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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 相続・遺言
満足したユーザー: 4629
経験:  中央大学卒業、行政書士(夫婦・男女問題法務手続き専門遺言作成・相続手続・成年後見制度)、葬祭カウンセラー
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先住権・居住権が認められるかお聞きしたいです。 現在、4階建てのビルに住んでおります。 土地・建物は父が所有

質問者の質問

先住権・居住権が認められるかお聞きしたいです。
現在、4階建てのビルに住んでおります。
土地・建物は父が所有しております。
1階は、父の修理工場の廃業により、空いている状態。
2階は、父が使っていた修理工場事務所を使わせてもらい、私が一人でデザインの個人事務所をしております。(事務所使用料と生活費として、両親に月5万円を支払っています。)
3階は、父、母、私の3人で生活しております。
4階は、おば(父の妹)が一部屋(狭い方)を使用、もう一部屋(広い方)に兄と妻と一人娘で住んでいます(この2部屋は別世帯です)。(おばは、最近になって月5万円の生活費を両親に支払っています。兄家族から両親への家賃等は、支払われておりません。)
ここ2〜3年位で、このビルの建て替えの話が持ち上がり、兄が会社を作り代表取締役、父が会社の役員となっています。社員は、この2人です。
ビルの老朽化もあり(築45年)、最初は全員が立て替えを希望していたのですが、つい最近になり、兄から「両親・おば・私は、兄の会社に家賃を払わないと住めない」と言われ、困っています。
同じ場所に住むのに、「家賃を払わないと住めない」ということは、最近になって聞かされたことですし、最初からそういう説明があれば、立て替えは反対でした。
両親とおばは、ビルの新築費として兄の会社に3000万円の出資をする予定で、先日兄から見せられた借用書のひな形には、「3000万円は、新しいビルへの居住賃貸料月15万円×約16年をもって相殺する」と記載されており、その期間を過ぎて居住する場合、家賃を支払うように言われています。また、兄の会社からの土地の賃料、借金の利子なども支払われないことになっています。また、土地の固定資産税などの支払いは、現状と変わらず父がすることになっています。現金での返済が無いので、税金が支払えるか両親が心配しています。
また、私も新築ビル内の事務所を、保証・管理会社を通して、賃貸料12万円(7坪。金額的には相場価格です)を支払うよう言われています。
兄は、遠方に先々戸建てを購入するようで、両親(77歳)とおば(74歳)、3人の介護は私がすることになりそうですが、事務所費を支払ってしまうと、両親への現金の支払いも出来なくなっていまい、両親の介護が先々必要になった場合を含め生活が成り立つか不安です。
(私は独身です。)
このままですと、両親とおばは家を、私は家と仕事場を失ってしまいます。
私たちは今まで通り、この場所に住み、仕事をしたいと考えています。
私たちの先住権・居住権等は認められますか?
(新しいビルの建築については、本設計が済み取り壊し日程も決まってしまっているので、中止することはできそうにありません。)
またこの様な場合は、どのような手続きを踏めば良いですか?費用はどれくらいかかりますか?
父は、遺言書の作成も考えているようですが、
近い将来、相続問題に発展すると考えており、非常に不安です。(相続となった場合、兄・私の他に、嫁いだ姉が1人おります。)
また両親は、出資金の3千万円を支払ってしまってよいのか、迷っております。
まずは、何をすればよいのか、何をしてはいけないのか、アドバイスをいただければ幸いです。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 相続・遺言
質問者: 返答済み 1 年 前.
大切なことが抜けてしまいました。
新しいビルは10階建て、1階は店舗貸し、2階は私が借りる(?)予定の事務所、3〜8階が賃貸(1フロア1世帯)、9〜10が両親・おば・私の居住予定スペースです。
専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.
