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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 1359
経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
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先月入居したばかりです。ここ一ヶ月大きいムカデ、赤あり、クモが部屋でも度々みかけます。 喘息持ちの0歳と4歳の子供

質問者の質問

先月入居したばかりです。ここ一ヶ月大きいムカデ、赤あり、クモが部屋でも度々みかけます。
喘息持ちの0歳と4歳の子供がいる為すぐに不動産屋に駆除の依頼をしました所それは自分でやってください。前の方も自分でしていましたよ。とあっさり。前の方でそんなクレームあったなら事前に言ってと思います。
もう退去したいのですがに年契約の場合こんな時も払わないといけませんか?
また、虫はどうにかしないかぎり家賃を払わないと考えてます。
アドバイスお願いします。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  kionawaka 返答済み 5 年 前.

 賃貸人・賃借人の義務については、通常建物の修繕義務についてよく議論されます。本件はやや型からはずれた特殊なご相談と思われますので、一般的な説明は割愛させていただきます。

 

 すべては契約書により決せられますが、おそらく毒虫条項はないと思われますので、信義則(債権法を支配する信義誠実の原則)に従って判断するのが至当です。

 

 手元の契約書雛型をみますと、例えば

 

 「甲(賃貸人)乙(賃借人)は、賃貸借契約期間中でも解約できるものとし、本契約を解約しようとするときは6か月前までに、それぞれ相手方に対し書面をもってその旨の予告をしなければならない。その書面が相手方に対し到達した日の翌日より6か月後に本契約は、終了するものとする。ただし、乙はこの予告にかえて第5条に定める賃料の6か月分に相当する金額を甲に支払、即時解約することができる。」

 

 このような条項がありますので、質問者様が何ヶ月分(任意でよい)かの賃料を支払うことで即時解除をすることを認めるやり方が一つです。

 

 他に契約書をごらんになるとわかるのですが、賃貸人がわからの解除事由については明記がありますが、賃借人がわからの解除事由はなかなか見当たりません

 

 (例えば、賃貸人がわからの解除事由としては、①賃料を2か月以上支払わなかったとき、②銀行取引の停止又は差押、破産等の申立てをするか若しくは受けたとき、③正当な理由なく引き続き2か月以上本件建物を使用しないとき、④公序良俗に反し、近隣及び本件建物内の他の営業に著しく迷惑となるべき行為をしたとき、⑤第三者に本件建物を転貸させたり、占有使用させたとき等です)。

 

 あと契約の消滅ということが考えられます。

「第●条【契約の消滅】 天災事変その他不可抗力により、本件建物の全部又は大部分を使用することが不可能になった場合は、直ちに本契約は当然終了するものとする。此の場合、乙が被った損害については甲は何等の責を負わず、乙は甲に対し名目の如何を問わず金銭その他の請求をしないものとする。」

 

 しかし、本件は天災事変その他不可抗力というには当たらないこと、本件建物の全部又は大部分を使用することあたわざるには該当しないこと、からして、質問者様が不可抗力による契約の終了(チャラにする)の主張をされることは相当でないとされる可能性があります。

 

 なお、>虫はどうにかしないかぎり家賃を払わないと考えてます。

 

→この同時履行の抗弁権は成立しにくいと思われます。 同時履行の抗弁は、①同一の双務契約から生ずる両債権の存在すること、②相手方の債務が履行期にあること、③相手方が自己の債務の履行またはその提供をしないで履行を請求することが必要です(民533条)。①毒虫の除去債務と家賃支払債務は同一の双務契約から生じていませんし、②毒虫除去債務には履行期がありません。③は賃貸人が毒虫除去債務を履行せずして賃料を請求してきた場合には要件としては成り立ちますが、そもそも両債権は双務契約から生じた債権債務ではありません。

 

 毒虫の除去債務は賃貸人の義務であるか否かはともかく、賃借人(質問者様)におかれて、シュッシュッなりなんなりで、ムシを亡き者にできるのですから、居住に適した状態にもっていくことは可能であって、それが何人によって実現されたかを問わないものといえます。

 

 

 まとめますと、一いくらか金員を負担して即時解除・退去する、二毒虫除去を行い、その費用負担を賃貸人に償還させる、三金員の負担なくして即時解除・退去する(一がゼロなのは、一と迷惑料(文字通りの意味)を相殺する意味)、などが考えられます。

 

 契約書の条項を仔細に検討された後、条件を出されてかけあってみることです。法律的にはどうこうというきまりはありません。信義則に反しない限り、契約自由の原則で契約なり合意は有効です。

 

 

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