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rikonnsouzoku
rikonnsouzoku, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 246
経験:  弁護士事務所事務員
67515089
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今現在、昭和36年10月に建てられた木造二階屋でダイニングバーをしております。雨漏りが酷いのと、家屋の歪み、建物

質問者の質問

今現在、昭和36年10月に建てられ た木造二階屋でダイニングバーをしております。 雨漏りが酷いのと、家屋の歪み、建物が50年以上経っているので家賃の値下げ交渉をした所 、二階部分がお客さんのいるタイミングで崩れた場合、大家にも借り主にも責任が起こるので、 大家サンもどうしたものかと頭を抱えております。 この店をやってまだ1年ちょっとで、開業資金も回収し切れていません。 立ち退きを!と言われても中々難しく、建て直すのも難しい、補修工事をするとしても休業補償などしてもらえないと、このご時世キツい状態です。 こういった場合どういった対処法がいのでしょうか?

それに加えて、当方が開業する前に営業していた店舗は深夜営業を取らずに夜中3時まで営業しておりました。ですが最近都市計画法で今の場所が第二種住居地区のため12時で営業終了しなくてはならない状態で、売上が激減しました。

以上を踏まえて回答願います。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  rikonnsouzoku 返答済み 5 年 前.
1 ご相談いただきまして、ありがとうございます。借地借家・家賃交渉・立ち退き 

専門の行政書士のrikonnnsouzokuでございます。よろしくお願いします。

 ご相談者様におかれましては、大変なご状況にあるようで、心中お察し申し上げます。

 微力ながら、ご相談に回答させていただきます。

 

2 前提として確認させていただきますが、仮に、建物がお客さんがいるタイミングで崩れた場合、ご相談者様のおっしゃられる通り、建物の所有者である大 家さんにも、建物の占有者であられるご相談者様にも、土地工作物責任が発生します。この工作物責任というのは、占有者に関しては、危険防止措置を講ずれば免責されますが、所有者は、無過失責任となっています。このことは、大家さんに、補修工事をお願いするうえでの強いカードになり得ると思います。なぜならば、補修に300万円以上かかるといっても、これを放置して、もしお客さんに怪我でもおわせたら、それ以上の責任が発生しかねないからです。

 

3 また、そもそも、建物賃貸借契約を締結した場合、建物の貸主は、借主に対して、建物を使用収益させる義務を負いますから、修繕義務をも負担することとなります。修補の費用を借主が負担する代わりに賃料を低く設定するというケースもございますが、ご相談者様の場合は、そういうケースではないようですので、このことも、大家さんに、補修工事をお願いするうえでの強いカードになり得ると思います。

 

4 ただ、貸主である大家さんが、賃貸中の建物を修繕しようとした場合において、借主であるご相談者様が、これを拒むことはできま せん。修繕というものは、貸主の義務であるとともに、保存行為を行う権利でもあるからです。従いまして、確かにご相談者さまのおっしゃる通り、補修工事をするにしても、休業補償などしてもらわないと厳しいご時世だとは思います。思いますが、貸主である大家さんが権利を行使するだけである以上、たとえば、休業補償をもらわない限り補修工事は認められない、などとご相談者様が主張するのは、厳しい、ということになるでしょう。

 

5 次に、家賃の値下げの交渉(法的には、賃料減額請求、といいます。)について考えてみます。たしかに、昭和36年に建てられたということは、築50年を超えていますし、木造であること、雨漏りがひどいこと、家屋の歪みがあること、売上が激減していること、等を勘案しますと、賃料減額請求は正当なものとも考えられます。大家さんがこれに応じない場合、調停を申し立てることも可能です。

  しかし、ご相談者様にも、ダイニングバーの経営を開始してまだ1年ちょっとで、開業資金も回収できていないという事情があるわけです。そのことを勘案しますと、とりあえず補修をし、バーの経営を続ける方向を考えたほうがよいのではないでしょうか。といいますのも、賃料増額請求をしない代わりに、補修工事に応じてもらうというのが、一番落ち着きがよいのではないか、と思われるからです。

 

6 ご相談者様の質問の中には、「大家サンもどうしたものかと頭を抱えております。」という記載がありました。このことからすると、ご相談者様は、大家さんの心情を理解されていると思われます。双方で歩み寄りをし、あとくされのない円満な解決を目指すのが得策と思います。

  つたない回答ではございましたが、人間のことですから、法律だけでは完全には解決できないこともあることをご理解いただき、回答を参考にしていただけましたら幸いです。

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