初めまして、行政書士のSUPERTONTONでございます。それは大変お悩みのことと思います。ご心痛お察し申し上げます。お話から、建て直しに関して、お兄様の方は、どれだけの額を出資されるのでしょうか?お兄様は、戸建も建てるとと言うことは、相当な資産家か借金を背負うかになりますが、どうでしょうか?10階建てのビルの建築費となると、5~10億円はかかると思いますが、3000万円程度の投資で済むなら安いものかもしれませんが、お兄様はテナントや賃貸で回収しようと言う考えでしょうか。事業計画がきちんとしているか確認する必要はあります。新しいビルの建物の所有権をお兄様が取ると言うことでしょうか?建物自体が無くなっているので、相続によると言うことではないと思いますが、土地の方は、お父様の名義のままでしょうか。いろいろ疑問点は出てきますが、契約に納得がいかない場合や騙されたと思う場合は、詐欺による契約は取消が可能です。これまでの事務所を借りていたのであれば、また借りることは出来ると思いますが、居住に関しては、家賃を支払っていないのであれば、使用貸借と言うことで、居住権に関しては少し弱いので争うところです。とりあえず、今後の事業計画(返済計画)がきちんとしたものか、取らぬ狸の皮算用にならないか不動産の専門家を入れて確認することです。場合によっては、お兄様が不当な利得を得る予定かもしれません。家賃交渉もあり得るでしょう。もめる場合は、民事調停を申し立てると言う手もございます。遺言は、建物がどうなるかですが、土地のことはきちんと配分を考えておいた方が良いでしょう。
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質問者: 返答済み 1 年 前.
こんにちは、早速ご回答をいただきありがとうございます。
兄の出資は1千万の予定で、すでに、会社設立費用は兄が支払っております。本設計の費用300万円も、兄の方で支払っております。兄の妻が500万円出資の予定です。
建築費は合計で2億8千万程のようで、すでに銀行からの融資の話は通っております。最初の5年は、建築会社がテナントの空きを補填してくれる予定で、返済計画は問題無いようです。(一番最初の計画では、20年後には返済が終了し、利益が出始めるようです。兄、現在51歳です。)
新しいビルの所有権は、兄の会社が所有することになると思います。土地は、父の名義のままです。
とにかく、「口を出すな」の一点張りで、兄との交渉は難しいです。
兄弟ということもあり信頼していたつもりでしたが、先日、母を脅すように恫喝していたので、兄を信用して良いのか分からなくなってしまいました。
居住権に関しては「弱い」とのことですので、私は住まいも仕事場もあきらめるしかなさそうですね。
両親も16年後には住まいもなくなりますので、生きていればその時考える・・・ですね。
ありがとうございました。
専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.
ご相談いただきまして誠にありがとうございます。どうもお兄様の言うことも信用できないですし、その建設会社も怪しいと言えます。いくら東京で東京オリンピック景気があっても、2020年で経済は落ち込む予定です。また、ただでさえ不動産は余っている時代です。不動産投資をしませんかと言う話も、ほとんどが、賃貸にならず、売買させっぱなしと言うことです。また、空き室の補填も、今一つ分かり辛いもので、単に、家賃の前借で、後で請求されるシステムが多いので、よく家族で検討しておくことです。そこは質問されてみて下さい。
質問者: 返答済み 1 年 前.
こんにちは。何度もすみません。
先日のお返事に書かれていた、兄が得る可能性がある「不当な利益」とはどのようなものでしょうか?
また、それを阻止する方法はありますか?
専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.
不動産会社から得られるリベートなどいろいろあるかもしれません。窓口は、お父様にしてもらった方が良いかもしれません。土地の所有者はお父様な訳ですから。また、建物に住まわせることで、相続を自分に有利に主張する可能性があります。土地は平等か、ご相談者様に有利な遺言を書いてもらっておいた方が安全かもしれません。
質問者: 返答済み 1 年 前.
ご丁寧に、迅速にご回答をいただき、ありがとうございます。
そういう可能性があること、知ることが出来ただけでも本当に助かります。
兄の会社のお金の流れなど、せめて役員である父にはきちんと開示してもらえるよう求めてみたいと思います。
ありがとうございました。
専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.
頑張って下さい。

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