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office-one, 宅地建物取引主任者
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 21
経験:  大学卒
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事務所の賃貸借契約で、2年経過時の更新に際し、「3か月前までに文書で更新の申入れを行う。賃借人がこれを行わない場合は

質問者の質問

事務所の賃貸借契約で、2年経過時の更新に際し、「3か月前までに文書で更新の申入れを行う。賃借人がこれを行わない場合は、自動的に1年間契約が継続する。」となっています。賃借人である当方は、更新日の6か月前から賃料の値下げを管理会社を通じ、口頭で申入れていました。所有者からは何の連絡もないため、再三にわたり返答を求めたところ、この件は管理会社を通さず、直接所有者から文書で返事がありました。
「賃料の値下げ等の交渉については、所有者は直接行うつもりはなく、また文書でやり取りをすることとしていること。近々に管理会社を変えるので待ってほしいこと。」といった、矛盾に満ちた回答でした。
このため、3か月前の12月末に管理会社を通し所有者あてに文書で値下げの旨の申出をいたしました。現在の賃料は、6か月前や交渉時の相場と比較して、約25%高くなっていました。これは同じビルの空き室の募集条件をインターネットから得た情報によります。
更新日の2ヵ月前にやっと新管 理会社が決まったとする通知があったため、管理会社へ再度値下げのお願いを行いました。一度は、敷金の一部返還はするが、賃料の値下げはしないとの回答を管理会社を通じ得ましたので、もう一度値下げに関し何らかの検討をしてほしい申出をしたところ、この件は所有者が直接対応するので管理会社は何もしないでほしいと言われた旨の返答が管理会社からありました。その後1カ月弱何の連絡もありません。
質問
1 誠意ある対応がないまま現在と同条件による1年間の契約延長とされてしますのでしょうか。共益費も20%ほと高く、交渉も管理会社を通じて行えないということは、管理料の支払いを拒む理由にならないでしょうか。あるいは、何らかの損害賠償請求ができないでしょうか。
2 毎回更新契約書を取り交わしていますが、更新時期を今月末に控え、この提示もありません。もしもぎりぎりで郵送などにより提示された場合は、最悪敷金の一部返還もない条件であった場合、これを拒むことができるでしょうか。敷金は16カ月分と高額です。新規募集では6カ月分で、以前に管理会社からの提示は8カ月分とし、残りは返還するということでした。
3このまま敷金の範囲で、賃料の支払いを拒否することはできるのでしょうか。
よろしく御回答お願いします。
K.M
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  office-one 返答済み 5 年 前.

ご質問ありがとうございます。

今回の件は、借地借家法の第32条の賃借増減請求権の法に該当します。

内容としては、下記の通りです。

①建物の賃貸が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の賃借に比較して不相当となったときは、契約条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の賃借の額の減額を請求することができる。ただし、一定期間建物の賃借を増減しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

②建物の賃借増額について、当事者間に協議が整わないときは、その請求を受けたものは、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借費を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

③建物の賃借減額について、当事者間に協議が整わないときは、その請求を受けたものは、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額を建物の借費を支払いを請求することができる。だだし、その裁判が確定した場合には、すでに支払いを受けた額が正当とされた建物の借費の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 

 

したがって、減額請求の当事者は、話し合いでの調整が不可能であれば、管轄の地方裁判所に、減額請求の申し立てをすることが可能です。

質問の内容で、賃料の支払いのおよび管理費支払いの拒否は、出来ないので、供託する方法を考えてください。

敷金等の不利な条件を請求された場合は、これを拒否することできますし、無効とされます。

 

いずれにしても、双方の穏便な解決策を考えてみてください。

 

 

質問者: 返答済み 5 年 前.

「供託の方法を考えてみては」とありますが、供託手続きが可能な場合とは、「賃貸人が受領拒否した場合、受領不能な場合、債権者不確知の場合」に限られるようですが、20%から25%の相場より高額賃料の場合で賃貸人は受領拒否しなくても、高いから供託するといって裁判所で供託を受け入れることが可能なのでしょうか。また、具体的な方法はどのようでしょうか。

賃貸人である所有者に誠意ある対応を求めても十分な対応がないのですが、こちらから裁判により争う事例は多々あるのでしょうか。また、勝ち目はあるのでしょうか。

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