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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 1353
経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
62775484
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2012年3月27日迄入居しておりました賃貸物件の件で、ご相談をさせて頂きます。

解決済みの質問:

2012年3月27日迄入居しておりました賃貸物件の件で、ご相談をさせて頂きます。 2010年10月に、三田市の不動産屋のセンチュリィ21(兵庫県三田市中央町10-7-1F)を通じて、三田市下青野866-75 の物件を2010年11月20日に契約を結び、2010年12月1 0日より入居しました。 当初契約書では、水は井戸水で下青野井戸の会に入会し、使用料を支払う事が明記されていました。


 


浄化槽の清掃・点検について契約書に1年後に必要になることが明記されてあり、納得の上で入居しました。


 ところが2011年3月15日に浄化槽の件で管理センターの方が来られて、今回22年度(22/4月~23/3月)の点検を3月中に受けて下さいと云う事でした。


入居してまだ間が無い事でもあり事情を説明してその場は断りました。納得がいかないので、家主に連絡したら、「しなくていいなら、それでいいじゃないですか」と、簡単に片付けられ前年度の法定検査はして頂けませんでした。「契約書のとおりそちらでやって下さい、なんで今頃なんですか?早く契約をしてもらわないと困りますと」云われました。


業者に連絡をし、点検清掃の契約をしました内容は4月1日からの契約で、年3回の点検(5月・9月・1月)・年1回の清掃(12月)です。 1回目 5月19日の点検で清掃必要との結果がでて、やむなく6月に清掃をし7月5日に支払いをしました。


 


また、井戸水の使用に関しても、当初契約では、使用料¥1,000/1人・修繕積立費 \3,000/月の合計\4,000と言う内容になっており、そのように思っておりましたが、(実際は現在¥4,100の支払いをしております)。ところが、4月17日 下青野井戸水の会の総会で、水中ポンプ交換の為の積立をしたいとの事決定事項があり、支払いに別途¥1,000徴収する話がでました。しかし納得がいかないので、井戸水の会には家主と相談する事を了承していただき、一旦支払いは止めていただきました。 その後、月末の井戸水の集金のこともあり、4/17に井戸水の追加料金について、納得できない旨をメールで伝えましたところ、電話で『何か勘違いされていませんか?』と言われ、『家賃は 78,000円で井戸水の使用料の軽減で 2,000円の負担をするので、振込み金額は76,000円になってます』と言われました。確かに不動産屋からは、田舎のことでもあり、当初¥78,000だった家賃を¥76,000に下げられました・・・とは聞きましたが、井戸水の使用料の軽減で¥2,000下げたとは一切聞いておりません。それを盾に言われてもこちらとしては困ります。


使用料の支払いは当然ですが、将来何時壊れるか解らないポンプの修繕費の積立は貸主の部分ではないかと主張しました所、検討しますと言ったまま連絡が一切なくなりました。


上記2件の件を採算連絡を取りましたが連絡は一切無く、知人から弟さんに連絡をして貰いやっとメールが来て「要件があれば電話をして下さい」との返事でした。


 


以下は上記の返信です。


井戸水の費用の件・浄化槽の清掃点検費用の件用件はメールでも、手紙でも連絡しました。それに対してなんの御返事も無いので、弟さんに連絡した次第です。 4月22日、電話でお話して、検討しますとの事でしたよね?こちらは返事を待っていたのですが…。メールも手紙も届いていたはずだと思いますが、ほったらかしの状態で余りにも失礼ではないですか?電話では、『言った、言わない』の押し問答になるのは困りますので、メールでの連絡にさせて戴きます。一両日中には必ず何らかのご回答お願い致します。以上ご回答をお待ちしております。


 


 以下は上記の回答です。


 7/25 三原様


>電話では、『言った、言わない』の押し問答になるのは困りますので、>メールでの連絡にさせて戴きます。


 ではメールでの返信とします。


水道料金は本来そちらの負担です。契約書にも書かれてある通りです。料金改定は通常のことです。借家人での負担となります。


浄化槽の維持管理についても春まで点検義務を怠ったのですから、契約違反です。維持管理もせずに使用していたことは本当にショ ックです。契約書をよく読み理解してください。


