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AE, 1級ファイナンシャル・プランナー
カテゴリ: 相続・事業承継
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経験:  独立系FP事務所
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祖母名義の土地を孫の名義に変更したい

解決済みの質問:

祖母名義の土地を孫の名義に変更したい
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 相続・事業承継
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

回答のため、もう少し詳しい事情をお聞かせください。

 

1.土地の名義人である、お祖母様はご存命なのでしょうか。

2.ご存命であれば、名義変更は将来的行えば良いのか、すぐにしておきたいのか、どちらでしょうか。

3.もしお亡くなりになっている場合、遺言書はありましたか。お父様にご兄弟はいらっしゃいますか。

 

以上、3点について返信をお願いします。

質問者: 返答済み 4 年 前.

1.生きてます。


2.どちらがお得か知りたい。


 


3.5人兄弟です。


 遺言書はないです。 口では言われている。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

返信ありがとうございました。
お祖母様はご存命であり、土地をお孫さん名義にするのは現在と将来のどちらに行うのが良いかお知りになりたいのですね。

 

まず、生前に名義変更を行う場合には無償でお孫さんに土地をあげるという「贈与」か、代金を支払って土地を買い取るという「売買」により行うのが通常です。
お孫さんか見ると、「贈与」であればただでもらえるのでお得に思えますが、贈与の場合には非常に高額な贈与税がかかります。特に不動産というのは一般的に高額な財産ですから、何百万という税金がかかってしまうことも珍しくありません。

次に、売買では代金を支払わなければなりませんし、贈与税よりはずっと少額ですが不動産取得税という税金がかかりますのでこちらもお孫さんの側でかなりの現金を用意する必要があります。また、売買の金額についても適正が相場に従った価格にしないと、その適正価格と実際の売買価格との差額を贈与として認定されてしまい贈与税が課されることがありますので、注意が必要です。

 

他方、お祖母様が亡くなった時点で名義を変更する場合には、お祖母様に「孫に相続させる」という遺言を残してもらう「遺贈」か、亡くなった時点で孫に贈与するという契約による「死因贈与」のいずれかの方法になります。
どちらの方法も相続税の対象となりますが、相続税では基礎控除額という税金がかからない枠がかなりの金額ありますので、生前に名義を変更するよりもずっとお得です。
いまの税法の規定で5人兄弟であれば、1億円までの遺産相続には相続税がかからないのです。今後、この基礎控除の額は法律の改正により6割程度に縮小されることが予定されていますが、それでも生前に贈与するよりは有利なことが多いでしょう。

 

続いて「遺贈」「死因贈与」のどちらが良いかというと、手続きが簡単なのは「遺贈」ですので、お祖母様にあなたに土地を相続させるという内容の遺言書を書いてもらうのが良いでしょう。口で言っているだけでは法律的な効力は全くありませんので、かならず法律の要件を満たした遺言書を書いてもらう必要があります。

なお「遺贈」の場合の注意点としては、1.将来お祖母様の考えが変わったり生前にお祖母様自身が不動産を売却したりした場合には遺言を取り消されることがある、2.もしお祖母様の遺産が不動産以外にほとんど無い場合には相続人から遺留分という権利を主張され、土地の一部を引き渡すか代わりに一定金額を支払う必要が生じる可能性がある、ということが挙げられます。
1.の危険がある場合は生前に名義変更をしておいた方が良く、2.の危険に対しては事前に現金を用意しておくか、生前に売買により対価を払って名義変更しておくという方法により対応することになります。

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