し木造アパートです。退去要求の正当理由となりうるでしょうか?
→現物を見ておりませんので何とも言い難いところですが、木造でそれだけの年数が立っていれば、通常は朽廃の状態に近いと言え正当事由があると思われます。

質問E.退去要求の手順として、何か他にアドバイスがありますか?
→その手順でよろしいかと思います。また、相手への通知は書面でしっかり残しておいてください。言った言わないのトラブル防止です。

参考になれば幸いです。
その他ご不明な点があれば、お気軽に返信ください。

ご参考になれば幸いです。
ご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください。
質問者: 返答済み 5 年 前.

早速の回答ありがとうございました。
的確なコメントを頂き、安心しました。
前質問への回答を拝見し、再度質問です。


質問F.
贈与税の金額については、おおよそ把握できました。
実際の贈与(名義の変更)は、どのようにすればよいのでしょうか?
管轄する役所等で、手続きをすれば、名義変更は完成でしょうか?
納税の手続きと、名義の手続きは別と考えてよろしいでしょうか?


質問G.
建物の所有者を私に変更したこをと、賃借人へ通達する義務があるでしょうか?


質問H.
建物の所有者が私へ変更されても、賃借人との賃貸契約は、母と賃借人との契約なので
そのまま継続されるのでしょうか?


質問I.
上記の回答がYESの場合、賃貸契約の賃貸人(母)を私へ変更するのは、単に契約書の名義を変更するだけでよいのでしょうか?
実際には、家賃収入を受ける人間が私に変わることになりますが、この点について、法律的な手続きは発生するでしょうか?


質問J.
問題の賃借人とは賃貸契約を更新しておらず、最新の契約は10数年前です。
質問Iの手続き上、何か問題があるでしょうか?
改めて、賃貸契約を結ぶ必要がありますか?
一連の行動の最終的な目的は、その賃借人に退去してもらうことです。
にもかかわらず、新たに賃貸契約を結ぶのもあまり得策でない気がします。

質問者: 返答済み 5 年 前.

早速の回答ありがとうございました。
的確なコメントを頂き、安心しました。
前質問への回答を拝見し、再度質問です。


質問F.
贈与税の金額については、おおよそ把握できました。
実際の贈与(名義の変更)は、どのようにすればよいのでしょうか?
管轄する役所等で、手続きをすれば、名義変更は完成でしょうか?
納税の手続きと、名義の手続きは別と考えてよろしいでしょうか?


質問G.
建物の所有者を私に変更したこをと、賃借人へ通達する義務があるでしょうか?


質問H.
建物の所有者が私へ変更されても、賃借人との賃貸契約は、母と賃借人との契約なので
そのまま継続されるのでしょうか?


質問I.
上記の回答がYESの場合、賃貸契約の賃貸人(母)を私へ変更するのは、単に契約書の名義を変更するだけでよいのでしょうか?
実際には、家賃収入を受ける人間が私に変わることになりますが、この点について、法律的な手続きは発生するでしょうか?


質問J.
問題の賃借人とは賃貸契約を更新しておらず、最新の契約は10数年前です。
質問Iの手続き上、何か問題があるでしょうか?
改めて、賃貸契約を結ぶ必要がありますか?
一連の行動の最終的な目的は、その賃借人に退去してもらうことです。
にもかかわらず、新たに賃貸契約を結ぶのもあまり得策でない気がします。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 5 年 前.
ご返信ありがとうございます。
司法書士のgyoenlegalで す。
追加で質問いただきました件につきさらにご回答させて頂きます。

質問F.
贈与税の金額については、おおよそ把握できました。
>実際の贈与(名義の変更)は、どのようにすればよいのでしょうか?
→贈与の手続きですが、通常は譲渡契約書を作成し、金銭の授受があればそれを行い、完了したら、その事実に基づいて法務局にて登記申請を行います。(この点はご自身でやられてもいいですし、司法書士に依頼されてもよろしいかと思います。)名義はこれで変更されることになります。

管轄する役所等で、手続きをすれば、名義変更は完成でしょうか?
→一般に名義を変えるというのは登記簿に記載されている所有者を変更することをさしますので、贈与の登記申請を行えば、名義変更は終わりです。
納税の手続きと、名義の手続きは別と考えてよろしいでしょうか?
→結構です。納税は税務署が管轄しておりますし、固定資産税は市役所が管轄しており、登記の名義人に通知が行くようになっております。法務局は登記(名義)の管轄をしています。


