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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 316
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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実家の借地の事で、ご相談します。60年前に50坪で契約しましたが、途中の更新時に実は56坪あったという地主さんからの

解決済みの質問:

実家の借地の事で、ご相談します。60年前に50坪で契約しましたが、途中の更新時に実は56坪あったという地主さんからの申し出で、現在は56坪で借りています。最近の更新は平成7年です。
昨年隣に住む地主さんが、家を建て替えるため、実家の前の道路を拡張したいということで、4坪ほど土地を削りました。その際、地主さんが測量したところ、実家が借地していた坪数は50坪で道路面は2坪ほど市の所有だった事が判明しました。という事で、現在 は実質46坪ですが、地主さんは56坪から4坪を減らしただけだと考えているようです。測量図は1度見せて頂きましたが、コピーは手元にありません。そこで削った4坪分を建物の裏側に(実家の建物の裏は現在空き地でその地主さんの所有)増すと言っていますが、建物の裏は使い道がありません。こちらとしては、測量図通り46坪として借り直したいのですが、それは可能でしょうか? 道路拡張時の測量図は公的なもの(届け出がなされているもの)なのでしょうか? また、56坪として借りていた土地が実際には50坪(うち2坪は市所有)とすると平成7年から現在までの地代の過払いも発生するのですが、その過払い分の払い戻しは可能でしょうか?
よろしくお願いいたします。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

更新時に実は56坪あったということで、56坪で更新し、平成7年から借地料も若干増えたと理解してよろしいのでしょうか。或いは、56坪に面積を訂正したが、従来どおりの借地料なのでしょうか。

質問者: 返答済み 5 年 前.

返答、ありがとうございます。56坪あったという申し出は、平成7年より以前の更新の時だそうです。平成7年の更新時には、月額坪410円で56坪分と 更新料100万円、また、父が生前作ったお神輿を保存しているので、その保存場所料(これは敷地内に置いています)月額3000円を支払うようになっています。また、契約書には、住居用の建物と車、倉庫(実家は工務店でしたので)となっているのですが、現在、倉庫を撤去するように求められているようです。次の更新が4年後になりますので、その時に更新していただけるのかも心配です。地主さんは立ち退きを希望しているような気がするからです。母は土地の買い取りも希望しましたが、拒絶されました。

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

借地料の算出基準が410円/坪として計算をして総額を出しているようであれば、実質占有している測量図による面積の46坪で契約しなおすことを申し出ることは可能です。

地代の過払い分については、債権は10年で時効となりますので、現在から10年前までの分についての主張は可能かと思います。

道路拡張時に地主さんが土地の分筆か地積更正登記をしていれば、登記所に地積測量図が保存されていますので、その地積測量図を閲覧することができますので、登記所で確認してみてください。

借地権の更新は使用する建物が存続する限り、借地人の権利は強く保護されていますので、地主が更新を拒絶することは非常に難しいことです。地主さんが立ち退きを希望しても、拒絶すればよいので心配する必要はないと思います。また倉庫の撤去を求められているとのことですが撤去する必要はありません。

質問者: 返答済み 5 年 前.
回答ありがとうございました。とてもわかりやすく感謝しております。ただ1点だけ確認したいのですが、「道路拡張時に地主さんが土地の分筆か地積更正登記をしていれば、登記所に地積測量図が保存されていますので、その地積測量図を閲覧することができますので、登記所で確認してみてください。」となっておりますが、地積更正登記をしていない可能性もあるのでしょうか?また、届け出をしていなくても法律上、道路拡張工事は始められたのでしょうか?拡張工事は市の負担で行ったという事です。
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

道路拡張工事は道路と地主さんの敷地との境界を確定してから工事を実施したと思われますが、それは官有地と民有地の境界を確認したにすぎないので、実家で借りている土地は地主さん個人の所有地なので、その分筆や地積更正登記が必要な場合は地主が登記申請することになります。

分筆や地積更正登記は義務ではないので、申請していないこともあります。

しかし、登記所に備える地図の整備の為に、公共事業として道路拡張工事が成されている場合は、その整備事業の一環として、個人の土地の測量、分筆登記等をすることありますが、道路拡張工事が公共事業であっても、必ずしも地積更正等をするとは限りません。

質問者: 返答済み 5 年 前.

回答ありがとうございます。たびたび申し訳ありません。という事は、地積更正登記をしていなかった場合、地主さんが主張する56坪から4坪引いた52坪という計算になるのでしょうか?つまり、実質46坪の土地を52坪で借り直さなければならないということでしょうか? また、56坪のうち市の土地2坪はどのような扱いになりまでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.
実質46坪であるという根拠を証明するのが地積測量図ですので、まず借地の土地の地積測量図を確認されることが先決だと考えます。その結果、46坪より面積が大きい場合は地主さんが持っている測量図をもう一度見せてもらい実際の借地面積を確定して地代の交渉をする必要があると思います。市の土地2坪は道路なので、当然借地面積から除外されます。境界のことや地代の根拠となる借地の土地の面積を確定しないとならないと思われますので、お近くの土地家屋調査士に相談されることをお勧め致します。
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