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fplawyer
fplawyer, 1級FP技能士・CFP・弁護士
カテゴリ: 相続・事業承継
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経験:  弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFP
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昼間もメールしましたが、途中でやめてしまいました。すみません。また改めて質問させていただきます。実家の相続の事で質問いたします。 まだ発生はしていませんが、二次相続です。父は亡く

質問者の質問

昼間もメールしましたが、途中でやめてしまいました。すみません。また改めて質問させていただきます。実 家の相続の事で質問いたします。
まだ発生はしていませんが、二次相続です。父は亡く、東京都杉並区の159㎡の敷地、築50年の一戸建てに母が独居しています。子供は兄と私の二人です。兄は独身で、勤めのため茨城県で賃貸アパート暮らしです。私は埼玉県川口市の主人のマンションに、義父と主人と三人で住んでいます。
路線価から計算した実家の土地価格は約4420万円。預貯金は不明です。今現在母に万一の時というよりは、もし将来、基礎控除が3000万円+600万円×2人=4200万円になった場合の事が心配です。兄が実家の土地を相続する場合、小規模宅地等の特例に当てはまるjのか、私が相続する場合は当てはまらないのか。私が二世帯住宅で、母と主人達とで住んだ場合当てはまるのか 。当てはまらないなら、どうすれば当てはまるのか、お教えいただきたいと思います。よろしくお願いいたします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 相続・事業承継
専門家:  fplawyer 返答済み 4 年 前.
1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFP・弁護士です。

お答えいたします。よろしくお願いいたします。

小規模宅地等の特例は、大きく分けると、次の二つを考慮して、どの特例に該当するかを考えます。

(1)まず、被相続人(一戸建てに独居のお母様のこと)の死亡時(相続開始時点)において、どのような利用をされているのか(被相続人の住居用・事業用か、その建物に同居している親族の住居・事業用か)によってことなります。
(2)次に、相続税の申告期限時点(相続開始から10ヵ月後)において、建物及び土地を相続した人が誰か、その建物及び土地をどのように利用しているか、

本件では、お母様(被相続人)が居住利用で独居とのことですので、
まず、
相続開始時において、被相続人の居住用 で、同居親族はいない場合にどうなるかを回答します。

相続開始時 被相続人居住用、同居親族無しの場合に、特例に該当するためには、次の二つのいずれかに該当する必要があります。

1 配偶者が取得する(本件では、お父様が既になくなっているので無理です)

2 被相続人の親族が取得し、その取得した親族が、相続開始時点からさかのぼって、3年以内に日本国内にある自己又は自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがなく、かつ、相続開始の時から相続税の申告期限までその宅地等を所有している(相続後、申告時まで手放さない)

本件では、2に該当する可能性があるでしょう。つまり、記載の情報では、お兄様は、独身で、賃貸アパートに暮らしているとのことですね。

そこで、もし、お兄様が、過去3年以内に、自宅を所有していたり、その配偶者(事情がわからないので、離婚した場合を想定します)が自宅を所有していたりしていなければ、お兄様が土地建物を相続して、相続開始時から申告期限まで、その土地建物を手放さず所有している場合には、小規模宅地等の特例が利用できます。

具体的には、特定居住用宅地等の特例が使え、240平方メートル分まで、相続評価額の80%が減免されます。

路線価価額が相続評価額となりますから、仮に4420万円が正しいとして、159㎡の敷地ですから、単純に、4,420×80%=3536円(減免額)。


まず、今回は、ここまでとしますが、
もし、お兄様が相続しないなどの予定がある場合には、上記の小規模宅地の特例を使えないので、相続開始前に取得(相続)予定者が同居をするなどの対策が必要となってきます。

fplawyer, 1級FP技能士・CFP・弁護士
カテゴリ: 相続・事業承継
満足したユーザー: 372
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質問者: 返答済み 4 年 前.

ありがとうございます。大変よくわかリました。現状なら、小規模宅地等には兄が当はまると言う事ですね。


もうひとつお聞きしたいのは、私はどうしたら当てはまるのかと言う事です。実家に母と住めばいいのですか?家を建て替えた場合、家の名義は間係ありますか?二世帯住宅でも認められますか?よろしくお願いいたします。


 


 


 


 


 


 


 


 

質問者: 返答済み 4 年 前.

ありがとうございます。大変よくわかリました。現状なら、小規模宅地等には兄が当はまると言う事ですね。


もうひとつお聞きしたいのは、私はどうしたら当てはまるのかと言う事です。実家に母と住めばいいのですか?家を建て替えた場合、家の名義は間係ありますか?二世帯住宅でも認められますか?よろしくお願いいたします。


 


 


 


 


 


 


 


 

専門家:  fplawyer 返答済み 4 年 前.
ご返信ありがとうございました。
連休明けで本日拝見いたしましたので、検討の上、できれば本日中にご回答申し上げます。
しばしお待ち下さい。
専門家:  fplawyer 返答済み 4 年 前.
お答えいたします。

あなたが、不動産を相続することを前 提に、小規模宅地等の特例をうけるには、

(1)お母様と同居し(生活の本拠があるといえないといけません。例えば、看病のために泊まりに来ている、というような場合には、生活の本拠とはいえません。一番最後の質疑応答事例を参照して下さい)

(2)同居しているあなたが不動産を、相続し、かつ、相続開始から10ヵ月(申告期限まで)、その建物を居住に利用していることが必要です。

(なお、別の事例も可能ですので、最後に書きます)

