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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 相続・遺言
満足したユーザー: 4335
経験:  中央大学卒業、行政書士(夫婦・男女問題法務手続き専門遺言作成・相続手続・成年後見制度)、葬祭カウンセラー
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遺留分減殺請求を考えておりますが、土地、マンション等の不動産評価について教えてください。父が昨年亡くなった際、土

解決済みの質問:

遺留分減殺請求を考えておりますが、土地、マンション等の不動産評価について教えてください。父が昨年亡くなった際、土地、マンションの父の持分は全て姉に相続させるという遺言を残しました。 これから先、母の面倒を見るものが、父の財産を渡すことにすると生前に聞いいたので、私も納得していたのですが、父が亡くなった直後から、母が居住しているにもかかわらず、すぐに売却したいと言い出し、共有名義者の母が同意しなかったことから、面倒は一切見ないということになりました。遺言には母の面倒を見るとの条件記述はありませんでした。あまりにも父の生前の意思と異なることもあり、私の遺留分侵害している姉に対し、減殺請求しようと思うのですが、相続財産の評価額の計算に姉は土地の評価は相続税の申告に用いる数字の固定資産税評価額か路線価から算出した評価額を主張。私としては現在、近隣で取引されている価格と1.5倍~2倍の開きがあるので、実勢価格で総相続財産を算出をし、遺留分を計算してもらいたいと思っています。 もしも、家庭裁判所での調停、判決となれば、遺留分の計算の元になる相続財産の評価額は税務署への申告額となるのでしょうか?実勢価格ということになるのでしょうか?そのような場合、不動産鑑定士に頼んだ方がいいのでしょうか? 母が居住している不動産については売却して分割するつもりは母も私もありません。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 相続・遺言
専門家:  supertonton 返答済み 5 年 前.

初めまして、民事法務手続き専門の行政書士のsupertontonでございます。

 

亡くなられてたお父様の意思がお姉様に伝わらず歯がゆい思いをされていると思います。

ご心痛お察し申し上げます。

 

お父様の遺言書には、お姉様だけがすべて遺産を引き継ぐ形だったのでしょうか?

そうであれば、遺留分権利者はお母様も含まれますから

ご相談者様とお二人で請求されてみるのも手ではないでしょうか。

仮に相続人が3人であれば、遺留分だけでもかなりお姉様に圧力はかけられるかも

しれません。

 

その前に、お姉様のご事情はどうでしょうか?

何かお金に困っているご事情があるのでしょうか?

不動産を売却後に、お母様と一緒に住むとか何か、お母様に対する

ライフプランは計画はされていないのでしょうか。

それらのお姉様の真意を知るためにも

家庭裁判所で遺産分割協議の調停と言うのは有りでしょうね。

 

もうひとつ、遺言書は公正証書遺言でしょうか、それとも自筆証書遺言でしょうか。

仮に自筆なら、お姉様だけに有利になるような遺言は怪しいかもしれませんし

遺言が有効かどうかで争うことは可能です。

実は、相続人全員の意思で遺言を無視して分割することも可能は可能です。

公正証書遺言の場合でも、その中に、遺言執行人の指定はありますでしょうか。

無ければ、話し合いも可能でしょうが、家庭裁判所に遺言執行人の指名を

してもらうことも可能です。

 

最後に、不動産の評価額が問題になるのは、相続税を納める額を超えた場合で

現在はまだ、基礎控除5千万円プラス相続人の人数×1千万円ですから

その控除額を超えない限り、税務署が動かないので

評価額は税務署が動くためのものとお考え下さい。

ですから、控除額内であれば、基本は評価は自由ですが

それでは、預貯金などの現金との兼ね合いで揉めるので

評価額が必要になります。

一番正確なのは不動産鑑定士に頼むことですが

下手をすると数100万単位になることもあるので

先に見積もりをとってもらって下さい。

 

最終的に決着がつかないと

家庭裁判所の調停及び審判となるでしょうが

お母様のことを最優先で考えるように説得してもらうしかないですね。

 

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 5 年 前.

 ご丁寧な回答をありがとうございました。相続財産は不動産はすべて姉、その他の資産は姉と母で話し合ってとなっていたので厄介な話です。姉は金に困っているわけではないですが、母の居住する郊外の土地を売却して、都心に近い駅隣接の億ション購入を計画し、資金にあてたかったようです。母は誰も知らない場所でしかも駅前タワーマンションには引っ越ししたくないということで、断ったのが、トラブルの始まりでした。遺言は検認済みで、有効であることは残念ながら間違いないことは確認しています。

 再度、確認させていただきたいのは、土地の評価額について税務署に対しては固定資産税の評価額で問題なきことは理解しているのですが、こと遺留分を計算する際の評価額は、法廷で争った場合、どの評価額で調停、判決がおこなわれるのかということです。

不動産鑑定士の評価なのか?固定資産税評価額なのか?近隣の取引価格(現実の価格)なのか? この点について教えていただけないでしょうか。

専門家:  supertonton 返答済み 5 年 前.

遺留分減殺請求における不動産の評価に関しては、税法上の評価額は取らずに、時価(実勢価格)での評価になるようです。

 

実際に売却等してしまった後であれば、売却額の遺留分分を返還してもらう感じですね。

 

今回は、まだ幸いにも売却してないので、不動産鑑定士に頼めば正確な額は

出てくると思います。ただ、不動産鑑定士の鑑定料が物凄く高いのです。

仮に3千万円レベルの評価額だと250万円ぐらいは平気で取ります。

 

ただ、必ず不動産鑑定士に頼まなくてはいけないと言うことではなく

相続税法上の評価である(路線価方式・倍率方式)で判断しようが

固定資産税評価額で判断しようが構わないようです。

路線価方式と倍率方式は、税務署の管轄で個別に決められているようです。

そこは民事で自由に決められる余地はあります。

 

とは言え、お姉様の方は評価額を低く見積もりたいでしょうし、

ご相談者様としては高く見積もりたいと言うのが人情です。

そうなるとそこが争いの種になり

遺産分割の調停となる部分はあります。

 

ただ、遺留分減殺請求を不動産について行えば

一時的に共有の持ち分となり、お姉様は勝手に売却は出来ない形になります。

しかし、そこは法的に代価弁済すれば良いことになり

お金さえ払えば取り戻せるようになっています。

その時の評価額が争うとこだと思います。

 

ご相談者様が実勢価格で評価したいのであればそれは主張すべきですね。

 

結論的には、不動産鑑定士にご依頼されれば良いのかもしれませんが

何100万円ものお金が遺産から無駄に消費されることを考えると

お姉様との話合いですね。

 

感情的にも、高齢者の方は、その土地を離れたくないと言うのもありますし

一般的には、自分の家で余生を終えたいと思うものです。

そのため、最終的に入院しても、最後は自宅に帰って亡くなりたいと

願うものです。ですから、入院して家が空き家になっても、その状態で保存して

賃貸にもしないと言うことも多いのです。

その辺りのこと、お姉様にも理解していただきたいですね。

 

高齢者が意思に反して新しい土地に引っ越すと、ストレスでうつ病や

認知症になるとも多いと言われています。

そう言うケアまでちゃんとお姉様が出来るのかどうかまで見越しての

話し合いでしょうね。

 

頑張って下さい。

supertonton, 行政書士
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