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shihoushoshikun
shihoushoshikun, 司法書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 2050
経験:  東京司法書士会所属
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テナント入居して3年半になります。更新は2年更新です。このたび更新にあたり家賃の値上げをされてしまい、こまっています

質問者の質問

テナント入居して3年半になります。更新は2年更新です。このたび更新にあたり家賃の値上げをされてしまい、こまっています。実質退去勧告されていると思うのですが、明日、協議をするのですが、良い対応方法ありますか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
こんにちは、司法書士です。よろしくお願いします。


家賃の値上げによるトラブルは多いです。

貸主からの家賃の値上げの要求があった場合、言いなりになって値上げに応じる必要はありません。

契約の更新時期に機械的に家賃の値上げをするところもあるようですが、そもそも賃料の値上げには、租税などの上昇や不動産価格の上昇、あるいは経済事情の変動によって、近隣相場と比較して不相当に低くなったという事情が必要とされており、更新時期だからといって当然に値上げの請求ができるものではありません。


従ってまず賃貸人に対し、どのような根拠で値上げを請求するのか、資料を開示するよう求めるのがよいでしょう。質問者様自身も近隣相場や、不動産価格の変化などを調べてみてください。そして特に不相当となっている事情がないようであれば、賃料の値上げを拒絶してもよいでしょう。
これに対して、賃貸人が更新契約を拒否した場合に、契約の更新が過ぎてしまったらどうなるでしょうか。

 実は借家契約の期限といっても、必ず更新料を支払って、契約書を新たにしなければならないわけではありません。更新の合意ができなければ、そのまま放置しても法律の定めによって自動的に更新します(法定更新)。ただし法定更新後の契約は期間の定めがないものとなり、賃貸人からの解約申入がいつでもできる状態(ただし申入どおり契約が終了すると限った訳ではありません)となります。


ですから、家賃の値上げ交渉が行き詰まってしまい、更新時期が過ぎても、上記のように法定更新にすることにして、従前どおりの家賃を支払っていけばよいのです。
質問者: 返答済み 4 年 前.

恐れ入りますが、2年契約で前回の更新は協議をし今までと同じ内容で契約書の直しはないまま自動更新した感じです。更新時期とはいつのことでしょうか?期間満了は25年2月28日です。また家賃は売上の30%管理費・共益費5%です。年間平均で月16~18万円15坪です。それを次回更新時には固定で月30万払ってください。(25年3月から)と言われてます。


協議をしないまま書類がきましたので、一旦返却し、協議をお願いし、明日、協議となりました。
契約書には(契約の更新)第10条 第2条賃貸借期間満了の場合において、賃貸人及び賃借人は協議の上、本契約を更新することができる。ただし、賃貸人は賃借人に対し、同条の期間満了前6か月前まで、また、賃借人は賃貸人に対し、期間満了前1か月前までに、それぞれ更新しない旨を文書で通知しなければ、本契約は同一条件で自動更新される。なお、賃貸人が更新を拒絶するに当たっては、正当事由がなければならない。


と記載があります。


 

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
この場合の更新時期は、平成25年2月28日となります。この日までに家賃の増額に関して交渉が成立しなくて も、法定更新により従前通りの家賃を支払っていればいいのです。


今までが月平均で16〜18万円ということで、この家賃が近隣と比べて安すぎであれば貸主には増額する権利があります。妥当な金額が30万円ということであれば調停や裁判でも家賃の増額が認められてしまうでしょう。

まず近隣のテナントの家賃相場を調べて交渉にあたってみることをお勧めします。明日の協議で全て決めなければならないわけではありませんので、じっくり交渉してみましょう。
shihoushoshikun, 司法書士
満足したユーザー: 2050
経験: 東京司法書士会所属
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質問者: 返答済み 4 年 前.