家賃についても、期日を守れていないようです。住みたいのであれば、期日は守って下さい。また、昨日の伝言では生活が苦しいと聞きました。本来無理なところに住んでいるのではないですか?支払うべきものが払えないのでは本末転倒ですよ。退去ということであれば連絡して下さい。                                                                                    斉藤


 その後にこちらから以下の回答をしました。


>ではメールでの返信とします。>水道料金は本来そちらの負担です。


>契約書にも書かれてある通りです。料金改定は通常のことです。


>借家人での負担となります。


 


当然水道料金はこちらの負担ですし、料金改定があれば利用者の負担です。今回は料金改定ではありません。従来から使用している設備の、ポンプの将来起こりうるかもしれない修理代の積み立てを、借主に全て押し付けるのはおかしいのでは?…と言っているのです。当然毎月の使用料金は支払い義務がありますが、井戸の使用は、お借りしている家の使用期間のたかだか1年弱の期間です、ポンプは設備の一部であり、当方はその設備を使用して、水が使用できることを前提に、家を借用しているのです。  これが当方の見解です。


 


>浄化槽の維持管理についても春まで点検義務を怠ったのですから、契約違反です。>維持管理もせずに使用していたことは本当にショックです。


>契約書をよく読み理解してください。


 


不動産屋の説明では、契約書に1年後に必要になることが明記されてあります。


当然入るときには、清掃の無いようにされているのが当然であり、入ってすぐ清掃することは、以前住まれていた分を新規借主がお金を出して清掃をする事になります。そんな馬鹿な解釈があるわけありません。契約書どおり1年後に使用した分で清掃が発生するのは仕方があり ません。 6月に発生した事は想定外です。清掃がなされていなかった事にこちらが驚いた次第です。維持管理されていないのはそちらの方です、勘違いも甚だしいと思います。


 


>家賃についても、期日を守れていないようです,住みたいのであれば、期日は守って下さい。


 


何時期日を守らなかったですか?こちらは月末には処理をしております。入金処理が遅れる事もあると思いますが。


 


>また、昨日の伝言では生活が苦しいと聞きました,


本来無理なところに住んでいるのではないですか?支払うべきものが払えないのでは本末転倒ですよ。


 


年金生活は事実です。それを生活が苦しいとまで他人に言われる筋合いはありません。支払うべきものが払えないとはどう云う事なのでしょう?名誉毀損で訴えますよ。侘びを入れていただくようにお願い致します。


 >退去ということであれば連絡して下さい。


 


出て行けと言うことですか?明確な理由を再度全てご回答ください。                                                                                                                              みはら


以上が現在までの流れです。 上記のメールにも返事はありません。その後2011年9月3日付けで内容証明を送りました。 当方として、話し合いにも応じず3ヶ月以上何のコメントもせず、こちらから弟さんを通じて連絡をとってもらって、返って来た返事が出て行けです。


納得ができる物ではありませんし、精神的打撃も相当あります。


何の解決も無く話が進まないので、2012年2月27日に1ヵ月後に退去をするとの連絡をしました、2月28日に退去後清算をしますとの返事を貰いましたが、その後退去時の立会いの連絡も一切い無いままですが引越をしました。


2012年5月28日に清算書がメールで来ました、不足分を6月2日迄に払えとの事でした、支払は拒否しました。


引越せざるを得なくなった事で発生した費用の支払・敷金の返却・清算分の拒否を含めて訴訟を起こそうと思います。どのように対処すればよいか、ご相談する次第です。よろしくお願い致します。

投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  kionawaka 返答済み 4 年 前.

