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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 1375
経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
62775484
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私は賃貸マンションの借主側です。今回管理会社と若干トラブルになっており、 相談させていただくことにしました。 関係者は、貸主さん(隣に住んでいる)、管理会社、

解決済みの質問:

私は賃貸マンションの借主側です。今回管理会社と若干トラブルになっており、
相談させていただくことにしました。
関係者は、貸主さん(隣に住んでいる)、管理会社、
代行(務めている会社が雇っています)、借主(私)の4者です。


・3/22契約満了だったが、2/23に管理会社から代行経由で更新の通知が届く
 -管理会社が代行に通知をFAXで送付したのが2/23です
 -代行は当日のうちに私に更新通知を送付しました

・更新内容に納得がいかなかったため、2/24に退去を検討したいと申し出る

・退去したとしても更新料が発生すると管理会社から告げられるが、
 納得いかないため代行を通じて更新料を払わない方向で交渉
 -退去通告が1ヶ月前未満であったため、更新料が発生すると告げられました

・交渉の結果、更新料は支払わなくてもいいが、3/11までに退去をし、
 解約日は3/22にするよう管理会社から告げられる
 -3/11に退去しているのに3/12~3/22の家賃は発生するということです

・日割り家賃が返金されない点が納得がいかないので、再度交渉したところ、
 3/1には日割り家賃も返金すると管理会社から告げられる

・しかし今日(3/8)になり、貸主の許可がおりないため、
 3/11退去だが3/22解約のままでいきますと告げられる
 -要は日割り家賃は返さない、といわれています

この場合、日割り家賃の返金を望むのは難しいのでしょうか。
もし望むとした場合、貸主、管理会社、代行のどこに請求すべきでしょうか。
少額訴訟も視野にいれております。
長文となってしまいましたが、どうぞ宜しくお願い致します。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  kionawaka 返答済み 5 年 前.

>交渉の結果、更新料は支払わなくてもいいが、3/11までに退去をし、
 解約日は3/22にするよう管理会社から告げられる
 -3/11に退去しているのに3/12~3/22の家賃は発生するということです

 →純法律的には、不当利得(民703条)に該当するので、不当利得返還請求が可能です。管理会社宛に内容証明を出し(質問者様ご本人で難しいようなら代書屋に頼みます)、

 

 反応がないようであれば、不当利得返還請求訴訟を起こします。

 

 要件事実は:①原告の損失、②被告の利得、③①と②の因果関係、④②が法律上の原因に基づかないこと

 

 

 

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質問者: 返答済み 5 年 前.
今回の件では、諸々の事情により退去通告が退去日の1ヶ月前を切っていたのですが、
それでも不当利得(民703条)に該当しますでしょうか?

その1点がどうしても懸念です。
ご確認宜しくお願い致します。
専門家:  kionawaka 返答済み 5 年 前.

kionawakaです。時系列に沿って書くと以下のとおりかと思います。

 

2.23 更新拒絶

 

2.24退去申出

  

   更新料通告、交渉

 

   煮え割り家賃通告

 

3.1日割り家賃返還意思表示

 

3.8日割り家賃返還不可通告

 

3.11退去

 

 

 

3.12日割り家賃発生、取得?

3.22解約日

 

 解約申入れについては民法第617条第1項の適用で「いつでも」可能です。

 

 月途中の解約の場合の賃料は日割り計算ですが、契約終了後月末までの日割り賃料に相当する額を前払いしているときは、その分を不当利得として請求できます(前払いの場合)。「賃借人が」解約申入れをする時期いかんとは関係ありません(賃借人保護)。よって前の回答を維持します。

 

質問者: 返答済み 5 年 前.
早速のご回答、ありがとうございます。
また、度々追加でご質問をしてしまい申し訳ありません。
(できればこちらで最後の追加質問にさせていただきたく考えております。><)

・解約予告期間は、契約上賃借人からは1ヶ月となっ ているのですが
日割り家賃はおっしゃるとおり返金可能としても、2月24日から1ヶ月分の解約予告金を支払う必要はあるのでしょうか
 -本件に関していえば、私としては更新通知から最速の回答・決定をしている
  つもりなので不服なのですが…
・さらに先日知ったのですが、退去後の3/20に既に他の方が入居されているとのことです

つきましては、下記選択肢のうちどれに該当するのが一番近いか教えて頂けますと
幸いです。
1. 日割り家賃は返却されるものの、3月12日~24日分の解約予告金は必要
2. 日割り家賃は返却されるものの、3月12日~20日分の次入居者が入るまでの解約予告金は必要
3. 日割り家賃は返却され、解約予告金を支払う必要も無い

どうぞ宜しくお願い致します。


専門家:  kionawaka 返答済み 5 年 前.

 kionawakaです。遅くなりましてごめんなさい。

 

 >解約予告期間は、契約上賃借人からは1ヶ月となっ ているのですが

>私としては更新通知から最速の回答・決定をしている
  つもりなので不服なのですが...
・さらに先日知ったのですが、退去後の3/20に既に他の方が入居されているとのことです

 

→解約予告の条文に何か但書がないかどうか見ること、若しある場合は本件がその但書の場合に該当するから支払義務はない、と主張できます。

 

 但書がない場合でも、周辺条文に「この契約上不明な点、疑義の生じた点については、当事者双方誠意をもって協議する」旨の条項があるはずです。

 

 本件は契約書のみでは明快に割り切れない事情がありますので、この協議条項をもとに、まさに当事者双方で合意すれば、それが契約書に優先する効力をもちます(ある程度書面化する必要はありますが)。

 

 3.20に第二賃借人が入居している場合で、賃貸人が解約予告金を受け取っているときは、賃貸人が事実上賃料の二重取りをしている結果となります。

 

 加えて、3.21~24分の賃金は第一賃借人が①解約予告金の支払という損失、②賃貸人の利得があり、③両者に因果関係があり、④利得が法律上の原因に基づかない(これは厳密には、不当 利得制度じたいは、利得によって生ずる財産的価値の移動が一般的・形式的には正当なものとみられるが、価値の移動の当事者間に視点をおくならば、衡平に反し正当なものではない場合に、救済を図る制度です。そこで、「法律上の原因なくして」という文言も、最残的価値の移動を当事者間のおいて正当視するだけの実質的・相対的な理由がない、という角度から検討すべきです)と立証されれば、不当利得になります(よって支払う必要は生じません)。

 

>1. 日割り家賃は返却されるものの、3月12日~24日分の解約予告金は必要
2. 日割り家賃は返却されるものの、3月12日~20日分の次入居者が入るまでの解約予告金は必要
3. 日割り家賃は返却され、解約予告金を支払う必要も無い

 当事者の協議による、ということですから、交渉次第ですが、

 

 1は賃借人には最も不利、3は賃借人には最も有利、2は中間をいくものといえましょう。

解約予告金の条項があるということを重くみれば、2、賃借人が更新通知後遅滞なく解約の意思表示をしていることを重くみれば、解約予約金の条項の特例として(本件は契約予告金の予想する事例の想定外)、あるいは適用除外の主張がとおり、3、ということになりましょう。

 

 

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