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houmu
houmu, 2級ファイナンシャル・プランナー
カテゴリ: 保険・年金
満足したユーザー: 975
経験:  行政書士 知的財産修士
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伯母の件でご相談します。 昨年ケアマンションに転居した91歳になる伯母に、自宅マンションの売却を頼まれました。 不動産屋

解決済みの質問:

伯母の件でご相談します。
昨年ケアマンションに転居した91歳になる伯母に、自宅マンションの売却を頼まれました。
不動産屋さんに相談したところ、マンションは売却した場合700~900万くらいになると思われます。
現在伯母は年金収入の年額180万円弱のみです。心配なのは、一時的に不動産売却収入を得た場合、翌年の医療保険や年金に影響が出るのではないかという事です。
保険料や医療費の負担割合の変化や、年金の減額などはどのようになるのでしょうか。また、マンションの固定資産税と管理費・積立金の合計は年額30万円弱です。
収入増による負担金額が、マンションの維持費よりも高いようなら売らずに取って置こうかと言っています。仮にマンションを800万円で売却した場合、どの程度医療費等に影響するものでしょうか。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 保険・年金
専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
問題となるのは、売却額ではなく売却により発生する所得です。
つまり、どれだけ儲かったのかが問題になります。
ざっくりといえば買った値段と売った値段の差額から、売却に要した経費を差し引いた額が利益になります。
但し、土地の価値については目減りするものではありませんので上記のとおりですが、建物については経年により価値が下がる部分があります。この点は差し引いた上での差額になりますので注意が必要です。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3261.htm
計算式は、鉄筋コンクリートで、事業用でない場合の場合、
【建物価格× 0.9 × 0.015 × 経過年数】を経年変化による分として、
購入価格から差し引くことになります。
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-1.html
例えば、10年前に2500万円で購入したマンションで、建物部分が2000万円、
土地が500万円で購入したものが800万円で売却できた場合、
償却費は2000万円×0.9×0.015×10=270万円となりますので、
800万円-(2500万円-270万円)=-1970万円
となり、赤字ということになりますから、医療費その他への影響はありません。
質問者: 返答済み 1 年 前.
引き続きお願いします。37年前に740万円で中古で購入したそうです。
但し、土地の価格・建物の価格は判らないようです。
目黒区内、駅徒歩5分なので土地は値上がりしているようですね。そうなると、この程度でしたら何ら影響はないと判断して良いのでしょうか。
専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
仮に満額を建物として、先ほどの計算式に当てはめますと、概算ですが、約350万円が償却費となり、800万円-(740万円-350万円)=390万円の利益があることになります。
実際には、土地の部分がありますから、これよりはやや有利になることが考えられますが、この点は、購入時の契約書や、地価当時の地価を調査するなどして個別的に判断していくことになります。
仮に390万円の所得があるとなった場合、利用されている制度の内容や金額にもよりますが、不利益が発生する可能性があります。例えば、医療費であれば、現在1割負担ですんでいる方であればこれが、現役並み所得者の扱いとして3割負担になる可能性があります。(個人所得のほか、世帯所得も関係しますので一概に判断できません)
質問者: 返答済み 1 年 前.
もう少し詳しく伺いたいのですが、
購入時の契約書は失くしてしまってありません。
『仮に満額を建物として』とありますが、これは購入時の価格の満額を建物分とした場合、という意味ですね?
実際はそれはないと思いますが、契約書がない場合、当時の配分を調べるにはどうしたら良いのでしょう。マンションを売却した場合は、翌年に確定申告をしなければなりませんか?
もしくは何もしないでおいた場合、税務署からお訊ねが来ますか?また、医療費の負担割合が変わるだけでなく、後期高齢者医療保険の保険料が値上がりしたりしますか?
年金が減額されることもありますか?たくさん質問して申し訳ありません。
専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
1.赤字や、利益がごく少額の場合には確定申告扶養の場合もありますが、荘でない限りは確定申告の必要があります。
不動産の売買した際には通常登記申請を行いますが、登記情報は税務署にも伝わりますので、もし確定申告をしないままでいると、一般的には税務署からお尋ねの連絡があります。
2.>『仮に満額を建物として』とありますが、これは購入時の価格の満額を建物分とした場合、という意味ですね?実際はそれはないと思いますが、契約書がない場合、当時の配分を調べるにはどうしたら良いのでしょう。
一番不利なケースを想定して回答させていただきました。実際にはそれより有利になるであろうということです。
総額に関しては契約書が本来準備すべき資料ですが、ないならないなりに、そろえられる資料を探すことになります。たとえば、当時の不動産会社に問い合わせをしたり、住宅ローンを利用していればローンの契約書というのも考えられるでしょう。土地の価格としては、路線化や不動産価格の変動率などの資料を基に、概算で計算することも考えられるでしょう。
もっとも、本来あるべき資料がそろっていない場合については、税務署とある程度争いになる可能性も高いですので、それを踏まえたうえで対応していく必要があります。
3.一般の健康保険料と同様、後期高齢者についても、所得に応じて保険料が変動します。年金については影響ありません。
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