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dai60962000
dai60962000, 行政書士
カテゴリ: 相続・遺言
満足したユーザー: 471
経験:  市立都留文科大学卒業、企業に就職して経験を積む。平成22年に行政書士事務所を開業、26年FP2級資格取得
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父の了承のもと、父の畑にアパートを建築し(8年前)経営。全額自分の出資で使用貸借です。去年の2月に父死亡。畑の宅地化

解決済みの質問:

父の了承のもと、父の畑にアパートを建築し(8年前)経営。全額自分の出資で使用貸借です。去年の2月に父死亡。畑の宅地化により固定資産評価額が跳ね上がりました。1平方メートルあたりの差が222倍です(50.49円から11215.99円)。周囲の畑と比較しても同様です。下水道が整備されていないため自分の出資で行い、 周囲の放置竹林対策としてブロック塀もしきました。さらに、近くに貝塚があったため発掘調査もしました。宅地化にあたり総額1000万円程度の出費。遺産は他に現金約2000万円、ほとんど価値のない田畑、母の居宅、遺産は総額で2700万円程度。法定相続人は私と夫(養子)さらに母と2人の妹。アパートの土地の評価は約760万円(畑のままだったら34128円)。私と夫以外の相続人は一蓮托生で、現金の動きなどは一切私に教えません。通帳も絶対に見せません。法定相続人として私が口座履歴を調べてようやく判明しました。養子である夫は法定相続人から勝手に除外されています。母は月16万円の年金をもらい、1000万以上の預貯金があるにも関わらず、他の相続人は、「母に何かあったら困るので、父の遺産としての現金はすべて母に預けておこう」ときれい事を言っています。ちなみに母は父の遺産が2000万円以上あることを知りません。せいぜい数百万円と思い込んでます。1人で銀行に行ける体ではないので全部妹がお金を管理しており、母は完全に丸め込まれている状況です。田舎の中の田舎なので、土地の価値がきわめて低いにも関わらず、母は土地の価値を過度に高く考える傾向にあります。そんなこんなで、夫はなし、私はアパートの土地だけ、母は自分が死んだら、すべての財産を妹たちにあげるべく遺言を書きました。私自身いろいろ調べましたが、こういう場合土地の価値増加の寄与分の主張をせよというアドバイスを発見しました。ただ、確かにお金はかかりましたが、評価増の原因は99%農地の宅地化という形式的手続きだと思います。理由としてほぼ路線価通りだからです。当該地域は、申請すれば簡単に宅地化が認められる地域です。事実そうでした。おそらく世間の常識としては、うちのようなケースの場合、相続人同士の話し合いで、元々みんな似たような土地ばかりなので、土地も現金もみんな平等に分けようということになると思います。幸いにして、土地評価の問題を私が抱えていることを他の相続人は知りません。そういうことにきわめて疎いです。でも話し合いには絶対に応じないので、今の状況を打開するには調停→審判しかないと考えました。ところが、下手をすれば私たち夫婦は、法律上、現金をもらえないどころか、他の相続人に、代償を支払わなくてはいけない可能性があると思います。調停には面倒がって他の相続人は来ないでしょう。審判には来るかもしれませんが、私たち夫婦にとって極めて不利な決定がなされる可能性を心配しています。
 長文になって本当に申し訳ありません。質問のポイントは、私達のようなケースでも原則通り相続開始時の評価が適応されるのでしょうか。訳あって私と母は不仲で話し合いができません。夫は相続に無関心で遠慮気味。最悪、私はアパートの土地だけでもよいので、せめて夫には300万円くらいは相続してほしいです。調停、審判へと進み親族関係が破たんした挙句、他の相続人に代償を支払う結果になったら踏んだり蹴ったりです。妹たちは、現金すべてと他の土地、加えて私たちから代償をとれるとなったら笑いが止まらないでしょう。そして私はいい笑いものです。何とか状況を打開すべく解決策をご教授願います。※盛土や発掘調査費などは本当に寄与分になるのでしょうか?例えば妹たちは、二束三文の土地と現金を相続し、その後土地を宅地化しアパートなどを建てることも可能なわけで、タイミングの違いで大変不公平さを感じます。調停、審判で寄与分を主張すべきか、それともあきらめて夫なし、私はアパートの土地だけに甘んじるべきか悩んでいます。ちなみに妹たちは、私がアパートの土地を相続することには反対していません。また、代償を払えとも言っていません(法的知識がないため)。ただ墓守をする事は要求しています。少し私たち夫婦に有利な点は、両親との同居期間中、一人分の給料の全額を祖母に渡していたことです。父が単身赴任でお金を入れてくれなかったためで、期間は6年程度です。もっとも妹たちはそんなことは認めてくれませんし、寄与分の主張が難しいことは私も承知しております。
追伸:最近は精神的にもまいってしまい、妹たちの主張通り、「夫婦二人分としてアパートの土地のみ相続、墓守をする代償としていくらかの農地を相続」でいいかとも考えています。もっとも妹たちの条件には、「現金についてはいっさい詮索せず、将来の母の遺言を尊重せよ」が付帯しています。弁護士にも相談しましたが、母死亡時に遺留分を請求できるとのこと。しかし、おそらく母の存命中に現金は妹たちのもとにすべて渡ってしまうでしょう。生前贈与は遺留分を侵害出来ないようですが、現金の生前贈与を証明するのは事実上不可能です。最終的に妹たちは、対外的に私たち夫婦が一番多く相続し得をしたというかたちにして、墓守をさせ、一件落着としたいようです。断じて自分たちが多く相続をしたとは認めず、私にも自分が一番得をしたと認めさせたうえで、相続を完了させたいようです。最近、公明正大な相続を望む私のことを、「金の亡者」と罵倒しました。公明正大な相続の主張すら認められず、罵倒や侮辱を甘んじて受け入れなければならないのでしょうか。
<考えている選択肢>
①アパートの土地の評価増に関して寄与分を主張し、現金も相続する。ただし墓守をする(領収書などの証票の提示が困難)。
②妹たちの主張通り、現金は一切なしでアパートの土地とわずかな農地を代償として相続し墓守を引き受ける。
③アパートの土地のみ相続。墓守なし。
①~③いずれの場合でも、将来の母死亡時には遺言により何も相続できないことは確かであり、また、私がいちばん得をし多くを相続したという現実とはまるで正反対の結末を認めることを強いられます。現金の動きについて妹たちは一切教えようとしないので、母が無駄遣いをしてみんな使ってしまった、あるいは母のために使ったと言われれば、それがどんなに不自然でも、私はそれを受け入れざる得ない状況です。私、妹たちの経済状況は同じくらいです。
本当に長文になって申し訳ありません。状況を正確に記すために長くなってしまいました。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 相続・遺言
専門家:  dai60962000 返答済み 4 年 前.

