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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 相続・遺言
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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被相続人名義不動産(所有財産は土地のみ) 相続人は子供3人のみ 長男が被相続人名義の土地に家屋を建てています。最初は

質問者の質問

被相続人名義不動産 (所有財産は土地のみ) 相続人は子供3人のみ 長男が被相続人名義の土地に家屋を建てています。最初は被相続人は同居でしたが、死亡時は次女の自宅に住民登録をして老人ホームで死亡しました。法的相続分の土地を長男が買い取れば問題ないのですが、現在長男は買い取る資金がありません。 長男は最終的には。長男死亡時の生命保険金で買い取るとの事ですが。土地は長男居宅建築資金の抵当物件として残高が2000万円ほど残っています。被相続人が連帯保証人になっています。この場合 土地の分筆登記をしたら、土地の上に長男名義の居宅が有りますが、分筆した土地は売却可能でしょうか?その土地の上に建ってる長男の居宅の一部はどうなりますか? 土地評価地積:219.96㎡ 評価額:3,183万円 借地権割合は60%の地域です。まだ、登記簿名義人の変更はしてませんが分筆となれば変更しなくてはいけませんか?銀行の許可や連帯保証人になってる被相続人はどうすればよいでしょうか?

投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 相続・遺言
専門家:  AE 返答済み 5 年 前.

ご質問の事項が多いので、それぞれ簡潔にお答えします。
より詳しい説明が必要な部分がありましたら、評価をする前にその旨をご返信ください。

補足の説明をいたします。

 

>分筆した土地は売却可能でしょうか?その土地の上に建ってる長男の居宅の一部はどうなりますか?

分筆して建物の敷地になっていない部分の土地を売ることは可能ですが、分筆後の土地にも抵当権がついたままなので、銀行に抵当権を一部解除してもらわなければ買い手はつかないでしょう。 
建物の一部が売りたい土地にかかっている場合はまず買い手はつきませんし、その前に銀行が抵当権を外してくれないので売れないですね。

 

 

>まだ、登記簿名義人の変更はしてませんが分筆となれば変更しなくてはいけませんか?

分筆は被相続人の名義のままでも行うことは可能です。
分筆した後に遺産分割による相続登記を行い、分筆後の土地をそれぞれの相続人の単独所有にすることができます。

 

 

>銀行の許可や連帯保証人になってる被相続人はどうすればよいでしょうか?

分筆するには銀行の許可は不要ですが、前述のとおり分筆前の抵当権は分筆後の全ての土地に付いたままですので、一部の土地を売却するにはその土地の抵当権を銀行に外してもらう必要があります。
被相続人の連帯保証債務は、相続人全員が法定相続分の割合で相続しています。相続人は子供3人のみとのことですので、長男以外の相続人は、被相続人が保証した額の3分の1について連帯保証人としての義務を負っています。
長男は債務者ですので、他に十分な資力がある連帯保証人を用意しない限り他の相続人は連帯保証人から外れることはできないでしょう。

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質問者: 返答済み 5 年 前.

分筆しても売却出来ないないのは長男の建物の為だから、長男が他の相続人の土地を買わなくてはいけませんか?もしくは土地の賃貸料を払う義務がありますか?

専門家:  AE 返答済み 5 年 前.

長男に他の相続人の土地を買い取る義務はありませんが、買い取るのが公平でしょうね。

もとは被相続人が長男に土地の使用を許諾していたものですから、今までの借地料は取れません。
今後使用することの対価を請求するということで長男と話合って合意できればその合意に基づいて請求できますし、合意できない場合は裁判等で請求することは可能です。

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