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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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息子が4年間入居していた東京目黒区のマンションを1月末に退去しました。

解決済みの質問:

息子が4年間入居していた東京目黒区のマンションを1月末に退去しました。退去時に部屋の検査を行い、賃借人の責任による負担として、クロスの張り替え、洗面所の壊れたタオル掛けの交換、シャワーヘドの交換で合計 15、000円余りを請求されました。ところが入居時に収めた敷金2か月分のうち1か月分(64,000円)は契約書の特約(解約時に敷金のうち賃料の1か月分を償却するものとする。)があるので返納せず、さらに原状復帰のための賃借人負担分15,000円を残りの敷金1か月から差し引いた 49,000円しか 返却しないとの回答でした。不動産業者に償却の趣旨を聞いたところ明確な回答はなく、契約書に署名捺印しており、更に「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」を別に発行し署名、捺印しているので契約は有効と言ってこちらの返還要求には応じません。しかし、「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」には「特約は内容によっては無効とされることがあります。」とあります。<参考>として、特約が有効となるためには3つの要件があり、その中に「特約の必要性に加え暴利的でないなどの客観的理由が存在すること」とあり、不動産業者に特約の必要性、金額の客観的、合理的説明ができるか聞いても答えられませんでした。家主に返還を求めても契約に捺印したのだから言い分は認められないの一点張りで、不服があるなら契約時に言うべきだったと取り合ってくれません。契約は息子が18歳の時で未成年であったところから、家内が契約し父親の私が保証人となっています。息子も当時時間的余裕がなく、短期間に決めて契約はすべて郵送で交わしました。私も特約も細かく点検せず保証人として署名捺印してしまいました。「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」についてはもしかしたら息子が鍵の受渡し時に説明を受けたかもしれませんが、記憶が定かでありません。 このケースではやはり家主サイドのの言う契約通り1か月分の敷金は払わないといけないのでしょうか?更に、貸借人負担分の15,000円を加えて払わないといけなのでしょうか?ご見解を宜しくお願い致します。 XX県XX市 橋本 XXX@XXXXXX.XXX
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

敷引き制度や更新料は法的な根拠のない慣習ですが、関東地方では契約時に礼金・敷金を支払う制度が主流で、関西・九州などでは契約時に礼金を取らず解約時に敷金から差し引く、敷引き制度が慣習となっているようです。過去の敷引きに関しての裁判で最高裁は有効とした判決があるようです。

契約時に礼金の支払いをしていれば別ですが、礼金の支払いをしていないようであれば、1ヶ月分の敷引きはやむを得ないと思われます。また現状復帰費は生活をする上での自然損耗により生じた汚れなどは借り主に請求できないというルールがありますが、これも法的な強制力はありません。争いの多い問題です。「クロス張り替え、タオル掛け交換、シャワーヘッド交換」で15,000円の請求であれば、許容の範囲かと考えます。

質問者: 返答済み 5 年 前.
ご回答有難うございました。礼金は契約時に1か月分支払っています。礼金の支払いがあれば関東地区における敷引き制度はどちらかというと不当になるのでしょうか。「クロス張り替え、タオル掛け交換、シャワーヘッド交換」で15,000円の請求については借主責任分として支払いに納得しています。インターネットで調べても、敷金が特約で返金されないケースで問題になっているのは、一律にハウスクリーニングに充てるとか、詳細が明確にされない原状回復に充てるとか 、家主責任か借主責任か不明な部分に敷金が充てられるようなケースと思います。これらの場合、退去時に査定して借主責任分を追加して請求はされていません。つまり原状回復の借主負担は契約時に定額で定めるという考え方かと思います。私の場合は異なっていて、原状回復の借主責任分は15,000円請求し、更に何を目的としているのか敷金1か月分を加えて請求するものです。原状回復の借主責任分15,000円を、敷金1か月分(64,000円)を充てることについて争っているのではないのです。私の場合は、二重取りに当たるように思え、これが納得できないのです。如何でしょうか。今後の行動については、まず家主に敷金返還請求の内容証明郵便を送付しようと考えています。その際遅延損害金として年5分の利子も請求しようと考えていますが、こういった請求は如何なものでしょうか。それで支払わなければ止むを得ないので少額訴訟を起こそうと思っています。この点についてもアドバイス願います。   橋本
質問者: 返答済み 5 年 前.
再投稿:回答が不完全.
ご回答有難うございました。礼金は契約時に1か月分支払っています。礼金の支払いがあれば関東地区における敷引き制度はどちらかというと不当になるのでしょうか。「クロス張り替え、タオル掛け交換、シャワーヘッド交換」で15,000円の請求については借主責任分として支払いに納得しています。インターネットで調べても、敷金が特約で返金されないケースで問題になっているのは、一律にハウスクリーニングに充てるとか、詳細が明確にされない原状回復に充てるとか 、家主責任か借主責任か不明な部分に敷金が充てられるようなケースと思います。これらの場合、退去時に査定して借主責任分を追加して請求はされていません。つまり原状回復の借主負担は契約時に定額で定めるという考え方かと思います。私の場合は異なっていて、原状回復の借主責任分は15,000円請求し、更に何を目的としているのか敷金1か月分を加えて請求するものです。原状回復の借主責任分15,000円を、敷金1か月分(64,000円)を充てることについて争っているのではないのです。私の場合は、二重取りに当たるように思え、これが納得できないのです。如何でしょうか。今後の行動については、まず家主に敷金返還請求の内容証明郵便を送付しようと考えています。その際遅延損害金として年5分の利子も請求しようと考えていますが、こういった請求は如何なものでしょうか。それで支払わなければ止むを得ないので少額訴訟を起こそうと思っています。この点についてもアドバイス願います。   橋本
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.
敷引特約の有効性を争う問題は比較的に多い案件です。契約時に一時金として礼金を取られ、なお克つ解約時に敷引きするという特約は「消費者の利益を一方的に害する条項」であると考えます。ご貴殿の主張は相当であると思います。敷引きされた64,000円の返還請求を内容証明郵便で送付されるのはよいとしても、遅延損害金は債務不履行に基づく損害賠償金なので少額訴訟の再に原告の主張内容に含める方がよいのではないかと思います。
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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