  難度が高いので、お気にめすかどうかわかりませんが、わかる範囲でお答えさせていただきます。

 

 とりあえず不当利得返還請求(民703条)しかアタマに浮かびません。

 

 要件事実

 

 ①原告の損失

 ②被告の利得

 ③①と②の因果関係

 ④②が法律上の原因に基づかないこと

 

 ②損失者の意思の行為に基づくがその意思に基づかない場合にあたります。

 

④で、家屋の修繕費は賃貸人の負担であること、本件井戸水ポンプ修繕費積立金は賃貸人の修繕費用に含まれることを主張します。

 

 賃貸人からの家屋明け渡し訴訟が提起されてから反訴するのでもよいのかもしれませんが、とりあえず引っ越し費用など負担金が発生してしまったとのことなので、賃借人がわからの請求としては敷金返還請求などもありますが、不当利得返還請求が考えられます。

 

 何回か読ませていただいのですが、事情がかなり入り組んでいて第三者にわかりにくので、事実を簡素化してシンプルにされるとよいと思います。

 

 相手方の答弁書が出てだんだん主張内容がはっきりすることもありますから。

質問者: 返答済み 4 年 前.

どの様に訴訟文を書いたら良いのか…、教えて頂く事は出来ますか?

やはり内容はわかりにくいのでしょうか?

 

 

専門家:  kionawaka 返答済み 4 年 前.

                      訴  状

 

                              平成  年  月  日

   ●●地方裁判所民事部御中

 

                      原 告  甲野 太郎       印

                      住 所 〒 都道府県市町村番地

 

                      被 告 乙野 次郎

                      住所  〒 都道府県市町村番地

 

   不当利得返還請求事件

   訴訟物の価額 金●●万円

  貼付用印紙額  金●●円

 

 第1 請求の趣旨

 

   1.被告は原告に対し,金●●万円およびこれに対する訴訟送達の日の翌日から支払    済みまで年5分の割合による金員を支払え。

   2.訴訟費用は被告の負担とする。

   3.この判決は仮に執行することができる。

 

 との判決を求める。

 

 第2 請求の原因

 1.原告は被告と三田市下青野866-75 の物件につき平成22年11月20日に賃貸借契約を結び,平成22年12月1 0日より入居した。 契約書では,水は井戸水で下青野井戸の会に入会し,使用料を支払う事が明記されていた(甲1)。

  

   

 浄化槽の清掃・点検について契約書に1年後に必要になることが明記されてあり,納得の上で入居した。

 

2.平成23年3月15日に浄化槽の件で管理センターの方が来て,今回平成22年度(22/4月~23/3月)の点検を3月中に受けて下さいと云う事であった。

 

 入居してまだ間が無い事でもあり事情を説明してその場は断った。納得がいかないので、被告に連絡したら、「しなくていいなら、それでいいじゃないですか」と、簡単に片付けられ前年度の法定検査はしてもらえなかった。「契約書のとおりそちらでやって下さい、なんで今頃なんですか?早く契約をしてもらわないと困りますと」と言われた。

 

3. 原告は業者に連絡をし,点検清掃の契約をしました内容は4月1日からの契約で、年3回の点検(5月・9月・1月)・年1回の清掃(12月)であった。 1回目 5月19日の点検で清掃必要との結果がでて,やむなく6月に清掃をし7月5日に支払いを行った。

 

 

 4.井戸水の使用に関して,契約では、使用料¥1,000/1人・修繕積立費 \3,000/月の合計\4,000と言う内容になっており,原告はそのように思っていた(実際は現在¥4,100の支払いをしている。)。

 

 5.4月17日 下青野井戸水の会の総会で,水中ポンプ交換の為の積立をしたいとの決定事項があり,支払いに別途¥1,000徴収する話が出た。

 

 原告は納得がいかないので,井戸水の会には被告と相談する事を了承してもらい,一旦支払いは止めた。その後,月末の井戸水の集金のこともあり,原告は被告に対し4/17に井戸水の追加料金について,納得できない旨をメールで伝えた。

 

 6.被告は電話で「何か勘違いされていませんか?」「家賃は 78,000円で井戸水の使用料の軽減で 2,000円の負担をするので、振込み金額は76,000円になってます」と言われた。

 

 確かに訴外センチュリィ21(兵庫県三田市中央町10-7-1F)からは,田舎のことでもあり,当初¥78,000だった家賃を¥76,000に下げられました・・・とは聞いたが,井戸水の使用料の軽減で¥2,000下げたとは原告一切聞いていない。

 

 

 

 

 

7.原告は,使用料の支払いは当然であるが,何時壊れるか解らないポンプの修繕費の積立は貸主の部分ではないかと主張したところ,「検討します」と言ったまま連絡が一切なくななった。

