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AE, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
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経験:  民事法務専門
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事業用店舗の契約期間終了に伴う保証金返還についてご相談致します。 母、母の知人Aが居酒屋共同経営のため、借主、

解決済みの質問:

事業用店舗の契約期間終了に伴う保証金返還についてご相談致します。

母、母の知人Aが居酒屋共同経営のため、借主、母・連帯保証人に母の知人Aと私が連名となり賃貸契約を結びました。契約に際しての費用一切は私が立て替えております。

しかし共同経営が難しく、実質は知人Aが1人で営業しておりましたが、経営不振から家賃3カ月を滞納後、連絡が取れなくなりました。立替金は回収出来ませんでした。
 
契約期間が1年程残っておりましたが、保証金で滞納分を清算し、契約解除を行おうとした所、知人Bから転貸しして欲しいとの申し出がありました。

契約上禁止されておりますので仲介不動産屋に連絡の上、知人Aから知人B名義へ保証人の書き換えを行うことで貸主の了解は取りました。 
表向きは借主である母が手伝っている事になっておりましたが、実際は営業に関わらず、完全な転貸し状態となりました。
その際知人Bと個別契約書は交わしておらず、保証金の扱いについても特に取り決めはしておりません。

知人Bが家賃等を滞納した場合のリスクに備え契約家賃に3万円上乗し、14ヶ月転貸ししておりました。
先月10月31日で契約が終了しましたので、借主を知人B、保証人はBの関係者で契約を更新したため、契約書から母と私の名前は消え完全に契約解除となりました。

先日保証金の返還請求を不動産屋に連絡した所 、母名義で預けた保証金をそのまま次の知人Bの契約に充てておりました。
説明を求めた所、本来は新規の契約であるが、知人であるということで、保証金分をBが直接母に支払うことで更新料1ヶ月のみの受け取りで、契約を結んだとの事でした。
この時点で保証金の扱いに付いては、私共に事前に連絡は一切なく、不動産屋及び知人Bで勝手に話合われたことです。

そこで知人Bに保証金分の支払いを求めた所、家賃より多く支払ってきたので、保証金分には達しているはずだから払う必要が無い(支払の意思は無い)と主張されました。

不動産屋の主張は、勝手に次の借り手を連れて来たが、厚意で契約更新したので、保証金の件は2者間で解決するべきことであり、返還の義務はないとの事でした。

現状では、どちらも返還の意思は無い状態です。


私としては、最初の契約時に仲介不動産屋に預けた保証金であり、契約時の借主が契約を解除したのですから、保証金の返還義務は貸主・不動産屋にあるものと思っております。

契約更新については、最終的には貸主・不動産屋の判断でした事ですので、私共が預けた保証金をそのまま連絡もなしに充当し、個人的に回収しろと言うのは、そもそもおかしいのではないかと考えております。

契約書には返還時期について、「物件明け渡し時に30%償却、30日以内」と明記されておりますが、営業を続けておりますので、明確な物件明け渡しは行っておりません。


この場合、保証金の返還義務は貸主・不動産屋、または知人Bのどちらにあるのでしょうか。
それとも、返還請求は難しいのでしょうか。


少々複雑で長文となってしまいましたが、よろしくお願い致します。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  AE 返答済み 5 年 前.

こんにちは。

 

結論から申し上げますと、貸主に対して保証金の返還請求ができると考えます。
不動産屋は契約の代理または仲介をしているだけですので、交渉は不動産屋を通じて行ってもかまいませんが、請求の名宛人は契約当事者である貸主になります。

 

以下、理由となります。
母の保証金の扱いについて不動産屋と知人Bの合意で勝手に変更することはできず、母の合意ないし承諾がなければ、賃貸借契約の内容に従い返還しなければなりません。明確な明渡しは行っていないとのことですが、明渡時は貸主と知人Bとの賃貸借契約の開始日として良いでしょう。

 

賃貸借契約と転貸借契約は別個の契約であり、転貸の家賃をもとの家賃より高く設定するのも原則として自由です。
したがって、知人Bの
>家賃より多く支払ってきたので、保証金分には達しているはずだから払う必要が無い
との主張は根拠のないものと言えます。その金額で転貸借契約を締結したのであれば、賃貸借の家賃より高いことを理由に文句は言えないのです。もし仮に、知人Bが上乗せの3万円は返還を予定した保証金であるとの主張をするとしても、そのことは母の貸主に対する保証金の返還請求に影響するものではありません。

 

不動産屋の
>勝手に次の借り手を連れて来たが、厚意で契約更新したので、保証金の件は2者間で解決するべき
との主張も、法律的な根拠の無いものでしょう。

AE, 行政書士
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