お問い合わせいただき、ありがとうございます。 家族構成は、父死亡、お母様は健在、兄弟はあなたと姉二人、そしてあなたの夫(養子)ということでよろしいでしょうか。 現預金は2000万円、アパートの土地の固定資産評価額は、760万円、の他に農地多数でよろしいでしょうか。 あと、同じくご両親の住まわれた家と土地の評価額が分かれば教えていただけないでしょうか。 また、遺産の農地は、市街化区域にあるのか、市街化調整区域にあるのか教えてください。 よろしくおねがいします。

質問者: 返答済み 4 年 前.

法定相続人は、母(1人暮らし)、妹2人、夫(養子)、長女の私です。アパートの土地以外としては、①雑種地185㎡(評価額9342円)、②雑種地17㎡(858円)、③畑277㎡(13988円)、④雑種地73㎡(3686円)、①~④は隣り合っています。⑤畑304㎡(15352円)、⑥畑279.16㎡(14097円)、⑦畑188㎡(9494円)、⑧倉庫(昭和31年築、101015円)、⑨母の居宅(4 5年築、917303円)⑧と⑨は同じ住所です。そして、一部借地に建っているため、古いこともあり資産価値はほとんどないです。それどころか、解体して地主に返却する必要があるようです。ちなみに①から⑨はそれぞれ徒歩数十秒程度のところに隣接しております。さらに少し離れたところに、⑩田449㎡(45798円)、⑪田1024㎡(104448円)、以上です。田は現在農家に貸しています。すべての土地について、市街化区域と市街化調整区域の区別がなされていない地域です。


補足として、農業をしようとする者はおりません。①の雑種地は食堂に駐車場として月1万円で貸しており、母が受け取っています。⑥の畑はアパートの土地の隣です。①の駐車場と購入者が決まっている田については、母や妹たちが自分のものだと言い出していますし、私が墓守をする代わりに受け取れる土地は、放置竹林の被害で使い物にならない残りの土地です。