 

 上記の件を採算連絡を取りましたが連絡は一切無く,知人から弟さんに連絡をして貰いやっとメールが来て「要件があれば電話をして下さい」との返事であった。

 

 

8.原告のメールの内容( 年 月  日甲2)「井戸水の費用の件・浄化槽の清掃点検費用の件用件はメールでも、手紙でも連絡しました。それに対してなんの御返事も無いので、弟さんに連絡した次第です。 4月22日、電話でお話して、検討しますとの事でしたよね?こちらは返事を待っていたのですが...。メールも手紙も届いていたはずだと思いますが、ほったらかしの状態で余りにも失礼ではないですか?電話では、『言った、言わない』の押し問答になるのは困りますので、メールでの連絡にさせて戴きます。一両日中には必ず何らかのご回答お願い致します。以上ご回答をお待ちしております。」

 

   

9.被告からのメール( 年  月  日)(甲3)の内容「水道料金は本来そちらの負担です。契約書にも書かれてある通りです。料金改定は通常のことです。借家人での負担となります。

 

浄化槽の維持管理についても春まで点検義務を怠ったのですから、契約違反です。維持管理もせずに使用していたことは本当にショ ックです。契約書をよく読み理解してください。

 

家賃についても、期日を守れていないようです。住みたいのであれば、期日は守って下さい。また、昨日の伝言では生活が苦しいと聞きました。本来無理なところに住んでいるのではないですか?支払うべきものが払えないのでは本末転倒ですよ。退去ということであれば連絡して下さい。 」

 

10.原告からのメールの内容(  年  月  日)(甲4)「当然水道料金はこちらの負担ですし、料金改定があれば利 用者の負担です。今回は料金改定ではありません。従来から使用している設備の、ポンプの将来起こりうるかもしれない修理代の積み立てを、借主に全て押し付けるのはおかしいのでは?...と言っているのです。当然毎月の使用料金は支払い義務がありますが、井戸の使用は、お借りしている家の使用期間のたかだか1年弱の期間です、ポンプは設備の一部であり、当方はその設備を使用して、水が使用できることを前提に、家を借用しているのです。  これが当方の見解です。」

 

11.その後平成23年年9月3日付けで内容証明を送付した。 被告は話し合いにも応じず3ヶ月以上何のコメントもせず,こちらから弟さんを通じて連絡をとってもらって,返って来た返事が家屋明け渡し請求であった。

 

 

12.原告は平成24年2月27日に1ヵ月後に退去をするとの連絡をした。2月28日に退去後清算をしますとの返事を貰ったが,その後退去時の立会いの連絡も一切い無いまま引越をした。

 

平成24年5月28日に清算書がメールで来て,不足分を6月2日迄に払えとの事であったので,支払は拒絶した。

 

13.(1)原告は自らの責めに帰すべからざる事由で本件賃貸借契約につき家屋明け渡し通告を受け,退去を余儀なくされ,引っ越し費用金●●円,未払い清算費用等金●●円の損失を被った。

 

 (2)他方被告には今回の件で返還すべき敷金,清算費用等合計金●●円の利得を生じている。

 

 (3)(1)と(2)との間には因果関係があることが肯定される。

 

 (4)(2)の利得は,法律上の原因に基づかないものである。なぜなら,家屋の修繕費は賃貸人の負担であるから(民法第606条1項),本件井戸水ポンプ修繕費積立金は賃貸人の修繕費用に含まれるにもかかわらず,これを賃借人=原告の負担とする旨主張するからである。

 

 

14.(結 論)原告は被告に対し,不当利得返還請求権(民法第703条)に基づき金●●万円とこれに対する本訴訟送達の日の翌日から支払済みまで年5分の割合による金員の支払を求める。

 

                  証拠方法

 

  1.甲1(契約書)

  2.甲2(メールその1)

  3.甲3(メールその2)

  4.甲4(メールその3)

  ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

                 添付書類

 

  1.甲1(契約書)  写し                      1通

  2.甲2(メールその1) 写し                    1通

  3.甲3(メールその2) 写し                    1通

  4.甲4(メールその3) 写し                    1通

                   

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