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dai60962000
dai60962000, 2級ファイナンシャル・プランナー
カテゴリ: 相続・事業承継
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経験:  都留文科大学卒業後企業に就職、経験を積む。22年行政書士事務所開業、26年FP2級資格取得
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早まって実家の土地家屋を私の母から私の子ども(祖母からしたら、孫9歳)に名義変更してしまいました。

質問者の質問

早まって実家の土地家屋を私の母から私の子ども(祖母からしたら、孫9歳)に名義変更してしまいました。
先月から今月にかけて。個人で法務局にて通ってしました。法定代理人が私達夫婦。2015年9月29日に移転。締結は10月9日の昨日です。
母は79歳で老人ホームで存命ですが、勘違いして子どもの子で孫にも、減免があると思い込んでいました。
恥ずかしいです!
焦っています。(涙)
約800万円分の土地家屋評価額ですが、とても高額の贈与税が払えません。
錯誤手続きはできますか?
できれば、錯誤手続きをして、名義を母から私に移し(専業主婦です)、母が没後に税金対策出来るように(2,000万円上限の?)持って行きたいです。
財産は不動産以外、ありません。
※ かなりうろたえてしまい、申し訳ありません。つまり所有権移転登記で、「真正な登記名義人の回復登記」土地家屋の名義人を孫から母へもどす。そして、その登記の原因が「錯誤」かと思います。
本音は、「名義人を間違えました。(孫ではありません。79歳の子で20歳以上である私に名義人の訂正をしたい。)」← 【法務局】への登記回復と変更。
そして、79歳の母から50歳の私に名義変更したのち、【税務署】で贈与税特別控除枠(土地家屋評価額が1千万円以下のため)を利用したいのですが、可能でしょうか?
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 相続・事業承継
専門家:  dai60962000 返答済み 1 年 前.

お問い合わせいただき、ありがとうございます。

贈与の何の減免方式を利用されようとされたのかは不明ですが、方法としては登記の「更生」と「抹消」があります。登記をしたといっても間違いや勘違いがあるものですから、登記によって他者に影響を与えない範囲で、取り消したり直したりすることができます。

「更生」は贈与契約書の内容に誤りがあり、例えば受贈者の氏名が間違っていた等の場合に、登記を直してもらうことです。

「抹消」は贈与契約書の内容に誤りがあったり、贈与者や受贈者が承諾していなかったという理由で、登記を取り消すことです。

未成年代理人が関与していることから、「更生」より「抹消」を選択されたほうがよいかと思います。(「更生」でやれそうだ、と考えられる理由があれば、こちらの方が安くできます)