恐れ入ります。協議する担当の欠席について。具合悪いという理由で欠席され、事務員と経理の人が代理で要件を伝えるものでしたが、いずれにせよ30万固定家賃は会社の意向で変わらないと思いますといわれました。責任者や担当不在の協議は効力あるのでしょうか?
30万円の根拠、内訳等は、後日、書類にて提出お願いしました。


これ以上、協議したいならば、書類で申し込んで下さいとのこと。


まともに話を聞いていただけない感じの状況が続いているのですが、個人対会社の場合は代理人を立てたほうがいいのでしょうか?

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
責任者や担当者が出席していなくても、会社としての意向を伝えるだけですから誰が出席しても同じ事です。意思表示の効力は発生します。


>個人対会社の場合は代理人を立てたほうがいいのでしょうか?

必ずしも代理人を立てなければならないわけではありません。弁護士等の代理人に依頼したとしても必ず家賃の
増額を防げるわけではない場合もあります。そうなると、弁護士費用だけかかってしまうことになります。
ただ、代理人に依頼すれば全てのやりとりを行ってくれますので、精神的な負担はなくなります。


まずは、家賃増額の根拠を検討して、それが近隣家賃の相場と比較してみる必要があります。
それが近隣家賃の相場とあまりにもかけ離れているなら、増額には応じられないと書面で返答すればいいでしょう。
質問者: 返答済み 4 年 前.


協議するなら2~3日中に内容を提出しろと言われました。長引くと大変なことになると言われました。なぜと聞いたところ6か月前の今月中に決めないといけないと言うニュアンスで言われましたが、法律上大変なことあるのでしょうか?また、今月中に決めないといけないのでしょうか?決まらない場合はどうなるのでしょうか?


弁護士に依頼して増額を防げるわけではないとは30万の家賃を必ず払わなければいけないのですか?交渉してもらい決裂しても、以前の契約のまま更新でも弁護士費用は同じぐらいかかるのですか?

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
家賃増額の協議を更新の半年前にしなければならない法律の規定はありません。
それは相手の都合であり、質問者様には応じる義務はありません。相手のペースに乗せられてはいけません。

>協議するなら2~3日中に内容を提出しろと言われました。
相手が家賃増額の根拠を示さなければ協議のしようがありません。
まず、そちらが早く書面で根拠を示してください、と言いましょう。何でも相手の言いなりになる必要はありません。


>弁護士に依頼して増額を防げるわけではないとは30万の家賃を必ず払わなければいけないのですか?
もし、近隣家賃の相場が30万円くらいだとすると弁 護士に依頼しても家賃増額は免れないので、弁護士費用だけがかかってしまうことになる、ということを言いたかったのです。仮の話ですが、近隣家賃の相場は当方にはわかりませんので、そういう場合(家賃は増額され、弁護士費用も払わなければならない場合)もあるということです。


>交渉してもらい決裂しても、以前の契約のまま更新でも弁護士費用は同じぐらいかかるのですか?
弁護士費用は着手金と成功報酬がかかります。よって交渉が決裂した場合は着手金のみがかかり、今までの家賃で更新ということになれば、着手金と成功報酬がかかります。ただし、これは原則です。弁護士によって費用は異なりますから、実際に依頼するときは、事前に確認したほうがいいです。
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.

これだけのやりとりで回答を引き出しておいて、より詳しい回答を期待したという評価の意味がわかりません。

 

何についての詳しい回答なのかを返信してください。

 

返信がない場合は、「不正利用」とみなしモデレーターに通報しますのでその点ご了承ください。

質問者: 返答済み 4 年 前.


まだクリックしていません。(評価ボタン押してません)何かの間違いではないでしょうか?

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
最後の回答で、マイナス評価されてますが...
サイトの管理者に確認願います。
質問者: 返答済み 4 年 前.


初めて利用したのでシステムが良くわかりませんでした。パソコンも不慣れなもので、嫌な思いをさせてすみませんでした。当方もこの状況のなか、急いで質問させていたので失礼しました。

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
こちらこそ厳しい態度をしてしまい申し訳ありませんでした。

質問者様の問題が無事解決するように祈っております。

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