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kanekiyo
kanekiyo, 司法書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 481
経験:  大手司法書士事務所での勤務を経て独立。現在は司法書士事務所を経営。
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現在、土地を貸しており、貸主より調停呼出を受けました。 用件は賃料の値下げ希望月10万→6万です。(およそ650平

質問者の質問

現在、土地を貸しており、貸主より調停呼出を受けました。
用件は賃料の値下げ希望月10万→6万です。(およそ650平方メートル)

・祖父-現在の借主の祖父とが友人で賃貸が始まる(昭和48年)
・現在は母と私が共有名義である
・土地には工場が建っている
・祖父が亡くなった際に、買い上げを要求したが金銭的理由で断られる
・母の希望としては現状維持、又は契約解消

今後、どのような対応をしたら宜しいでしょうか。
ご教示いただきたく宜しくお願い致します。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

こんにちは。司法書士のkanekiyoと申します。質問をご投稿頂き、誠に有難うございます。
ご質問への回答は以下の通りとなります。分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。

 

ご存知かと思いますが、賃借人は借地借家法という法律で手厚い保護を受けますので、相手方と任意に合意しなければ立ち退きを求めることは難しいかと存じます。

 

しかし、相手方の保護はあくまで現契約(居住)維持というレベルでの話ですので、相手方の賃料減額の主張自体は、適切な手続きを踏み、その合理性が認められるまでは応じる必要のないものでもあります。

 

まず、調停自体は応じるも応じないも自由(仮に応じなくても不利益はありません)なので、あえて手続きに応じる必要はございません。

 

そうなった場合、相手の取りうる手段はやはり訴訟となろうかと存じますので、相手の言い分に正当な理由(近隣の相場に比べて圧倒的に賃料が高額である等)がなければ、相手の主張は認められず現状を維持することはできようかと存じます。

 

賃料減額については、訴訟や調停の成立によって、それが公に認められるまで応じる必要はございませんのでご安心ください。

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質問者: 返答済み 5 年 前.

回答ありがとうございました。


調停の内容に、「何度も値下げ要求をしたが全く相手にされなかった。」という


事も書かれていました。


訴訟となった場合に、不利益になりませんか。


ご教示ください。

専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

ご返信ありがとうございます。

貸主に減額交渉に応じるべき義務などございませんので、それによる不利益などはありません。

減額請求の正当性は、あくまでそれを主張する借主側にありますので、相手方が近隣の家賃比較などをし、現在の賃料が著しく不当であることを立証しなければ、その請求が認められることはありませんのでご安心ください。

質問者: 返答済み 5 年 前.

早速の回答ありがとうございました。
いただきました回答の中に相手方が近隣の家賃比較から不当に高いことを立証、とあります。


 


今回届いた調停の書類の中には固定資産税の評価額が減額する証明書類が添付されています。これによると4年間で固定資産評価がおよそ200万下がった事がわかります。


 


これらの書類で立証されたことになるのでしょうか。


 


 


 


 


 


 

専門家:  kanekiyo 返答済み 5 年 前.

固定資産評価額の減額のみで賃料が不当に高額であるとは言えませんので、それだけで減額が認められる可能性は低いかと存じます。

 

最も効果的な立証方法は、近隣の同程度の土地建物(築年数や㎡数、利用目的など)の賃料相場との比較になろうかと存じます。

 

最終的には裁判官の心証になりますが、これは何か一つ証拠があれば良いというものではなく、当事者の主張やその裏付けとなる資料、証言など全体を通して形成されるのもです。

 

ですので、この場で断定的な判断はできませんが、現在の社会情勢の中で固定資産評価額は一部都市部を除いて全国的に下落傾向にありますので、その一事をもって家賃減額に正当性があると判断される可能性はかなり低いかと存じます。

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