なお、建て替えた場合ですが、不動産の所有権、名義ではなく、お金を出した人のものとなりますから、お母様がお金を出した場合には、建て替える前と異なりません。

もし、あなたがお金を出した場合、その建物にお母様が同居しており、お母様の生活の本拠といなければなりません。


(二世帯住宅の場合)
構造上各独立部分が完全に区分されている二世帯住宅の場合には、一般的にお母様様と共に起居(同居)していることにはならないと考えられます。
 しかし、税務上、次の要件を充たし、同居の親族にあたるものとして特定居住用宅地等の申告があった場合には、これを認めるという取扱いになっています。

(1)構造上各独立部分が完全に区分されている二世帯住宅の全部を、被相続人又は被相続人の親族が所有していること

(2) 適用を受ける親族が、被相続人の相続開始の直前において居住の用に供していた独立部分以外の独立部分に居住していること

(3)被相続人に配偶者がいないこと又は被相続人が居住の用に供していた独立部分に共に起居し ていた被相続人の親族がいないこと

なお、(以下「」という。)の注意があります。
相続税の申告期限まで継続して保有し、居住していることが要件であるということです。よって、相続開始後すぐに賃貸などしてしまった場合には、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。

以上は、次の国税庁の質疑応答事例集が根拠です。
===================
(国税庁の回答)
二世帯住宅について、その全部が被相続人の親族又は被相続人の親族と被相続人により所有されていた場合で、
その独立部分の一つに居住していた親族(その共同住宅の所有者)がその相続開始前3年以内に他に転居してい
た場合において、次に掲げるすべての要件を満たしているときには、その相続人は、租税特別措置法第69条の
4第3項第2号ロに規定する「その者又はその者の配偶者の所有する家屋(当該相続開始の直前において当該被相
続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)に居住したことがない者」に該当するものと取り扱っています。
したがって、相続人Aが取得したその敷地は特定居住用宅地等である小規模宅地等に該当します。
① 転居後の居住用部分が空室のままとされていること
② 相続開始の直前において他の独立部分に被相続人が居住していること
③ 転居後の居住用部分は被相続人の居住用家屋に該当するものとして申告があること
なお、相続人Aが別に自己又は配偶者の所有する家屋に相続開始前3年以内に居住していたり、あるいは、被相
続人に配偶者又は同居親族がある場合にはこの限りではありません。


================
(質疑応答事例)7. 小規模宅地等の特例の対象となる 「被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」の判定
【照会要旨】
小規模宅地等の特例の対象となる「被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」の判定は、どのように行
うのです。
【回答要旨】
被相続人等の居住の用に供されていたかどうかは、基本的には、被相続人等が、その宅地等の上に存する建
物に生活の拠点を置いていたかどうかにより判定すべきものと考えられ、その具体的な判定に当たっては、
その者の日常生活の状況、その建物への入居目的、その建物の構造及び設備の状況、生活の拠点となるべき
他の建物の有無その他の事実を総合勘案して判定することになります。
したがって、例えば、
イ 居住の用に供する建物の建築期間中だけの仮住まいである建物
ロ 他に生活の拠点と認められる建物がありながら、小規模宅地等の特例の適用を受けるためのみの目的その
他の一時的な目的で入居した建物
ハ 主として趣味、娯楽又は保養の用に供する目的で有する建物については、被相続人等が居住していた事実
があったとしても、被相続 人等が生活の拠点を置いていた建物とはいえません。


以上は、あなたが、お母様と同居する場合を書きましたが、次の場合も小規模特例が受けられます。

1 あなたとお母様が、生計を一にし(同一生計、仕送りなどする)

2 お母様が、あなたに自宅不動産を貸し付ける(有料の賃貸か、無料の使用貸借)

3 相続開始時に、あなたが不動産を自宅として使用(生活の本拠として使用)

4 申告時に、不動産を相続し、所有し、使用していること。

このような場合でも特例が受けられます。
質問者: 返答済み 4 年 前.

ありがとうございます。詳しく説明していただき、助かります。今度はもう少し具体的に質問させて下さい。


例えば兄が実家の土地を相続し、小規模宅地等の特例に該当し、私が預貯金2,000万円を相続した場合の相続税の計算方法をお願いします。


それから、もうひとつ質問します。


兄と主人でお金を出し、実家を二世帯住宅に建て替え、兄の方に母、主人の方に私達がそれぞれ住んだ場合は、小規模宅地には該当しないですよね?素人の質問で申し訳ありません。よろしくお願いいたします。


 


 


 


 

専門家:  fplawyer 返答済み 4 年 前.
お答えいたします(ただ、次回以降ご利用の際は、新たに質問を立てて下さい)

仮に、相続財産が、土地4420万円(建物除く)、預貯金20 00万円であると考えます。
相続人は二人。
小規模宅地の特例該当すれば、土地の相続税評価額は884万円。

平成27年までに相続がある場合は、基礎控除の範囲内ので相続税はかかりません。

平成27年改正法施行後は、基礎控除4200万円としますと、これも基礎控除の範囲内です。

最後に、立替の件ですが、小規模宅地に該当し得ます。
ただし、二世帯の場合、先に回答したように、注意点がありますから、実行するときは、二世帯の具体案を提示の上、必ず税理士に相談してから実行して下さい。

ユーザーの声:

 
 
 
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