本当の理由は「贈与税」がかかることですが、「未成年代理人が未承諾の契約書であった」として抹消手続きをされてはいかがですか。

利害関係者(贈与者、受贈者、未成年代理人)の合意があれば取り消しは可能です。手続きが煩雑とお思いなら、お近くの司法書士に依頼してください。

「贈与税特別控除枠(土地家屋評価額が1千万円以下のため)」

これは私は存じません。相続時精算課税制度をご利用になれば、2500万円まで控除されます。

ただ一旦相続時精算課税を選択すると、暦年贈与に変更することはできませんので注意が必要です。

dai60962000, 2級ファイナンシャル・プランナー
カテゴリ: 相続・事業承継
満足したユーザー: 456
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質問者: 返答済み 1 年 前.
Customer先生
とても落ち込んでいたので、ご親切な回答に有難く嬉しく思います。
連休明けに、さっそく法務局へ連絡してみようと思っています。
行政書士の先生にお願いしたいのは、山々ですが…
お恥ずかしい話し、お金が無いので自分でやるしか無いのです。
私の甚だしい誤りが、3点あります。
1) 土地家屋を単に名義変更=不動産の生前贈与と考えていなかった。
2) 登記の手続きは面倒で、どのみち私の一人息子が私の没後に取得する不動産なので、1世代 飛び越えてやってしまおうと思い実行した。
3) 相続時精算課税制度が(減免制度のように思っていました。)不動産権利者の母から孫へも適用されると勘違いしていた。
昨日の夕方に、(来年に支払う取得税は幾らくらいになるか、試算してみよう。)と、ネットで調べていたら、【勘違いしてませんか?生前の名義変更は、生前贈与にあたりますよ。】
の文字が飛び込んで来て、しかも取得者である孫が20歳未満のため、先生の仰る相続時加算制度は利用できないと確認し、約880万円の40%の350万円もの資産が無いので真っ青になりました。
私の父親は既に亡くなっており、不動産の権利者は母でありました。
不動産(家屋が築50年のため、ほぼ土地)だけが母の財産であり、母の生命保険も200万円以内のゆうちょ簡保のみです。(簡保は、お葬式代分くらいと母は考えているようです。)
なので、母の死亡時2,500万円以上の資産が発生することは、まず、ありません。
相続時精算課税制度を選択しても、問題は無いと思います。
先生が仰る通り、登記の「更生」は、名前の間違え等の明確な理由が無い為、難しいと考えます。
先ずは「抹消」手続きが先のようですね。
そののち、79歳の母から50歳の私に、名義変更しようと思います。
先生が仰る、相続時精算課税制度を利用して、2500万円まで控除される制度を利用したいと思っています。
私が生前贈与に拘るのは、母の没後に親族間でゴタゴタするのが、イヤなためです。
今回、祖母から孫への名義変更で、登録免許税の収入印紙(17万4千2百円)は、ドブに捨てたようなものですが、勉強代と思います。
法務局へは5回以上通いましたのも、個人でやるため仕方ないと思っています。
新ためておさらいしたいのですが…
⑴ 法務局にて「抹消」手続きをする。→ 費用は発生しますか?
⑵ 新たに、50歳である私に名義変更(=生前贈与という認識でよろしいでしょうか。)
⑵' 再び、登録免許税17万4千200円(土地家屋の約800万円強の2%)を払い登記を私にし直す。
ここからは税務署の管轄で…
⑷相続時精算課税を選択します。
<かかる税金>
贈与税         0円(特別控除枠内)
不動産取得税  概算 26万円 (3%)
以上の費用の発生を見積もっておけば、よろしいでしょうか。
本当に落ち込んでいて、自分の馬鹿さ加減に、食事ができないほど落ち込んでいます。
とても恥ずかしいです。
よろしくご教授お願い申し上げます。
専門家:  dai60962000 返答済み 1 年 前.

ご返信いただき、ありがとうございます。

取得税はその通りですが、その不動産にあなたは住んでいますか。

そうでないと、お母さんに譲渡所得税が課税されます。

取得価格が不明な場合は、確か評価額の5%を取得価格とみなすはずです。

譲渡価格から取得費、譲渡費用を差し引いた金額に課税されます。

居住していなければ3000万円の特別控除は受けられませんが、軽減税率は10年以上お母さんが居住していたら適用できそうですね。

そこらあたりも念頭においてくださいね。

質問者: 返答済み 1 年 前.
Customer先生
その土地家屋に現在、私は住んでおりません。
母は5年程前から、老人ホームに住所を変更して住んでいます。
現況、私の弟が住んでいる状態です。
後出しで申し訳けないですが、いろいろ、思案した結果…
先週の金曜日に、登記を申請して、おそらく、まだ登記が終わっていない状態(オンラインで確認した結果2015-10-9届出→完了予定日は、2015-10-16日)なので連休明けの2015-10-13に法務局出張所へ走り、【登記の取下げ申請】をする予定です。
1) 取下げたのち、名義人を孫である9歳児から、20歳以上の私に名義変更をしようと思っています。印紙の再利用手続きもしようと思っています。
取下げ理由は、
⑴補正するための取下げ
⑵申請を完全にやめるための取下げ
の、どちらを選択すれ良いのでしょうか?
譲渡所得税は、初見でした。
勉強不足で申し訳なく思います。
最初の方法(孫にウン百万円の贈与税が発生する)のに比べたら、捻出できそうな金額です。
以上、
最初の方法 → *抹消手続きによる、不動産登記税の二重払い* よりも、
次の方法 → *登記の取下げ申請のち再手続き*
が、安価に抑えられ、税務署への名義変更錯誤の情状釈明も回避できそうですが、いかが思われますでしょうか?
お騒がせして、本当に申し訳けありませんでした。
先生のあたたかみ溢れる、御回答で、だいぶ心が救われました。
ありがとうございます。
専門家:  dai60962000 返答済み 1 年 前.

ご納得いただけたようで、安心しました。

なおこのシステムは「返信」を頂くと、専門家は「回答」を差し上げなけれななりません。

ですのでこのまま終了してください。

ご利用ありがとうございました。

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