年々人口減が続く市で、交通の便が悪く、将来売れる見込みのない土地ばかりです。他の農地を宅地化すれば、評価が上がりますが、売れないと意味がないです。


農地の宅地化という手続きだけで、こんなに評価額が上がるとは夢にも思いませんでしたし、相続で不利になる致命的な要因になるとも考えていませんでした。


長文になって申し訳ありません。よろしくお願いいたします。

専門家:  dai60962000 返答済み 4 年 前.
ご返答いただき、ありがとうございます。
法定相続分で分けることになりますと総額を2900万円として、お母さんが2分の1、妹さん、養子であるあなたのご主人を含め、8分の1つとなります。あなたとご主人の法定相続分は、合わせて725万円になります。均等に分けようとすると、お母さんから17万5千円、妹さんから約8万7千円貰うことによって、アパートの土地を取得すると主張できると共に、均等に財産分けできること になります。
アパートが建っている以上、土地の共有や文筆は後々の相続で問題になりかねないので、一括での相続が望ましいです。
そのあたりは、遺産分割協議の場で説得しましょう。なお、農地転用でかかった費用について「特別寄与」が認められるかですが、受益者は土地の所有者の父親ではなく、あなたたちであるので、認められない可能性が高いといえます。
このように、法定相続分を主張しても、土地を取得した上で、さらに出費ということはありません。
1から4の土地は隣り合っているなら、同一の方が相続されたほうがよろしいと思われますし、6の土地はあなた方が相続されたほうが、隣接地ということでよろしいでしょう。8と9も同様のことがいえます。
土地が主体の相続になりますので、土地を均等に分けることは事実上不可能です。あとは預金を解約の上、調整することになります。
なお、名義変更や遺産分割協議書作成、登記されていない建物があった場合の登記を専門家に頼むと、報酬を払う必要がありますし、登録免許税もかかります。そのような費用も相続人が等分することが、揉めない方法ですので、相続財産の中から省いてわけ分を計算しましょう。
質問者: 返答済み 4 年 前.

回答ありがとうございます。いくつか確認させてください。


①「お母さんから17万5千円、妹さんから約8万7千円貰うことによって、」ですが、私たちが貰うではなく、私たちが母と妹に払うことによって、アパートの土地を取得できるということですよね。


②仮に私が農地として土地を相続し、その後にアパートを建てていたら現金も相応に相続できたと思います。確かに8年ほどアパート収入がありましたが、死亡直前の宅地化でも今回と同様の事態になっていたと思います。これは法律上やむを得ないことでしょうか。


③先生の経験の範囲で教えていただきたいのですが、相続直前の土地の宅地化で揉めるという事態は一般的にあるものでしょうか。


④妹たちは、墓守をすることを条件にアパートの土地とその他すべての土地の相続を認める可能性があります。アパートの土地の評価が高い分、現金をよこせとも言ってません。もちろん、母死亡時の私たちの取り分はありません。いろいろ考えた結果、この方向で行くことが最善と考えるに至りましたがどうでしょうか。


 

専門家:  dai60962000 返答済み 4 年 前.
1、相続財産を2900万円とした場合、母親の法定相続分は、1450万円、あなた方夫婦合わせての法定 相続分が725万円、アパートの土地の評価額が740万円、725-740=15万円。よって、母親に7万5千円、姉妹に3万7千500円渡すことによって相殺が可能です。計算間違いをしており、もうしわけありませんでした。
2、人の死の時期は誰にもわかりません。相続してからアパートを建てようとしても、土地すべてが相続財産となり、相続人全員の協議にかけられることになります。あらかじめ借地として建築していることで、その土地を優位に取得できる可能性が高くなります。
この点は、どちらが有利かというのは、所有者の死亡時期によって変わってきます。
3、アパート等を建てて借金する場合、多くは年配の方(親)名義で建て、負債を増やすことによって相続税対策をします。あなた方の場合、相続人が5人なので1億円まで控除が受けられますので該当しませんが、資産の多いか方はこのようにします。
市街化区域に多く土地を持つ方がアパートを建てるのはこのためです。
4、「1」のような手段で父親の相続をした場合、母親が亡くなった時点で、再度改めて遺産分割協議をおこなうことになります。もし母親の相続分を減らして姉妹に配分するということなら、あなたたちのは分も配慮にいれていただくことを主張できます。
専門家:  dai60962000 返答済み 4 年 前.
4、に付きまして、追記させていただきます。
「遺言によって全て相続できない」とありますが、遺留分減殺請求権を行使すれば、法定相続分の2分の1について受けとることができます。家庭裁判所に審判を求めることになります。
また、相続人であれば、誰でも預貯金の残高証明書を取得できます。これにより現金に変えられていない限り、また、銀行を特定できれば、遺産を調査できます。
dai60962000, 行政書士
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質問者: 返答済み 4 年 前.

質問を簡潔にします。

父の了承のもと使用貸借という形で父の畑を宅地化し、アパートを建てて経営をはじめました。ほどなくして父が死亡したためその土地を相続をしようと思いましたが、なんと宅地化で評価が200倍以上に跳ね上がり、私は現金の相続が一切できないとのこと。土地の評価は相続発生時だということは十分承知しております。しかし、宅地化にあたり、整地その他で1000万円近くかけました。隣の土地を相続する妹は、畑のままなので評価が低いため、土地プラス現金です。これはあまりにも不公平だと思います。 最寄りの弁護士にも度相談しましたが、寄与分の主張可能、ほぼ無理など意見が分かれ、ネット上で検索しても意見が分かれています。

土地の評価増に対する寄与分の主張にお詳しい先生方の回答を希望いたします。

※他の相続人にとっては、私の不利益は自分たちの利益になるので話し合いには一切応じません。税金上の問題はありません。私が相続する土地と妹が相続する土地は、隣り合っており極めて似通った土地です。唯一の違いは現況が畑か宅地かです。

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