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gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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賃貸契約に関する質問です

質問者の質問

 このシステム使用時にトラブルがありまだご回答頂けておりませんので、再投稿させていただきます。 2011年4月28日付にて定借家(2年)にて一戸建ての契約をし、現在の川崎の住居に越してきました。 もともと子供の大学卒業と同時に都内に夫婦2人のマンションに引っ越すことを前提で最短4年(1回再契約)で予定していましたが、先日(2012年6月)に、運営会社経由でオーナー(法人)から、「再契約はできない」との連絡を受け、2013年4月にて退 去の通知が送付されてきました。 理由を聞くと「賃貸業から撤退する」とのこと。 初期費用として礼金2ヶ月、敷金3ヶ月、仲介手数料1ヶ月を支払ったものの2年で退去しなければならないことになり困ってます。 定借の最大期限は2016年となっていましたので、4~5年をめどに初期費用を負担したのですが この場合は泣き寝入りするしかないのでしょうか。 法人の事業内容、規模から賃貸業全体の撤退はありえないと思われるので、この物件(数十から百数十件)または小規模の物件のみの撤退かもしれません。 定期借家契約は貸主に有利に働くことは承知していますが、なんとかならないものでしょうか。 「賃貸業から徹底する」ということはこの近辺一帯を土地が定借で貸しています(マンション、戸建て多数)ので、一帯が売りに出されることになります。 先方に契約時からの時間経過と賃貸業からの撤退情報取り扱いについて、納得ができないとのことで契約自体が無効ととし、即時退去するので礼金、敷金の全額返金を要求しましたが、0回答です。 以上の状況でこのまま打つ手はないのでしょうか。 よろしくお願いします

投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  gyoenlegal 返答済み 5 年 前.
ご質問への回答は以下の通りとなります。分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。

まず、ご質問の中にもございますが、定期借家契約は貸主に有利であるというのは事実ですが、その反面借地借家法38条所定の要件を満たす必要がございます。

(定期建物賃貸借)
第三十八条  期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
2  前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
3  建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
4  第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
5  第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
6  前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
7  第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

上記満たしていない場合はそれを理由に定期借家契約の効力を争うことができるかと思われます。

ご参考になれば幸いです。
質問者: 返答済み 5 年 前.


回答ありがとうございます。


ご説明の要件は満たしており借地権期間終了10ヶ月前に「再契約しない」との通知が届いております。


それを受けて既に新居手配は済ませており「1ヶ月前の退去通知」も当方から連絡して、再契約するつもりはなく今月退去することに変わりはありません。


 


 


契約時(2011年4月)には以下の内容が記されております。


・契約期間は2年


・更新はせず賃貸人が再契約できない理由がない限り、再契約(5万円)する


・定期借地期間2016年2月まで


 


今夏の相談は契約開始後1年2ヶ月経過しかたっていない事であり、その理由が「賃貸事業から撤退するため」となっていた事に対し、契約時から事業撤退することがわかってたのではないか、それで契約したのであれば礼金3ヶ月に対し何らかの返金請求、又は損害賠償請求ができないかどうかです。


ちなみに礼金3ヶ月+敷金2ヶ月+仲介手数料1ヶ月を払っています。


 


よろしくお願いします。


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 5 年 前.
ご返信ありがとうございます。

>契約時から事業撤退することがわかってたのではないか、それで契約したのであれば礼金3ヶ月に対し何らかの返金請求、又は損害賠償請求ができないかどうかです。
→逆に事業撤退するからこそ、自動更新のない定期借家を選択されているともいえます。また事前にちゃんとした説明を受け理解をされた上での契約であれば、何らかの返金、損害賠償請求は難しいと言え裁判をしても容易には認められないと思います。

確かに定期借家物件にしては、礼金は高いと思いますが、その分近隣の家賃より安いかったりすることもあります。その部分を検討し、借り手にとって著しく不利であるならば消費者契約法から攻めるというやり方はあります。

しかし、いずれの方法も裁判での回収は容易ではないと思います。

ご質問者様は、行政機関の不動産の紛争防止窓口にはご相談されておりますか?
ここに業者に対して少しでも返金できないのかと指導を促すことができないのか聞くのはありだと思います。
裁判までいくと難しいかもしれませんが、まずこういった手段を使われるのも一手です。

また敷金は、原状回復費用(経年劣化や通常損耗は除く)にかかった分を引いて残額が残れば、引き渡し後に返金してもらうことになります。

ご不明な点があればお気軽にご相談ください。
gyoenlegalをはじめその他名の借地借家・家賃交渉・立退きカテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 5 年 前.

 


やはり難しそうですね。
ありがとうございました。


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 5 年 前.
退去時等に何かトラブルが発生しそうでしたら、またご相談に乗らせていただきます。
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