質問G.
建物の所有者を私に変更したこをと、賃借人へ通達する義務があるでしょうか?
→通知します。お母様との連名がよいです。通常家賃の振込口座等が変更されますので、それも合わせて行うのが一般的です。

質問H.
建物の所有者が私へ変更されても、賃借人との賃貸契約は、母と賃借人との契約なので
そのまま継続されるのでしょうか?
→そうです。

質問I.
上記の回答がYESの場合、賃貸契約の賃貸人(母)を私へ変更するのは、単に契約書の名義を変更するだけでよいのでしょうか?
→名義を変更することなく当然に代わることになりますので、通常通知のみで契約書の書き換えは更新のタイミングで行います。

実際には、家賃収入を受ける人間が私に変わることになりますが、この点について、法律的な手続きは発生するでしょうか?
→法的な手続きとしては先ほど申し上げた賃料口座の変更の通知です。また不動産収入を受けるので、税務署に申告が必要になります。
話は逸れますが敷金を預かっている場合はそれも承継することになります。

質問J.
問題の賃借人とは賃貸契約を更新しておらず、最新の契約は10数年前です。
質問Iの手続き上、何か問題があるでしょうか?
→契約を新たに締結しなくても自動的に従前の内容で更新されます。

改めて、賃貸契約を結ぶ必要がありますか?
一連の行動の最終的な目的は、その賃借人に退去してもらうことです。
にもかかわらず、新たに賃貸契約を結ぶのもあまり得策でない気がします。
→改めて締結することは必要ないでしょう。また退去させるために契約書に不利な文言を入れることはできませんし、ご質問者様のおっしゃる通り得策ではありません。

参考になりましたらご評価いただけますと幸いです。
ご不明な点がございましたら、ご返信ください。
専門家:  gyoenlegal 返答済み 5 年 前.
補足です。登記名義を変更する場合、登録免許税という税金がかかりますが、贈与の登録免許税は不動産の評価額(固定資産税の評価証明書に載ってます(固定資産税課で取れます))×1000分の20です。
質問者: 返答済み 5 年 前.

回答ありがとうございました。
以下質問H,Iに関連します。


 


アパートの名義を変更すると、そのアパートに居住している各賃借人との賃貸契約の賃貸人は、自動的に新しい名義人へ移るという理解でよろしいでしょうか?


 


これは法律的に、名義人でないと賃貸人になれない、ということでしょうか?


 


また、名義人変更は通達する義務があり、振込口座の変更等の通知と合わせておこなうのが一般的、ということでしょうか?


 


 


一般的に、賃貸契約は数年毎に契約更新をしますが、仮に何らかの理由で更新していない場合は最後に結んだものが有効となる、という理解でよろしいでしょうか?


 


よろしくお願いします。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 5 年 前.
ご返信ありがとうございます。
司法書士のgyoenlegalです。
質問いただきました件につき回答させて頂きます。

>アパートの名義を変更すると、そのアパートに居住している各賃借人との賃貸契約の賃貸人は、自動的に新しい名義人へ移るという理解でよろしいでしょうか?
→その通りです。契約内容も従前のまま引き継がれます。

>これは法律的に、名義人でないと賃貸人になれない、ということでしょうか?
→通常はそうなります。ただし賃貸人からさらに賃貸し(法的には転貸借、要はまた貸しです)、賃借人と契約すればなれます (本件でそれを行うのは難しいと思いますが)。

>また、名義人変更は通達する義務があり、振込口座の変更等の通知と合わせておこなうのが一般的、ということでしょうか?
→登記を行っているのであれば厳密に言えば通知の義務はありませんが、オーナーチェンジの場合通知が一般的です。法的には守られているといえど賃借人もいきなり賃貸人が変わったらびっくりしますよね。

>一般的に、賃貸契約は数年毎に契約更新をしますが、仮に何らかの理由で更新していない場合は最後に結んだものが有効となる、という理解でよろしいでしょうか?
→これは何とも言えません。というのも通常更新契約書は最初の契約書の中味を引き継ぐ形で「原契約に準ずる」という記載があったりするので、その部分は原契約が生きていて、変更箇所があれば更新契約書に準じたりするからです。
しかし、まったく更新していないのであれば最後に結んだ(つまり最初の)契約書が有効になります。

わかりにくい点がございましたら、お気軽にご返信ください。
gyoenlegalをはじめその他名の借地借家・家賃交渉・立退きカテゴリの専門家が質問受付中

借地借家・家賃交渉・立退き についての関連する質問