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jyuniso
jyuniso, 行政書士
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
満足したユーザー: 9
経験:  法律書編集
62060028
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質問者の質問

h平成16年より借家にしているマンションです。
元々自分で居住する為に購入したのですが、ペットと同居できないのが分かり、一旦
賃貸業者にお任せし、貸し出しました。貸出した相手も賃貸業者(別会社)であり、最初の3年間はきちんと家賃の納入もされており、信頼していたので、間に入って頂いた賃貸業者の契約が終わった時点で、直接取引をしておりました。
ところが、その頃より、家賃の滞納がはじまり、3度目の更新では書類も返送されず 、更新費用の納入も無く、催促の連絡にも一切電話に出ず、どのように対処したらいいものか途方にくれています。あ以前相手に、退去を申し出たのですが、家を購入し引越しをかんがえている、だとか、法律上追い出す事は出来ないだとか、のらりくらりと引き延ばされています。
其の間に、滞納の催促の内容証明の送付、保証人である母親に連絡をいれたりとしていましたが、ここ一年は気持ちが疲れてしまいなにもしていません。
現在、遅れながらも家賃は入っていますが、3ヶ月の滞納が有ります。
不誠実な今の住居人には一刻も早く退去してもらいたいのですが、どうすれば良いのでしょうか。
良い知恵をお貸しください。
投稿: 6 年 前.
カテゴリ: 借地借家・家賃交渉・立退き
専門家:  jyuniso 返答済み 6 年 前.

現在時の状況が不明な点がありますので確答はできませんが、以下のように状況は整理できますでしょうか。

1.現在、不動産業者は間に入らず借家人とは直接賃貸借関係にある

2.一時期賃料の不払いがあった

3.いまも賃料の未納がある

4.更新料を支払わなかったことがある

5.敷金状況は不明

6.賃貸人の必要度は不明

7.賃借人は5人家族で必要性は高そうにも見える

 

確かに借家人がいうとおり借家契約は簡単に解除できないものとされています。

いわゆる「信頼関係が破壊されてないと相当の理由」があるかぎり、借家関係は切れないと考られています。

今回は1.更新料不払い、2、賃料不払い(3か月)という状況があります。

特に更新料不払いは更新時期後の賃貸借契約は期限の定めのない賃貸借契約となるので、賃貸人に正当事由があれば賃貸借契約の解除は可能となると思います(借地借家法26条1項・同法27条1項)。そこで、3か月の賃料不払いを理由に一応内容証明郵便で解約の申し入れが可能となるとは思います。

ということで、正当事由を賃料不払い(3か月)として支払い期日を定め支払い期日に支払わなければ解除するとの内容証明郵便を出すことができます。その後、借家ADRないし訴訟を提起するという方法があります(なお、敷金状況不明なので分かりませんが)。

一応解除(解約)判断の材料としては、賃貸人の建物使用の必要性・これまでの賃貸借の経過・建物の利用状況・原況が考慮されます(同法28条)これまでの賃貸借の状況は賃貸人に有利な条件とも言えますが、必要性は賃借人が高いとも読めます。他は不明です。

というわけで、上記1.2の理由は一応は賃貸借契約の解除事由にはなりえます。ただし。信頼関係の法理により解除できない、という可能性が高いとも思います。(敷金残金で未払い賃料が賄えるとか)

それでも、どうしても出て行ってもらいたい場合には立ち退き料の支払いを提示するということが考えられます(同法28条後半)。数カ月分と見るべきfでしょうか。

相手方の支払い余力の可能性などみて、今後賃貸を継続を続けるか、幾許かの立ち退き料支払い込みで出て行ってもらう、という選択になるかと思います。

結構難しい面があるので、弁護士に相談するのも選択肢だと思います。

行政書士会の借家ADRというのもあるので、解決費用としては安くすむ可能性があるとも思います。

質問者: 返答済み 6 年 前.
契約書を提出して貰ってないのですが、それでも契約は継続している事になるのでしょうか。
それと、相手はいわば不動産のフロであるわけで、そのひとが、不払いとか、契約書を提出しないというのは、一般人比べて更に悪質となり、信頼関係の欠如となり、契約解除の条件に値しないのでしょうか。
専門家:  jyuniso 返答済み 6 年 前.

契約書自体は契約の必須要件ではないので、信頼関係破壊の要因とはならないのが一般です。

さて、今回の場合

貴方様⇔不動産業者⇔借主

という二重の賃貸借契約ないし不動産業者の媒介がある場合でしょうか。

借主には母親という保証人がいて、借主へは内容証明郵便を、母親には連絡を入れたという状況でしょうか。

 

このような場合、不動産業者が宅地建物取引業者ならば宅地建物取引業法37条あるいは35条にいう書面交付義務が生じてますので、それ自体義務違反ということで、

貴方様⇔借主の賃貸借契約においては

1.更新料不払い

2.賃料支払いの遅延

3.媒介たる不動産業者の書面交付義務の不履行

ということで信頼関係は大きく損なわれていると判断される可能性があるとは思われます。(ただし、媒介の場合あくまで賃貸借契約成立の一要素として違法があったことが考慮されるというです。)

その場合、借主との賃貸借契約を解除しうる可能性もあると思われます。

ただ、賃借人が賃料をまがりなりにも納付を遅れながらも続けているということが少し気になります。まとまった金銭がそもそもないような可能性もあります。

そのような場合に御金が払えず他に行くあてもなく追い出すわけにもいかないとなると、一応適当な立ち退き料を払う可能性も視野に入れておく必要もあるかもしれません。

とりあえず、更新料不払いからの賃料不払い解除の内容証明を送ることなどは出来るとは思いますが、現実に追い出すとなると弁護士などの力を借りて訴えることなどが必要になると思われます。

それらの点も含めて、一度弁護士会の行っている無料相談会などで細かい事情を含めて御相談されることをお勧めいたします。

 

 

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質問者: 返答済み 6 年 前.
どうもかなり難しいと云う事が分かりました。
専門用語が理解出来ないのもありますが、やはり専門家にお願いするしかないようです。
こう云う事に安易に素人が首を突っ込んではいけ無いと反省しました。
助言ありがとうございました。
質問者: 返答済み 6 年 前.
どうもかなり難しいと云う事が分かりました。
専門用語が理解出来ないのもありますが、やはり専門家にお願いするしかないようです。
こう云う事に安易に素人が首を突っ込んではいけ無いと反省しました。
助言ありがとうございました。

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