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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 312
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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父が現在住んでいる、東京練馬区の店舗兼自宅が、約50年ほど借地で住んでおり、40年経った頃から、次の契約を地主がして

解決済みの質問:

父が現在住んでいる、東京練馬区の店舗兼自宅が、約50年ほど借地で住んでおり、40年経った頃から、次の契約を地主がしてくれず、その後10年ほどは地代を払いながら住み続けているという状態です。
その土地を現在買おうと考えておりますが、この場合、どの様な権利が私共に有るのでしょうか?
教えて下さい。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

店舗兼ご自宅の建物は、お父様の所有物でしょうか。

質問者: 返答済み 5 年 前.

父の持ち物です。

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

50年位前に借地契約を締結し、更新料の問題が10年前にあったようですね。地主が更新拒絶をしたが、引き続きお父様は地代を払い続けていらっしゃりますので、借地権は存続しています。

地主の更新拒絶は建物があるかぎり、正当事由がなければ、なかなかできません。借地権の権利は強く保護されています。

借地権と地主の底地の価格割合は地域にもよりますが、土地の相場の(借地権)60%対(底地)40%位が目安です。地主さんが、底地を売ってくれない場合は、第三者に借地権を売却することもできますし、地主に対し建物の買い取り請求もできます。

質問者: 返答済み 5 年 前.

ありがとうございます。

と言う事は、底地の価格相当で、購入できる可能性があると言う事でしょうか?

それについての交渉は、地主さんと私どもとの間に、第三者を入れて話し合いをした方が良いのでしょうか。

どうも、地主さんが売却に難色を示しているようなのですが・・・

私は、その土地を買いたいと強く希望しております。

因みに、地主さんは地域の町会長で、関係は良好な関係です。

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.
地主さんが町会長であるならば、町会のその他の役員さんをご存知ないでしょうか。存知おりの方がいらっしゃれば、その方を通じて底地の買い取りを打診し、手続きについては不動産業者に入ってもらえばよろしいかと考えます。
質問者: 返答済み 5 年 前.

地主さんが町会長さんで、私の父が防犯委員長という間柄です。

 

契約書が更新されていなくとも、借地権が保護されているということであれば、底地値辺りでの購入も可能だとすれば、当方も不動産業者を仲介するなどして、その権利などについて地主と交渉して買い取る事が可能と言う事でしょうか。

 

私の父が80歳と高齢で、先日母が亡くなり、地主もこのまま父が亡くなるのを待っているように思われます。

そこを、近い将来私が父から引き継ぐ為、その前に購入し、上物もいずれ全面リフォームしたいと考えておりますので、出来るだけ土地の購入を有利に出来ないかと思っております。

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

底地を買い取るには地主を説得するしか方法はないのですが、地主さんが今後も更新拒絶

をしても土地が戻ることはないことを不動産業者等を通して根気よく交渉してもらうのも方法だと思います。

質問者: 返答済み 5 年 前.

借地権契約している父が亡くなった場合は、借地権はどの様に移行されるのでしょうか。

地主に帰るという訳ではなく、相続されるということなのでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

借地上の建物を相続することによって、借地権は相続人に引き継がれます。

質問者: 返答済み 5 年 前.
 借地上の建物と、借地権を、生前贈与をすることは、地主の承諾無く出来るのでしょうか?
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

借地権を生前贈与するということは借地権の譲渡にあたりますが、地主の承諾は必要となります。しかし、地主が承諾しない場合は、地主に対して借地上の建物の買い取りを請求できるとともに地主の承諾に代わる裁判所の許可を受けることもできます。

質問者: 返答済み 5 年 前.

有難う御座います。

では、借地権名義が父のまま、父が亡くなった場合、上物を相続したと同時に、借地権の権利もそのまま相続人に移行されるという認識で良いのでしょうか。

その場合、地主が拒否した場合はどの様になるのでしょうか

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

相続は譲渡とは異なりますので、相続をした時点で、借地権の権利も相続人に継承されます。地主に「土地の賃借権を相続により取得しました」と通知をすれば十分です。契約書の名義書換や名義書換料の請求にも応じる必要はありません。また、地主が拒否することはできません。

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