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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
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宅地建物取引業法(報酬) 第46条第四 貸借の媒介に関する報酬の額 のことでお伺いします。 居住の用に供する建

質問者の質問

宅地建物取引業法(報酬) 第46条第四 貸借の媒介に関する報酬の額 のことでお伺いします 。

居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五二五倍に相当する金額以内とする。

となっておりますが、重要事項説明書で仲介手数料(報酬)の説明で、借賃の0.525倍のところを
1か月分支払ってくださいとは説明されず、法律知識にうとい夫が一人で契約してしまいました。
上記の「当該依頼者の承諾を得ている場合」というのは宅地建物取引業法も知らず、説明もされなくても1ヶ月ぶんの仲介手数料を払ってくださいという文言だけで、該当するのでしょうか?

ご解答のほどお待ちしております。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  kionawaka 返答済み 4 年 前.

 同法第46条第4項は報酬額の掲示義務を課しています。「宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第1項の規定による国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。」よって、事務所に公示する義務はあります。 

 

 また同法第2項は「宅地建物取引業者は、前項の額を超えて報酬を受けてはならない。」とあるので、その1か月分×0.525が上限になると思われます。

 

 「当該依頼者の承諾を得ている場合」にはこの規制がはずれるのですが、①この承諾は依頼者本人の真意かつ任意に出たものでなければならず、本人が業者のいうことを鵜呑みにしてめくら判を押してしまった場合は、「依頼者の承諾」を得た場合とはいえないこと、②「承諾」とは「申込」に対する法律用語であり、申込に際して業者には依頼者に不利益な事実についての告知義務もあること、からして、当該「承諾」は錯誤に出でたもので無効です。

 

 

 契約者(夫)の代理として奥様が「契約内容の説明、交渉およびこれに付帯する一切の件」につき「委任状」を作成し、本人確認書類(免許証、保険証)を添付して交渉する場合は拒否できないでしょう。

 

 拒否した場合は、契約者(夫)名にて上述のロジックを書面で通知すればよいでしょう。

 

 

質問者: 返答済み 4 年 前.

kionawaka様 お答えありがとうございました。

 

>また同法第2項は「宅地建物取引業者は、前項の額を超えて報酬を受けてはならない。」とあ>るので、その1か月分×0.525が上限になると思われます。

 

とは第二 売買又は交換の媒介に関する報酬の額の200万円以下の金額のことをおっしゃっているのでしょうか?交換とは賃貸契約のことなのでしょうか?賃貸物件の場合(私の場合は媒介)なので、第四があてはまるのかな、と思ったのでご確認の返信です。

専門家:  kionawaka 返答済み 4 年 前.

 私は同法第46条しか手元にないので、その「四」が第4項なのか害4号なのかわかりません。

 

 

 

>宅地建物取引業法(報酬) 第46条第四 貸借の媒介に関する報酬の額 のことでお伺いします 。

 

 ご面倒ですが、その箇所の条文なり説明がきを書いていただくと助かります。「200万円」

云々も含めてなんと書いてありますか?

 

 →交換と売買は違いますし賃貸借も違います。典型契約といって民法に例示された契約の類型です(交換はまた違いますが)。

質問者: 返答済み 4 年 前.
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

                                      昭和45年10月23日
                                      建設省告示第1552号

                 改 正    平成元年2月17日 建設省告示第263号
                        平成9年1月17日 建設省告示第37号
                 最終改正 平成16年2月18日 国土交通省告示第100号

 第一 定義

この告示において、「消費税等相当額」とは消費税法(昭和63年法律第108号)第2条第1項第九号に規定する課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する金額をいう。

 第二 売買又は交換の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者(課税事業者(消費税法第5条第1項の規定により消費税を納める義務がある事業者をいい、同法第9条第1項 本文の規定により消費税を納める義務が免除される事業者を除く。)である場合に限る。第三から第五まで及び第七(1)において同じ。)が宅地又は建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。)は、依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金の額(当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。)又は当該交換に係る宅地若しくは建物の価額(当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。)を次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。

 二百万円以下の金額 百分の五・二五 
 二百万円を超え四百万円以下の金額 百分の四・二
 四百万円を超える金額
 百分の三・一五

 第三 売買又は交換の代理に関する報酬の額
 宅地又は建物(居住の用に供する建物を除く。)の賃貸借で権利金(権利金その他いかなる名義をもってするかを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)の授受があるものの代理又は媒介に関して依頼者から受ける報酬の額については、第 三又は第四の規定にかかわらず、当該権利金の額(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとする。)を売買に係る代金の額とみなして、第一又は第二の規定によることができる。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額(当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)は、第二の計算方法により算出した金額の二倍以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第二の計算方法により算出した金額の二倍を超えてはならない。

 

 第四 貸借の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この 規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の一・〇五倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五二五倍に相当する金額以内とする。

 

第5以下もあるのですが、関係なさそうなので割愛しました。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

消費税課税業者が依頼者の双方から受けることのできる報酬の額とは、貸主及び借主双方から報酬を受け取る場合は、その合計金額は借賃の1ヶ月分に消費税5%を足した金額以内ということです。

すなわち、双方から媒介の報酬を受け取る場合は、貸主から半月分+消費税、借主から半月分+消費税の金額以内とする規定です。

従って、貸主から媒介報酬を受け取らない場合は、借主に「1ヶ月分+消費税5%」すなわち借賃の1.05倍の金額以内であれば請求できます。

質問者: 返答済み 4 年 前.

pote888様

 

ご回答いただき、ありがとうございます。

 

ご回答の内容は存じ上げているのですが、第四 貸借の媒介に関する報酬の額 のなかの「居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合とは、「当該媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から借賃の1月分の0.525倍に相当する金額以上の報酬を受けることについての承諾を得ている場合を指すもの」なので、説明義務があってのではないかと思います。夫に聞くと「1ヶ月の0.525倍の仲介手数料でなくて、1ヶ月分の仲介手数料でいいかどうか説明はなかった。」とのことです。

 

最初の質問事項、「契約者本人でなければ交渉できないか」は委任状を作ることで解決しました。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

賃貸借契約書の締結時に際して、重要事項説明書の交付を受けていると思いますが、媒介報酬額を借り賃の1ヶ月とする旨の説明書きはないでしょうか。重要事項説明書及び契約書にも媒介報酬額が明記されていない場合は、ご貴殿のおっしゃるとおり、承諾したとは言えませんので、報酬額は借賃の一月分の〇・五二五倍に相当する金額以内となります。

但し、その文面が明記されていた場合は、承諾の説明はなされたものとして扱われます。

 

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